太原樓評?| 業內視角

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導讀

太原樓市“好房子”元年，“零公攤”改善盤頻出，萬套剛需“配售房”步入雙軌制！

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！ 見字如面，大家好，我是太原樓評君！

告別“舊模式”｜迎來“新周期”

2026年元旦，太原樓評樓市研判第八年！

入行地產16年，歷經行業幾度沉浮，保有良性發展之期，愿房企順境不惰，逆境不餒，樓評君建言獻策，謀為所成！

總結2025年樓市：土地出讓五連降，國企略有疲憊，土拍集中高能城市，降地容+增房得成為新趨勢。

銷量持續下行四年，2025年成交面積金額均回撤到9萬億以內！萬科“危機”升級，需求分化凸顯，現房比例和二手房活躍增高，保障房+商品房雙軌運行！

2025年，二手房價格調整幅度較大，尤其是次新房低價掛牌，促進成交規模先升后降逐步穩定。全國重點30城市二手房成交面積出現增長。

NO. 1｜2025年太原樓市總結

樓評君對照全國市場數據區屬，結合太原樓市數據進行對2025年樓市總結。

（一）政策面：太原保障房發展崛起，沖擊剛需市場。

其次；太原2025年建筑新規，為好房子低公攤高贈送四代建筑鋪平發展道路。

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（二）金融面：降息基本停頓，后期仍有預期。

金融傾斜“三大工程”：保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施。

太原金融主要在公積金領域突破，雙職工多子女家庭公積金額度130萬，浮動上升傾斜人才、多子女家庭、現役軍人。

（三）行業面：規模仍有縮量1-2成預期，城市分化延續。

樓評君整理全國新房成交規模，從2021年高峰17.7萬億，降至2025年8.5萬億，已經是四連降，降幅明顯出現減緩，但下行趨勢仍在探底。

央國企及地方國資為拿地主力，民企規模縮減，區域性新晉中小民企因輕裝上陣，局部區域內的拓展力度加大。

（四）土地面：非市場化占比增高，降容降價趨勢。

2025年太原土地成交量僅剛過1000畝大關，成交占地面積69萬方，成交金額僅有50億元，這和2019年2020年高峰期，僅有十分之一！

拿地金額中非市場化安置類占比較高！土地市場整體仍承壓，房企市場化拿地聚焦核心主城區或深耕區域。縱觀一年的土地成交，土拍市場基本沒有出現溢價！

太原土地從建筑面積數據上看，土地建面262萬平接近于商品房成交面積。畝價持續回落至476萬/畝，樓面價回歸到1890元，土地成本降低利于產品改善的投入！

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（五）商品房面：價穩量跌，持續分化雙軌制。

2025年的太原商品房的降幅高于全國市場，月均成交面積規模下行至20-25萬。

但是在房價層面，目前太原的新房價格仍有漲幅，全國領先，源于成交結構中改善盤占比過重，譬如單價2萬+的華潤單盤近30億元、金茂單盤在13億元左右！

結合潛在和即將入市項目分布，2026年太原樓市預測成交規模仍有適度下行，因潛在新盤多為高價盤，市場統計均價仍有上行趨勢，預計全年在280萬㎡左右！

潛在項目基本都在主城區：金茂龍城大街、東泰晉陽街、楊家堡、華潤萬象天地。另一方面，太原明年至少也有2個保障房項目立項打底。

（六）營銷面：房企數字化營銷建立，渠道市場或有縮減。

山西建投的數字化營銷，小有成就，對國企圈內形成一股“學習思潮”，這個類房企自主建設的數字化營銷，是房企面對新形勢下營銷的與時俱進體現。

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貝殼在市場規模縮量中，全國布局房開業務、裝修業務等上下游，有中教練員上場的感覺。此外貝殼開始出現店面、人員數量的縮減沖擊，已有“盛極而衰”的可能。

新媒體方面，房地產話語權下沉給個人IP，但堅持長期主義的地產板塊新媒體，可能需要剝離對交易的訴求，才能實現走的更長遠，但喪失了交易，又難以生存。

（七）產品面：產品“躍進”革新，好產品層出不窮。

樓市“卷產品、競品質”成為競爭的核心，改善產品內卷迭代將成常態！四代建筑零公攤、下沉庭院和架空層、L型雙邊廳、加碼的層高3.3米、五恒的升級...

2025年太原改善盤主要在汾河兩岸，并未形成內卷，華潤金茂保利主導下偏中庸，2026年太原樓市在汾河兩岸的新項目中，產品力會得到了大幅提升，

樓評在調研晉南市場中，會發覺山西地縣產品并不差于太原，好產品需貫穿從可研、拿地、定位、設計，再到工程、交付等環節，極為考驗房企統籌能力。

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（八）板塊面：汾河兩岸，龍城南街，晉陽湖

太原樓市形成分化格局：城央走強，環線走弱，南強北弱，持續分化！

2025年太原跑量樓盤主要集中于分核心區的汾河兩岸，改善盤成交占比大幅上漲。2026年河東優于河西，晉陽街-龍城大街銷量穩定，熱銷項目集中寡頭。

（九）客研面：體制內優先，改善換房群體為主

基于太原保障房的沖擊，商品房中小三居成交占比減弱，過去控總價現象被改善盤供給打破，體制內人群改善需求集中釋放在200-280萬之間！

結合太原六城區居民的套戶比分析，長風街以南的改善群體多以私營業主和體制內單位南遷而推動需求釋放，大部分因家庭結構穩定而偏重喜好四居室產品！

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（十）二手房面：持續下跌，規模趨穩

2025年太原掛牌二手房超過5萬套，成交量月均2000套，成交價格逐步壓低到9000元以內，綜合看，太原新房供貨不足二手房月度成交量有彎道超車的趨勢。

以長線看，太原市二手房成交套數規模相對穩定，只是成交單價持續下行！二手房供應量近兩年大幅增長，三級市場交易占比有所擴張。

寫在最后，2026年新年開啟！

樓評君首先感謝2025年開發定位咨詢合作或贊助房企：山西建投，園區建發，山西建工，山西三建，文旅集團，寶佳地產等...感謝行業前輩大佬們的支持！

對于2026年的太原樓市的形勢判斷，樓評君隨后會再寫一篇，避免文稿太長，閱讀耗時過久，感謝您對太原樓評君一路以來的支持和分享！

咨詢顧問，專注趨勢！

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