2025年的中國(guó)樓市和鄭州樓市，無(wú)論好與不好，2026已正式來(lái)臨。

忘掉過(guò)去，展望新一年。

今天，我談下我對(duì)2026鄭州樓市及房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)判。

預(yù)判1：

鄭州走不出獨(dú)立行情。要看全國(guó)大勢(shì)，看天命。

全國(guó)大勢(shì)是什么？

這個(gè)命題，我可以單獨(dú)寫(xiě)篇文章了。

說(shuō)結(jié)論：未知

無(wú)法預(yù)判。

因?yàn)椋F(xiàn)在影響全國(guó)樓市的因素，太多太多了。這已不是簡(jiǎn)單的行業(yè)問(wèn)題，也不是簡(jiǎn)單靠經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蝾A(yù)判出來(lái)的。——因?yàn)椋勺円蛩靥嗔恕?/p>

其中，影響最大的是預(yù)期和信心。

人口增長(zhǎng)這個(gè)因素其實(shí)排在最后，雖然昨天的新聞?wù)f據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2025年末全國(guó)人口140489萬(wàn)人，比2024年末減少339萬(wàn)人

而在預(yù)期和信心方面，國(guó)家已經(jīng)在做了工作。近期的政策各位也看到了——其實(shí)都是在“努力救市”，恢復(fù)信心。

特別是那個(gè)著名的《求是》文章中，界定了關(guān)鍵的話：

房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性；
房地產(chǎn)業(yè)是居民財(cái)富的重要來(lái)源。

這個(gè)界定，很重要。他強(qiáng)調(diào)了房子的金融屬性。

對(duì)政策上，并要求：

“保持戰(zhàn)略定力，積極主動(dòng)作為，熨平市場(chǎng)波動(dòng)”

這非常好。

我對(duì)2026年中國(guó)樓市的基本判斷是：

筑底，回調(diào)！

鄭州樓市2026，就在這樣的前提下發(fā)展。

他的走向，和全國(guó)一樣。——走不出獨(dú)立行情。

也就是說(shuō)，我們還要做好壞行情的悲觀準(zhǔn)備，也要有好行情的樂(lè)觀準(zhǔn)備。

這個(gè)節(jié)奏，大概4月底5月初左右就能看出來(lái)。

預(yù)判2：

冰點(diǎn)后的恢復(fù)。

這個(gè)觀點(diǎn)，和前面的邏輯并不矛盾。

這句話里的極致冰點(diǎn)指的是鄭州2025年的10、11、12月的極差行情延續(xù)后的恢復(fù)

恢復(fù)到正常水平吧。

正常水平就是一個(gè)月全市市場(chǎng)化住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售能賣(mài)3000套左右。

過(guò)去那三個(gè)月鄭州樓市的表現(xiàn)太差太差了。

1、2月份因?yàn)槭谴汗?jié)前和春節(jié)期間，也不會(huì)好。

看3月份的市場(chǎng)表現(xiàn)吧。

預(yù)判3：

房企、樓盤(pán)，依然分化依舊。

是的，2026年鄭州樓市的房企、樓盤(pán)，依然是分化，貧富懸殊。

有的盤(pán)，很火很熱；有的盤(pán)，門(mén)可羅雀。

各位自行看這些樓盤(pán)名單，你覺(jué)得誰(shuí)會(huì)火呢？

誰(shuí)的日子好過(guò)呢？

整體上，好壞依然是二八原則吧。

預(yù)判4：

整體市場(chǎng)格局：四代宅VS非四代宅VS存量現(xiàn)房VS二手房

這種格局，是之前從未經(jīng)歷過(guò)的局面。

各位地產(chǎn)人，特別是營(yíng)銷(xiāo)人，要特別重視。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，根本不完全是片區(qū)新盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系了，而是新房與二手房之間的競(jìng)爭(zhēng)；甚至是同一個(gè)盤(pán)存量現(xiàn)房和其已交房過(guò)的老業(yè)主二手房之間的競(jìng)爭(zhēng)——他們要賣(mài)。而其價(jià)格比售樓部的價(jià)格要低。

所以，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商交付過(guò)的樓盤(pán)很痛苦。你不可能管住業(yè)主不賣(mài)房吧？

延遲發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證？壓根不現(xiàn)實(shí)。

市場(chǎng)另外的極致表現(xiàn)就是四代宅與非四代宅之間的鴻溝對(duì)比。

雖然，有些人喜歡四代宅有些人不喜歡。

但我們得承認(rèn)四代宅的高得房率對(duì)于大多數(shù)客戶的誘惑。

這種誘惑的核心其實(shí)是高得房率，并不是那個(gè)大空中露臺(tái)。

好吧，非四代宅的存量現(xiàn)房怎么辦？

好痛苦。

貌似只有通過(guò)降價(jià)形成極致性價(jià)比，這一條路。

預(yù)判5：

2026年鄭州樓市新房市場(chǎng)依然是以品剛（品質(zhì)剛需）、剛改（剛性改善）為主流。

弱剛需人群，買(mǎi)低價(jià)二手房。

一般剛需，買(mǎi)降價(jià)過(guò)時(shí)的存量新房。

品剛，買(mǎi)新房剛需盤(pán)或價(jià)格不貴的四代宅中小面積戶型。

剛改，買(mǎi)140平米以下的四代宅新房產(chǎn)品。

純改善和終極改善，買(mǎi)北龍湖、高鐵東廣場(chǎng)和老三環(huán)內(nèi)星星點(diǎn)點(diǎn)的“豪宅盤(pán)”大戶型產(chǎn)品。

預(yù)判6：

鄭州樓市沒(méi)有進(jìn)入完全改善時(shí)代！這是我一直以來(lái)的觀點(diǎn)。

不只是鄭州如此，其實(shí)很多城市都如此。

開(kāi)發(fā)商，做改善盤(pán)，做大戶型，做豪宅，一定要謹(jǐn)慎和小心。

不要被面子沖昏了頭腦。

鄭州的改善盤(pán)和豪宅盤(pán)客戶很挑剔。對(duì)價(jià)格，特別是對(duì)總價(jià)很敏感。

不是“所謂的好房子”就能熱銷(xiāo)的。

如果賣(mài)不動(dòng)，建“好房子”毫無(wú)意義。

有時(shí)，我們對(duì)好房子的理解，邏輯不對(duì)。

適合目標(biāo)對(duì)象需求并且能賣(mài)動(dòng)的房子，才叫好房子。

預(yù)判7：

2026年鄭州樓市四代宅會(huì)慢慢祛魅，不再一招鮮吃遍天。

真的，各位一定要明白，并接受。

我的觀點(diǎn)：

不帶那個(gè)所謂空中露臺(tái)的實(shí)用的3.5代宅，也許更受市場(chǎng)歡迎。

預(yù)判8：

鄭州樓市的200平米魔咒：你要明白，超過(guò)200平米以上大戶型的房子，無(wú)論是北龍湖還是鄭州任何一個(gè)地方，其實(shí)都不好賣(mài)，流速都很慢。面積越大，總價(jià)越高，客群越稀薄，客戶越少，客戶越挑剔。

鄭州樓市的20000元/平米魔咒：鄭州主城區(qū)除了老東區(qū)（中州大道以東、東四環(huán)以西、隴海鐵路以北、連霍高速以南）之外的區(qū)域，普通高層小高層的毛坯產(chǎn)品價(jià)格想超過(guò)20000元/平米，難度很大。這種盤(pán)，對(duì)地塊位置和素質(zhì)要求很高。

鄭州樓市的30000元/平米魔咒：鄭州主城區(qū)的豪宅，除了北龍湖洋房，想賣(mài)30000+，難度很大很大的。除非你位置、產(chǎn)品、精裝特別牛逼。問(wèn)題是，這種盤(pán)沒(méi)幾個(gè)啊。所以，你不要奢望你能賣(mài)30000+。甚至，北龍湖的非洋房盤(pán)。

鄭州樓市的中州大道鴻溝：你得承認(rèn)，鄭州主城區(qū)以中州大道為界，是兩個(gè)城市空間的。我們得承認(rèn)東區(qū)的好和其房?jī)r(jià)的高。新盤(pán)，好盤(pán)，中州大道東的東區(qū)，可以輕松過(guò)2萬(wàn)。但以西的老城區(qū)，能過(guò)2萬(wàn)并賣(mài)得好的盤(pán)，鳳毛麟角。其難度，只有此盤(pán)的當(dāng)事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人自己知道。

預(yù)判9：

鄭州樓市2026新房市場(chǎng)，想要賣(mài)得好，樓盤(pán)價(jià)格是王道！

是的，我們要承認(rèn)。價(jià)格是王道，其實(shí)并不是“好房子”。

這是當(dāng)下行業(yè)的痛點(diǎn)。

因?yàn)椋嵵輼鞘挟?dāng)下買(mǎi)房人決定最終買(mǎi)房的核心要素是：極致的綜合性價(jià)比

注意關(guān)鍵詞：極致綜合

通俗來(lái)講：就是既要又要還要。

最終那個(gè)還要，就是得便宜

預(yù)判10：

鄭州樓市2026的新房房?jī)r(jià)，會(huì)和2025差不多。不會(huì)有很大波動(dòng)。

但存量盤(pán)還會(huì)有更多的促銷(xiāo)去庫(kù)存。這是買(mǎi)房機(jī)會(huì)。

二手房?jī)r(jià)格會(huì)企穩(wěn)，但成交均價(jià)從數(shù)據(jù)上看會(huì)下行——因?yàn)橹挥械蛢r(jià)才能成交。

預(yù)判10：

鄭州樓市深淵的光明出口在2027年。

我們還需要堅(jiān)持、努力和等待1年。

我們，還得再一年！

關(guān)于2026鄭州樓市預(yù)判的宏觀部分，今天就說(shuō)這么多。

下篇文章，寫(xiě)鄭州樓市預(yù)判的中觀部分

本文完。