山東
一切發生的事情，都是當代史。
你經歷的、看到的，都是歷史的一部分。
以膠州樓市為例，之所以讓人感覺看不懂，是因為連續四五年持續低迷，似乎沒有止境一樣。
有些品質不錯的小區，情況稍好一點。
有些投資屬性強的板塊，情況要差很多。擊鼓傳花，傳到誰手里，都是不忍直視的。
都不想當接盤俠。但總有人，會成為接盤俠。
1、
2018年，越秀殺入膠州樓市。以6114元/平地價，創造了膠州單價地王。
這就是后來的越秀·鉑悅府項目。
這個盤，規劃得很全：小高、洋房、疊拼。
同年，越秀拿到了預售許可證。2018年12月底首開，疊拼18000元/㎡；小高層均價13000㎡。
首開效果一般。后來，隨著各種變化，這個盤過山車一樣，再也回不到從前了。
等到交付之后，實景呈現也不盡如人意。交付力、產品力都沒達到預期。所以，賣現房的時候，更加痛苦了，只能打價格戰。
最后一批上車新房的，小高層價格需要8000多元。
現在呢，二手房市場上，越秀這個小區，價格比之前更驚喜了。有幾套的成交價，大約在7000元/平。
實際上，這個小區的位置，在膠州算不錯的了。離龍湖天街不遠，出行也比較方便。
最初買鉑悅府的，可都是膠州改善群體，膠州有錢人。
奈何，膠州市場實在是讓人無語，挺不起來。
2、
聊膠州樓市，肯定繞不開少海板塊。
早在20年前，膠州就在研究開發少海板塊了，主要就是圍繞少海的先天資源優勢。少海為青島最大的城市內湖，國家4A級景區，萬畝碧波。
中信地產是較早進少海板塊的知名房企，開發了別墅項目中信森林湖，毀譽參半。
2018年前后，中海殺進少海板塊，開發了多個低密地塊。其中，讓人印象深刻的是九唐地塊。
九唐，北側沿河并與板橋鎮相接，東側為少海湖。地理位置不錯，小區容積率非常低。
九唐是純多層院落式花園社區，組團式封閉管理，社區內部環境優美。中式建筑風格，和板橋鎮醇厚歷史文化底蘊融合。
樓市火爆期間，九唐洋房均價12000-13000元/㎡，精裝修。
2020年底，九唐陸續交付。現在呢？九唐二手房價格大約在8000元/平左右。
放眼現在的膠州樓市，九唐的表現已經算很好了，可以說是比較堅挺了。
3、
膠州新城區板塊，算是各種資源最好的板塊了。
市政府所在地，三里河公園，各項教育配套、商業配套、人群素質，都是顯而易見的。
從2017年到2022年期間，金都馨城算是比較知名的一個大盤，吸引了膠州當地不少購房者。這個盤，投資客少，自住需求旺盛。
在2018年前后，開發商賺發了。當時，小區三期多層均價11000元/㎡，復式均價12000元/㎡，這還是毛坯。
后來，多個地塊陸續交付，開發商賣起來了現房。這兩年，小區入住率還算不錯，但價格已經不是當年了。
仔細看成交價。普通的套二戶型，單價已經到了5000多元。復式稍微好點，6000—7000元，看裝修情況、看房屋狀況。
當然，這個小區的價格，相比上合一些投資屬性強的小區，算是好多了。
4、
如果聊上合板塊，那可是完全看不懂。三木家天下文瀾府，大家還有印象嗎？膠州上合板塊的一個大盤。
2018年時候，這個盤趕上了“風口”，剛需品質，賣出了改善級的高價。高層產品，整體均價10500，毛坯交付。
那時候，還真有不少投資客，心向往之，慷慨出手。
2020年前后，這個小區交付的時候，業主們欲哭無淚。和“品質”二字，實在不搭邊。
和開發商僵持到最后，還是三木“贏了”，主打一個躺平。現在，這個小區在上合板塊都“抬不起頭”，屬于品質較差的。
當然，價格肯定上不去了。一提價格，業主們更傷心了。2025年成交的幾套高層房源，主流價格竟然是：3000元一平。這有點夸張了，都沒法安慰了。
融創時代公館也是相似的情況。開盤時候一萬左右。交付了一半，2025年二手房成交價到了3000左右。
5、個人感慨
這兩句話，大家一定都聽過。
時代的一粒灰，落在每個人肩頭都是一座大山。
雪崩時，沒有一片雪花是無辜的。
當悲劇發生的時候，每一個參與者、見證者都會本能的推卸責任，覺得此事跟自己無關。
或是無知，或是貪婪。
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