作者 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：

國(guó)內(nèi)首單非定向擴(kuò)募公募REITs正式落地。

1月12日，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)有巢REIT”，代碼508077）擴(kuò)募份額在上海證券交易所成功上市，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)首單非定向擴(kuò)募公募REITs正式落地，也是租賃住房REITs市場(chǎng)邁向常態(tài)化擴(kuò)募的關(guān)鍵一步。

此次上市儀式匯聚了上海市發(fā)改委、房管局、閔行區(qū)政府及華潤(rùn)集團(tuán)、中信證券、華夏基金等多方代表，共同見(jiàn)證了這一具備行業(yè)引領(lǐng)意義的時(shí)刻。

首單非定向擴(kuò)募

市場(chǎng)信心與制度創(chuàng)新雙體現(xiàn)

華潤(rùn)有巢REIT自上市以來(lái)，憑借優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)、穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)管理與持續(xù)的分紅回報(bào)，已成為租賃住房REITs領(lǐng)域的代表性產(chǎn)品。截至2025年11月，該基金已累計(jì)向投資者分紅超過(guò)1.54億元，展現(xiàn)出良好的收益能力與資產(chǎn)韌性。

本次擴(kuò)募采用面向原持有人的非定向配售模式，配售價(jià)格為2.53元/份，共配售4.5億份，獲得原持有人高達(dá)99.51% 的認(rèn)購(gòu)比例，最終募集資金約11.329億元。這一結(jié)果不僅反映出投資者對(duì)該REITs產(chǎn)品的持續(xù)看好，也體現(xiàn)了在制度設(shè)計(jì)層面對(duì)原有投資者權(quán)益的有效保障。

資金投向明確

助力資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與區(qū)域覆蓋完善

根據(jù)安排，本次擴(kuò)募所募資金將全部用于收購(gòu)華潤(rùn)有巢旗下的上海馬橋保障性租賃住房項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于閔行區(qū)，毗鄰“大零號(hào)灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)及閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚性強(qiáng)、租賃需求旺盛，截至2025年6月末出租率已達(dá)96%。

收購(gòu)?fù)瓿珊螅A潤(rùn)有巢REIT將實(shí)現(xiàn)對(duì)上海三大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的全面覆蓋，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)布局、增強(qiáng)組合抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為基金的長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)與價(jià)值增長(zhǎng)注入新動(dòng)力。

有巢戰(zhàn)略定位再升級(jí)

“資管+運(yùn)營(yíng)”到“資產(chǎn)與資本循環(huán)”

在本次擴(kuò)募上市的背景下，華潤(rùn)有巢的戰(zhàn)略定位也進(jìn)一步明確：不再僅是行業(yè)領(lǐng)先的“資管+運(yùn)營(yíng)”平臺(tái)，而是升級(jí)為服務(wù)大國(guó)民生、實(shí)現(xiàn)質(zhì)量增長(zhǎng)，助力新市民、青年人“住有所居”的行業(yè)領(lǐng)先的租住“資產(chǎn)與資本循環(huán)”平臺(tái)。

這一表述的演進(jìn)，反映出華潤(rùn)有巢在REITs平臺(tái)支持下，已逐步構(gòu)建起“投、融、建、管、退”的全周期閉環(huán)能力。通過(guò)REITs擴(kuò)募，企業(yè)能夠持續(xù)將運(yùn)營(yíng)成熟的租賃住房資產(chǎn)注入公開(kāi)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資金的良性回流與再投資，推動(dòng)租賃住房供給的持續(xù)擴(kuò)大與品質(zhì)提升。

專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)同

共筑租賃住房REITs生態(tài)

作為基金管理人，華夏基金在公募REITs領(lǐng)域已形成顯著的管理規(guī)模與專業(yè)優(yōu)勢(shì)，截至目前在管公募REITs達(dá)19只，市場(chǎng)領(lǐng)先。其在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、信息披露、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的體系化能力，為REITs的穩(wěn)健運(yùn)行提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

華潤(rùn)有巢作為原始權(quán)益人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，則通過(guò)多維運(yùn)營(yíng)體系，持續(xù)提升資產(chǎn)出租率與服務(wù)滿意度，真正實(shí)現(xiàn)了“管理賦能價(jià)值、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造收益”的良性循環(huán)。

展望

常態(tài)化擴(kuò)募推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

睿和智庫(kù)認(rèn)為此次華潤(rùn)有巢REIT成功擴(kuò)募，不僅是單只產(chǎn)品的成長(zhǎng)里程碑，更為整個(gè)公募REITs市場(chǎng)，尤其是租賃住房板塊的常態(tài)化擴(kuò)募機(jī)制提供了重要實(shí)踐樣本。

未來(lái)，隨著更多租賃住房項(xiàng)目通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化與持續(xù)擴(kuò)募，有望引導(dǎo)更多社會(huì)資本進(jìn)入保障性租賃住房領(lǐng)域，形成“投資—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”的可持續(xù)商業(yè)模式，為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的金融基礎(chǔ)與制度保障。

華潤(rùn)有巢與華夏基金表示，將繼續(xù)深化合作，持續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)提質(zhì)增效、探索常態(tài)化擴(kuò)募路徑，積極響應(yīng)國(guó)家關(guān)于“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的政策導(dǎo)向，為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)貢獻(xiàn)專業(yè)力量。