開(kāi)盤(pán)3個(gè)月，僅備案8套房？

就算在樓市下行階段，在深圳樓市應(yīng)該也是少有的現(xiàn)象。

而位于光明中心區(qū)板塊的越秀星科源啟，就出現(xiàn)了這種情況。

10月18日，越秀星科源啟府首次開(kāi)盤(pán)推出153套建面約89-112㎡三至四房，開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳當(dāng)天成交金額約2.1億元，累計(jì)成交61套，去化率約為40%。

截止今天(1月19日)剛好滿(mǎn)3個(gè)月，來(lái)自深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)和行舟深房數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目?jī)H備案8套房源、加上已錄入合同和已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，綜合去化率約28.1%，還不知道這些已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的有多少最終能轉(zhuǎn)入備案，整體去化只能用“慘淡”二字形容。

(截圖來(lái)源：行舟深房）

這還不夠，對(duì)比光明區(qū)下半年開(kāi)盤(pán)的深鐵睿著、中建觀玥、潤(rùn)瑧園等一手樓盤(pán)銷(xiāo)控?cái)?shù)據(jù)，越秀星科源啟實(shí)屬賣(mài)得“較慘”的新盤(pán)。

（截圖來(lái)源：行舟深房）

值得關(guān)注的是，項(xiàng)目附近的深鐵睿著于2025年12月20日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天去化率高達(dá)66%，目前已備案+已錄入合同比率超過(guò)32%，銷(xiāo)控?cái)?shù)據(jù)直接吊打越秀星科源啟。

在樓市數(shù)據(jù)造假已成行業(yè)潛規(guī)則的背景下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“員工假簽約”“小訂沖量”“包銷(xiāo)兜底”等方式美化業(yè)績(jī)?cè)缫巡皇敲孛堋?/p>

但越秀星科源啟的造假操作之所以引發(fā)熱議，在于其數(shù)據(jù)差異突破了常規(guī)合理范圍——從官宣40%去化到實(shí)際不足28.2%，近半數(shù)“成交”憑空消失，這種近乎赤裸的數(shù)字游戲，不僅消耗著品牌公信力，更折射出項(xiàng)目面臨的真實(shí)銷(xiāo)售壓力。

1

三重困境：

配套短板、環(huán)境硬傷與競(jìng)品擠壓

越秀星科源啟的去化困局，絕非單一市場(chǎng)因素導(dǎo)致，而是項(xiàng)目自身短板與外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境共同作用的結(jié)果。

①

區(qū)位尷尬：“中心區(qū)”名頭下的配套真空

項(xiàng)目雖對(duì)外宣稱(chēng)位于光明中心區(qū)板塊，但實(shí)際配套距離與宣傳存在顯著落差。

作為剛需群體核心訴求的“商業(yè)、地鐵、學(xué)校”三大配套，均未能實(shí)現(xiàn)近距離覆蓋：距離規(guī)劃中的星河COCO City超2.6公里，即便該商業(yè)體于2025年12月19日開(kāi)業(yè)，也難以滿(mǎn)足日常高頻消費(fèi)需求。

項(xiàng)目距離地鐵6號(hào)線支線圳美站約900多米，光明站約1.4公里，步行至少需要30分鐘左右，日常地鐵通勤極為不便。

教育方面，雖規(guī)劃有18班制幼兒園及九年一貫制公辦學(xué)校，但后者尚未開(kāi)工建設(shè)，學(xué)區(qū)劃分與辦學(xué)質(zhì)量均存在不確定性，與周邊已明確優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的競(jìng)品相比缺乏吸引力。

②

環(huán)境硬傷：噪音粉塵雙重侵?jǐn)_

項(xiàng)目緊鄰光僑路主干道與廣深港鐵路線，而根據(jù)深圳市聲環(huán)境功能區(qū)劃分，光僑路、廣深鐵路沿線屬于交通干線兩側(cè)區(qū)域，噪音污染風(fēng)險(xiǎn)顯著。

（越秀星科源啟項(xiàng)目位置圖）

對(duì)于主打居住舒適度的剛需盤(pán)而言，全天候的車(chē)流、鐵路噪音及伴隨的粉塵污染，成為不可忽視的減分項(xiàng)。

盡管開(kāi)發(fā)商在宣傳中強(qiáng)調(diào)“生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”，緊鄰科學(xué)公園與歡樂(lè)田園，但自然景觀的優(yōu)勢(shì)難以抵消交通干線帶來(lái)的居住體驗(yàn)折損，尤其對(duì)注重生活品質(zhì)的剛需家庭而言，環(huán)境短板成為關(guān)鍵決策障礙。

③

市場(chǎng)內(nèi)卷：光明新盤(pán)扎堆分流客群

2025年第四季度，深圳新房市場(chǎng)迎來(lái)集中供應(yīng)，僅光明區(qū)就有1765套房源入市，越秀星科源啟面臨著激烈的同城競(jìng)品擠壓。周邊的深鐵睿著、振業(yè)天境云庭、滿(mǎn)京華金碩華府等項(xiàng)目，在區(qū)位配套、價(jià)格定位上形成直接競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步分流了剛需客群。

更嚴(yán)峻的是，深圳樓市正呈現(xiàn)“核心區(qū)供不應(yīng)求、遠(yuǎn)郊區(qū)供過(guò)于求”的結(jié)構(gòu)性分化，光明作為非核心熱點(diǎn)區(qū)域，整體去化壓力本就較大，越秀星科源啟的自身短板在這種市場(chǎng)環(huán)境下被進(jìn)一步放大。

2

剛需盤(pán)的“生存邏輯”已變

越秀星科源啟的遇冷，本質(zhì)上是市場(chǎng)回歸理性后，剛需購(gòu)房邏輯轉(zhuǎn)變的縮影。

2025年深圳樓市數(shù)據(jù)顯示，300-400萬(wàn)元價(jià)格段、70-90㎡戶(hù)型的剛需產(chǎn)品仍是成交主力，但購(gòu)房者的決策標(biāo)準(zhǔn)已從“低價(jià)上車(chē)”轉(zhuǎn)向“性?xún)r(jià)比為王”，商業(yè)、地鐵、學(xué)校的“硬配套”與居住環(huán)境的“舒適度”成為核心考量因素。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，單純依靠板塊概念炒作、數(shù)據(jù)造假美化業(yè)績(jī)的時(shí)代早已過(guò)去。

在庫(kù)存高企、競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)環(huán)境下，只有真正解決購(gòu)房者的核心訴求——明確的配套規(guī)劃、可控的居住成本、穩(wěn)定的交付保障，才能在剛需市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。

越秀星科源啟的案例也警示：任何脫離實(shí)際需求的營(yíng)銷(xiāo)包裝，終將在真實(shí)成交數(shù)據(jù)面前原形畢露，而品牌公信力的修復(fù)，遠(yuǎn)比短期業(yè)績(jī)?cè)旒俚拇鷥r(jià)更為高昂。