太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

太原樓市“好房子”元年，“零公攤”改善盤(pán)頻出，萬(wàn)套剛需“配售房”步入雙軌制！

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！ 見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

告別“舊模式”｜迎來(lái)“新周期”

2026年元旦，太原樓評(píng)樓市研判第八年！

入行地產(chǎn)16年，歷經(jīng)行業(yè)幾度沉浮，保有良性發(fā)展之期，愿房企順境不惰，逆境不餒，樓評(píng)君建言獻(xiàn)策，謀為所成！

總結(jié)2025年樓市：土地出讓五連降，國(guó)企略有疲憊，土拍集中高能城市，降地容+增房得成為新趨勢(shì)。

銷(xiāo)量持續(xù)下行四年，2025年成交面積金額均回撤到9萬(wàn)億以?xún)?nèi)！萬(wàn)科“危機(jī)”升級(jí)，需求分化凸顯，現(xiàn)房比例和二手房活躍增高，保障房+商品房雙軌運(yùn)行！

2025年，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整幅度較大，尤其是次新房低價(jià)掛牌，促進(jìn)成交規(guī)模先升后降逐步穩(wěn)定。全國(guó)重點(diǎn)30城市二手房成交面積出現(xiàn)增長(zhǎng)。

NO. 1｜2025年太原樓市總結(jié)

樓評(píng)君對(duì)照全國(guó)市場(chǎng)數(shù)據(jù)區(qū)屬，結(jié)合太原樓市數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)2025年樓市總結(jié)。

（一）政策面：太原保障房發(fā)展崛起，沖擊剛需市場(chǎng)。

其次；太原2025年建筑新規(guī)，為好房子低公攤高贈(zèng)送四代建筑鋪平發(fā)展道路。

【太原樓評(píng)】樓市雙軌制｜太原“近萬(wàn)套”保障房入市對(duì)商品房沖擊！

（二）金融面：降息基本停頓，后期仍有預(yù)期。

金融傾斜“三大工程”：保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施。

太原金融主要在公積金領(lǐng)域突破，雙職工多子女家庭公積金額度130萬(wàn)，浮動(dòng)上升傾斜人才、多子女家庭、現(xiàn)役軍人。

（三）行業(yè)面：規(guī)模仍有縮量1-2成預(yù)期，城市分化延續(xù)。

樓評(píng)君整理全國(guó)新房成交規(guī)模，從2021年高峰17.7萬(wàn)億，降至2025年8.5萬(wàn)億，已經(jīng)是四連降，降幅明顯出現(xiàn)減緩，但下行趨勢(shì)仍在探底。

央國(guó)企及地方國(guó)資為拿地主力，民企規(guī)模縮減，區(qū)域性新晉中小民企因輕裝上陣，局部區(qū)域內(nèi)的拓展力度加大。

（四）土地面：非市場(chǎng)化占比增高，降容降價(jià)趨勢(shì)。

2025年太原土地成交量?jī)H剛過(guò)1000畝大關(guān)，成交占地面積69萬(wàn)方，成交金額僅有50億元，這和2019年2020年高峰期，僅有十分之一！

拿地金額中非市場(chǎng)化安置類(lèi)占比較高！土地市場(chǎng)整體仍承壓，房企市場(chǎng)化拿地聚焦核心主城區(qū)或深耕區(qū)域。縱觀一年的土地成交，土拍市場(chǎng)基本沒(méi)有出現(xiàn)溢價(jià)！

太原土地從建筑面積數(shù)據(jù)上看，土地建面262萬(wàn)平接近于商品房成交面積。畝價(jià)持續(xù)回落至476萬(wàn)/畝，樓面價(jià)回歸到1890元，土地成本降低利于產(chǎn)品改善的投入！

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（五）商品房面：價(jià)穩(wěn)量跌，持續(xù)分化雙軌制。

2025年的太原商品房的降幅高于全國(guó)市場(chǎng)，月均成交面積規(guī)模下行至20-25萬(wàn)。

但是在房?jī)r(jià)層面，目前太原的新房?jī)r(jià)格仍有漲幅，全國(guó)領(lǐng)先，源于成交結(jié)構(gòu)中改善盤(pán)占比過(guò)重，譬如單價(jià)2萬(wàn)+的華潤(rùn)單盤(pán)近30億元、金茂單盤(pán)在13億元左右！

結(jié)合潛在和即將入市項(xiàng)目分布，2026年太原樓市預(yù)測(cè)成交規(guī)模仍有適度下行，因潛在新盤(pán)多為高價(jià)盤(pán)，市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)均價(jià)仍有上行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年在280萬(wàn)㎡左右！

潛在項(xiàng)目基本都在主城區(qū)：金茂龍城大街、東泰晉陽(yáng)街、楊家堡、華潤(rùn)萬(wàn)象天地。另一方面，太原明年至少也有2個(gè)保障房項(xiàng)目立項(xiàng)打底。

（六）營(yíng)銷(xiāo)面：房企數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)建立，渠道市場(chǎng)或有縮減。

山西建投的數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)，小有成就，對(duì)國(guó)企圈內(nèi)形成一股“學(xué)習(xí)思潮”，這個(gè)類(lèi)房企自主建設(shè)的數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)，是房企面對(duì)新形勢(shì)下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的與時(shí)俱進(jìn)體現(xiàn)。

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貝殼在市場(chǎng)規(guī)模縮量中，全國(guó)布局房開(kāi)業(yè)務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等上下游，有中教練員上場(chǎng)的感覺(jué)。此外貝殼開(kāi)始出現(xiàn)店面、人員數(shù)量的縮減沖擊，已有“盛極而衰”的可能。

新媒體方面，房地產(chǎn)話(huà)語(yǔ)權(quán)下沉給個(gè)人IP，但堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的地產(chǎn)板塊新媒體，可能需要?jiǎng)冸x對(duì)交易的訴求，才能實(shí)現(xiàn)走的更長(zhǎng)遠(yuǎn)，但喪失了交易，又難以生存。

（七）產(chǎn)品面：產(chǎn)品“躍進(jìn)”革新，好產(chǎn)品層出不窮。

樓市“卷產(chǎn)品、競(jìng)品質(zhì)”成為競(jìng)爭(zhēng)的核心，改善產(chǎn)品內(nèi)卷迭代將成常態(tài)！四代建筑零公攤、下沉庭院和架空層、L型雙邊廳、加碼的層高3.3米、五恒的升級(jí)...

2025年太原改善盤(pán)主要在汾河兩岸，并未形成內(nèi)卷，華潤(rùn)金茂保利主導(dǎo)下偏中庸，2026年太原樓市在汾河兩岸的新項(xiàng)目中，產(chǎn)品力會(huì)得到了大幅提升，

樓評(píng)在調(diào)研晉南市場(chǎng)中，會(huì)發(fā)覺(jué)山西地縣產(chǎn)品并不差于太原，好產(chǎn)品需貫穿從可研、拿地、定位、設(shè)計(jì)，再到工程、交付等環(huán)節(jié)，極為考驗(yàn)房企統(tǒng)籌能力。

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（八）板塊面：汾河兩岸，龍城南街，晉陽(yáng)湖

太原樓市形成分化格局：城央走強(qiáng)，環(huán)線走弱，南強(qiáng)北弱，持續(xù)分化！

2025年太原跑量樓盤(pán)主要集中于分核心區(qū)的汾河兩岸，改善盤(pán)成交占比大幅上漲。2026年河?xùn)|優(yōu)于河西，晉陽(yáng)街-龍城大街銷(xiāo)量穩(wěn)定，熱銷(xiāo)項(xiàng)目集中寡頭。

（九）客研面：體制內(nèi)優(yōu)先，改善換房群體為主

基于太原保障房的沖擊，商品房中小三居成交占比減弱，過(guò)去控總價(jià)現(xiàn)象被改善盤(pán)供給打破，體制內(nèi)人群改善需求集中釋放在200-280萬(wàn)之間！

結(jié)合太原六城區(qū)居民的套戶(hù)比分析，長(zhǎng)風(fēng)街以南的改善群體多以私營(yíng)業(yè)主和體制內(nèi)單位南遷而推動(dòng)需求釋放，大部分因家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定而偏重喜好四居室產(chǎn)品！

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（十）二手房面：持續(xù)下跌，規(guī)模趨穩(wěn)

2025年太原掛牌二手房超過(guò)5萬(wàn)套，成交量月均2000套，成交價(jià)格逐步壓低到9000元以?xún)?nèi)，綜合看，太原新房供貨不足二手房月度成交量有彎道超車(chē)的趨勢(shì)。

以長(zhǎng)線看，太原市二手房成交套數(shù)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，只是成交單價(jià)持續(xù)下行！二手房供應(yīng)量近兩年大幅增長(zhǎng)，三級(jí)市場(chǎng)交易占比有所擴(kuò)張。

寫(xiě)在最后，2026年新年開(kāi)啟！

樓評(píng)君首先感謝2025年開(kāi)發(fā)定位咨詢(xún)合作或贊助房企：山西建投，園區(qū)建發(fā)，山西建工，山西三建，文旅集團(tuán)，寶佳地產(chǎn)等...感謝行業(yè)前輩大佬們的支持！

對(duì)于2026年的太原樓市的形勢(shì)判斷，樓評(píng)君隨后會(huì)再寫(xiě)一篇，避免文稿太長(zhǎng)，閱讀耗時(shí)過(guò)久，感謝您對(duì)太原樓評(píng)君一路以來(lái)的支持和分享！

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