蘇州河一直是上海南北經(jīng)濟的分界線，南北發(fā)展歷來差距較大。

從租界時期開始，蘇州河以南的公共租界跟蘇州河以北的華界在市政投入、產(chǎn)權(quán)制度和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面就拉開了差距。

到了計劃經(jīng)濟時代，北上海成為工業(yè)重區(qū)，發(fā)展跟南上海形成差異，對后來的城市界面造成了深遠(yuǎn)影響。

1990年代浦東開發(fā)開放后，國際資本與高端要素普遍涌向浦西南部和浦東，使北上海的產(chǎn)業(yè)、配套和人口結(jié)構(gòu)差異進(jìn)一步放大。

經(jīng)過這么多年的發(fā)展，上海北四區(qū)到底怎么樣了？取得了哪些成就和進(jìn)步？有沒有改變這種格局，實現(xiàn)真正崛起？

首先從近些年的發(fā)展來看，北上海的變化和成就確實可圈可點。

首先是北上海的產(chǎn)業(yè)招商非常火爆，形成崛起之勢。

據(jù)世邦魏理仕（CBRE）機構(gòu)統(tǒng)計，2025年五角場、北外灘、真如等商辦集聚區(qū)；

在科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、消費品、專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域市場新租需求非常大。

幾乎跟南上海的虹橋、淮海中路、陸家嘴有抗衡之勢：

其中北外灘引入了很多金融、航運、科技、法律和專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的企業(yè)。

如荷全保險資產(chǎn)管理有限公司、加拿大宏利金融集團、法國東方匯理、明汯投資、國際航運公會（ICS）、中遠(yuǎn)海運等。

北外灘還有很多商辦待建，未來與外灘、陸家嘴形成黃金三角：

北外灘超塔競賽方案

真如辦公樓去化很大，引進(jìn)了元隆雅圖、京東科技、德賽西威、賓尼法利納等多家知名企業(yè)：

不夜城CBD招商效果也明顯，世界第一大廣告公司W(wǎng)PP、全球最大鐵礦石集團淡水河谷已入駐：

不夜城CBD一瞥

再是北上海的新房開發(fā)非常火爆，形成了一片欣欣向榮的發(fā)展之勢。

2025年楊浦濱江新房中海云邸玖章首開認(rèn)購率204.8%，一批次開盤即售罄，成為北上海現(xiàn)象級的“日光紅盤”。

虹口的金茂璞元、中糧北外灘壹號等中高端豪宅熱銷，成交額比較大，帶火了北上海的豪宅市場。

北靜安的萬科·中興傲舍、象嶼·蘇河琹廬等首開認(rèn)購率均破百，保持了一定的銷售熱度。

普陀真如的中海環(huán)宇玖章首開認(rèn)購率220%，再次帶火了北上海的新房。

北上海近幾年開發(fā)了很多新房，吸引了很多市區(qū)買家。

隨著新房的不斷開發(fā)和城市更新，楊浦濱江、虹口北外灘、北靜安蘇河灣等區(qū)域價值迎來了整體提升，配套和環(huán)境越來越完善，地段價值上升很大。

蘇河灣

更關(guān)鍵的是，好幾個互聯(lián)網(wǎng)大廠云集北上海，進(jìn)一步提升了北上海的產(chǎn)業(yè)地段和城市價值。

比如楊浦濱江的美團、字節(jié)、B站等：

普陀上海西站大型TOD入駐了京東集團上海總部，預(yù)計2027年完工：

阿里數(shù)字農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈中心、餓了么、360上海大安全總部暨華東區(qū)域總部等都落戶了普陀。

潮流電商交易平臺得物、體育社區(qū)平臺虎撲、全球知名的游戲引擎公司Unity等都聚集在虹口。

國內(nèi)頭部在線音頻平臺喜馬拉雅、滴滴出行自動駕駛研發(fā)中心、小馬智行（Pony.ai）等在北靜安。

沒想到，北上海竟然慢慢成為了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)高地。

所有這些，讓北上海近些年的GDP增長進(jìn)步很大。

由于閘北并入靜安后兩區(qū)GDP無法再單獨統(tǒng)計，我們統(tǒng)計了2014-2024年楊浦普陀虹口的GDP增長變化。

以這3個區(qū)為代表，北上海進(jìn)步很大，10年間GDP增長了94.08%：

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北上海正在崛起，城市界面、產(chǎn)業(yè)配套等發(fā)展進(jìn)步很大。

這也是因為上海城市發(fā)展的重心正在回歸中環(huán)周邊地帶，給了北上海崛起的機會。

北上海過去沒怎么開發(fā)，受轉(zhuǎn)型影響騰挪了很多空地；也沒怎么好好開發(fā)，留了不少爛尾基地。

北上海過去承擔(dān)了上海重大的工業(yè)基地職能，產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型得晚，現(xiàn)在到了轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期。

結(jié)合上海城市更新和產(chǎn)城融合的發(fā)展要求，輪到北上海了。

比如普陀的桃浦、寶山的南大以前都是工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在分別轉(zhuǎn)型為智創(chuàng)城、智慧城。

經(jīng)過不斷轉(zhuǎn)型發(fā)展，這些地方建了很多商辦，城市界面前后變化很大，有了崛起的模樣。

南上海發(fā)展得早，很多辦公樓招商早、提前入駐滿了企業(yè)。

在飽和后上海愿意把更多資源往北上海傾斜。

南大智慧城

北上海之前存在很多爛尾項目，現(xiàn)在隨著中環(huán)開發(fā)的挺進(jìn)，都復(fù)活了。

比如上海最大的爛尾基地真如城市副中心，那些商場和辦公樓早該在20年前就建好的。

因為港商老李的耽誤，拖了這么久才建好。

這幾年真如總算有了新變化，發(fā)展進(jìn)步看得見，還規(guī)劃了真如之心、真如翠谷，終于慢慢崛起了。

真如之心、真如翠谷

曾經(jīng)的東外灘也是著名的爛尾基地，東外灘首個住宅項目八埭頭濱江園出師就不利，爛尾很久。

最終這個號稱“東外灘湯臣一品”的項目由長城資產(chǎn)盤活了。

楊浦濱江過去長期拆遷緩慢，濱江地帶是鐵銹帶，要是早點騰挪土地，那些大廠可能會早點來。

楊浦濱江

新建落成的抖音新江灣、鐵獅門TOD以前也是著名的爛尾項目，現(xiàn)在都盤活了：

抖音新江灣基地

空地變成高樓、爛尾項目盤活，前后一對比北上海肯定發(fā)展進(jìn)步很大，看起來是崛起了。

雖然北上海發(fā)展進(jìn)步很大，但是GDP增速卻跑輸了，沒有形成“逆襲”，這是為何？

北上海在進(jìn)步，南上海也在進(jìn)步，而且進(jìn)步得更大，讓北上海在市區(qū)的經(jīng)濟份量下降了。

2014-2014年楊浦普陀虹口在上海中心城區(qū)6區(qū)（除靜安）中的占比由44.34%下降到了36.49%：

此外上表還有一個明顯的特點：

增幅第一梯隊：徐匯、長寧，GDP翻3倍以上

增幅第二梯隊：黃浦、虹口、普陀，GDP翻倍

增幅第三梯隊：楊浦GDP沒有翻倍

可見北上海的進(jìn)步一直是追趕者的角色，很難形成超越。

我想這其中有這幾方面的原因。

房地產(chǎn)不再是主要增長貢獻(xiàn)的主要力量，南上海也有大量的新房開發(fā)。

從宏觀角度來看，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈對GDP的拉動作用相較以前大幅減小，甚至變成了拖累。

房地產(chǎn)在全國GDP中的比重已經(jīng)從2016年頂峰的16.9%降到了2024年的9.6%。

其對GDP增長的拉動已經(jīng)由正轉(zhuǎn)負(fù)，2024年是-0.12%。

房地產(chǎn)市場的核心矛盾是從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)到了供大于求，加上人口結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化速度放緩。

像以前那樣依賴大規(guī)模開發(fā)投資來拉動增長，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的時代已經(jīng)過去了。

北上海新房開發(fā)火爆只是一個周期現(xiàn)象，在對比拉動方面南上海不輸北上海。

比如黃浦區(qū)的上海壹號院、嘉里金陵華庭等豪宅無一不是大賣，成交金額和熱度比北上海更高。

南上海產(chǎn)業(yè)更強、聚集的富人更多，傳統(tǒng)“好地段”的認(rèn)知主導(dǎo)下吸收的購買力更加強大。

如果論房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動強度，北上海不如南上海。

北上海的商辦招商中，存在區(qū)域資源內(nèi)部轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，增量不大，沒法拉動GDP。

比如普陀真如的元隆雅圖原先在長風(fēng)辦公，為了真如招商，搬了個家。

其它企業(yè)也有轉(zhuǎn)移，結(jié)果長風(fēng)的空置率比真如還高了。

據(jù)悉楊浦濱江的嗶哩嗶哩新世代產(chǎn)業(yè)園建好后，B站總部會搬過去，成為B站全球總部大樓。

況且B站經(jīng)過了多輪裁員，給楊浦的帶動沒有以前強了。

像這種產(chǎn)業(yè)在一個區(qū)域內(nèi)部的轉(zhuǎn)移，不能稱為增量。

企業(yè)搬遷不會帶來新增的就業(yè)崗位和稅收，反而導(dǎo)致原有區(qū)域空置率上升。

現(xiàn)在貢獻(xiàn)大幅經(jīng)濟增速的不再是傳統(tǒng)CBD，而是以科技創(chuàng)新為核心的新質(zhì)生產(chǎn)力。

以前大家都在發(fā)展CBD的時候，北上海沒趕上。

現(xiàn)在又開始搞新質(zhì)生產(chǎn)力了，北上海又慢了半拍。

現(xiàn)在通過建CBD拉來產(chǎn)業(yè)的時代已經(jīng)過去了，非常講究新質(zhì)生產(chǎn)力。

南上海CBD建的早、又抓住了新質(zhì)生產(chǎn)力，結(jié)果發(fā)展進(jìn)步更大，跟北上海拉開了差距。

徐匯抓住了人工智能大模型這個核心驅(qū)動力先進(jìn)生產(chǎn)力形態(tài)，聚焦“模速空間”等載體，把大模型、生物醫(yī)藥、具身智能等前沿技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展得有聲有色，大大助力了徐匯經(jīng)濟騰飛。

長寧區(qū)的新質(zhì)生產(chǎn)力是以數(shù)字經(jīng)濟為核心、科技創(chuàng)新與城市更新深度融合的先進(jìn)生產(chǎn)力形態(tài)。

長寧數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)超7000家，稅收貢獻(xiàn)近六成，軟件信息服務(wù)業(yè)年均增長24.8%。

一個拼多多的營收頂很多楊浦XX大廠，美團、B站營收規(guī)模都不大，字節(jié)也只是上海的分公司。

黃浦區(qū)的新質(zhì)生產(chǎn)力是“金融+科創(chuàng)+消費”，黃浦有外灘金融集聚帶、中央科創(chuàng)區(qū)和世界級商圈。

其中中央科創(chuàng)區(qū)是黃浦新近提出來的，是一個新賽道，黃浦吸引了中電科機器人、國家管網(wǎng)等重大科創(chuàng)項目落地，未來會助力黃浦二次騰飛。

依靠南京路、淮海路、豫園三大商圈的持續(xù)煥新，黃浦在首發(fā)經(jīng)濟、全球1號店方面打造了很多新的消費場景，繼續(xù)帶領(lǐng)經(jīng)濟高增長。

往上海南部看更遠(yuǎn)，上海三大未來先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)區(qū)張江、臨港、大零號灣都在南部，北上海相對式微。

臨港滴水湖旁的CBD還沒全部建成啟用，但臨港的增速在幾年前就是上海第一了。

張江的生物醫(yī)藥、芯片、人工智能等核心產(chǎn)業(yè)給浦東的帶動作用也是非常大。

2024年張江這三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值4500億元，未來目標(biāo)直指萬億。

反觀北外灘的金融、航運等主營業(yè)務(wù)都遇到了問題，這些產(chǎn)業(yè)很容易受環(huán)境影響。

受織毛衣影響，金融、外貿(mào)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性都不強。

上海每個區(qū)都有自己的大企業(yè)，頭部企業(yè)格局固化，后發(fā)的區(qū)域很難破局。

徐匯有阿里、騰訊、網(wǎng)易；長寧有攜程、聯(lián)合利華；黃浦有外資銀行總部集群。

這些企業(yè)都是扎根一個區(qū)域很久的，很難挪到其它區(qū)去。

放眼全球，頂級的企業(yè)數(shù)量非常有限，先發(fā)的區(qū)域都完成了“卡位”。

北上海即使招商再努力，也很難撼動這種格局。

北上海相較以前確實崛起了，但卻沒有真正的起飛，只能當(dāng)一個追趕者的角色，跟南上海的發(fā)展差距越拉越大。

北上海非常像是一種“補課式發(fā)展”，在彌補過去幾十年的欠賬。

真正的“逆襲”，需要的不僅是高樓大廈和日光盤，而是原創(chuàng)性技術(shù)、全球性企業(yè)、可持續(xù)的稅源結(jié)構(gòu)和不可替代的城市功能。

北上海未來是否還有機會追上南上海呢？