就在今天，上海第十一批次土拍落錘，三塊地全部底價成交，總攬金40.18億元。

“低密專家”國貿地產，以總價17.99億、樓板價2萬元/平，底價摘得趙巷組合地塊，實現拿地開門紅。

“區域操盤手”中交城投，以總價17.72億、樓板價1.85萬元/平，在青浦老城廂拿下組合地塊，延續深耕戰略。

“跨界玩家”長江精工，以總價4.46億，樓面價2.3萬元/平，出人意料斬獲九亭地塊，連續第二次上海拿地。

而更值得關注的是，本輪是上海首次容積率均低2.0的土拍，標志樓市進入「低密時代」。

三個地塊都非市區核心區域，但產品發揮空間都很足，能在今年改善市場大放異彩。

01

低密專家國貿，摘得趙巷組合地塊

近兩年郊區土地供應銳減，但位于青浦的趙巷板塊，一下子拿出了四塊宅地的組合地塊。

組合地塊由4幅子地塊組成，總出讓面積高達67520.41㎡，并且全部是純住宅用地，可以快速出貨值出業績。

雖然地處郊區，這里卻擁有比肩市區能級的配套，隔壁就是地標百聯奧特萊斯，距離17號線嘉松中路站僅約700米，周邊還有山姆、世外學校配套——

屬于不可多得的成片開發、戰略深耕的純住宅組合地塊

最終國貿地產以總價17.99億、樓板價20000元/平，底價摘得趙巷組合地塊，實現拿地開門紅。

最近幾年在上海，國貿地產是少數實現“差異化競爭”的房企，他們圍繞非市區的高端改善區域，連續打造多個低密標桿樓盤——

成為市場公認的「低密專家」

不同的操盤打法，為他們贏得更大市場空間，總爺觀察到當很多同行陷入去化難題，他們樓盤卻屢屢熱銷。

在松江廣富林，國貿·海上原墅“三連積分”：從5月首開認購率188%，到7月加推233%兩小時售罄，再到8月三開再度觸發積分。

在松江老城，聯手金地、星獅打造的萃嶼原墅首開告捷，勁銷6.8億，再度見證了其在別墅領域強大的產品號召力。

而趙巷對國貿來說也絕不陌生，兩年前在推出國貿虹橋璟上，對區域的理解占得先機。

2025年國貿地產以114.04億位列TOP 20，始終是上海樓市不可忽視的力量。

當區域結構性改善市場異軍突起，國貿在上海差異化戰略的成功，給行業提供了一個可借鑒的思路。

02

中交城投深耕，打出城更組合拳

當城市進入全面更新時代，多業態組合地塊愈發重要，這次青浦老城廂地塊就是典型。

這幅地塊位于青浦老城區域，本身就是人口密集、底蘊雄厚的傳統居住區，地塊由5幅子地塊組成，總出讓面積達到73527.19㎡。

它非常考驗開發商操盤能力，其中三幅為普通商品房+商業用地，兩幅為純住宅，容積率則分布在1.05、1.2、1.7等區間——

屬于差異化錯配、多元化布局的“城市更新組合地塊”

最終中交城投，以總價17.72億、樓板價18467元/平，再次斬獲老城廂地塊，延續在區域的長期深耕。

在總爺看來，中交城投拿地幾乎是“毫無懸念”，作為區域城市更新“總操盤手”的他們，兌現力和產品力均實現「加速進化」。

一方面是首個項目的交付兌現，鳳啟虹橋去年3月底實現一期提前交付，9月底完成二期交付，累計迎來超560戶業主入住。

總爺去現場觀摩過，發現他們實現好房子的“平權化”，將300萬級產品卷到新高度——

金色塔冠的挺拔立面、金屬吊頂的精工地庫、集中式的陽光大草坪、全功能的主題架空層，都大大超越了市場預期。

另一方面是新項目的表現亮眼，容積率約1.0的南廂|觀寧府，以東方建筑美學綿延青浦文脈，在青浦城區產品力一枝獨秀，首次亮相就拿出近萬方示范區。

1月10日，南廂|觀寧府首批42席院墅，吸引64組客戶參與搖號選購，短短37分鐘悉數售罄。

當行業進入下半場，中交城投扎扎實實走出一條新路：憑借產業導入能力、資金實力、政企合作能力和長期運營能力，圍繞一片區域長期深耕。

這次拿下巨幅組合地塊后，越走越穩的中交城投，將主動權牢牢掌控在自己手里。

03

長江精工再出手，拿下九亭濱水地塊

今天土拍唯一的單獨地塊，位于松江南九亭，板塊招拍掛市場已斷供十年。

首先是地塊周邊居住氛圍濃，改善需求旺盛，九亭歷來是人口密度最高的板塊之一，內生置換需求就足以支撐項目。

其次是地塊指標非常突出，濱水屬性難以復制，出讓面積僅約1.85公頃，容積率更只有1.05，還被兩條自然河道包圍。

在以高端改善為主的市場，對有低密產品能力的房企來說，這塊地存在溢價空間——

具備打造濱水低密住區的天然土壤

讓人意外的是，這塊地最終被長江精工摘得，他們斥資4.46億，以樓面價23000元/平斬獲這塊低密地塊。

長江精工屬于“跨界玩家”，他們是參與建造過奧運“鳥巢”、北京大興國際機場等國家地標級工程的鋼結構巨頭，在全國鋼結構行業連續六年蟬聯第一。

對于上海來說他們也不是“生面孔”，去年9月力壓閔房集團、象嶼地產拿下閔行顓橋地塊，以強勢姿態登陸上海市場。

最近顓橋項目公示規劃，擬建2幢6-8層洋房，以及4幢3-4層聯排，在板塊首次引入“抬板社區”，打造懸浮島嶼形態的社區。

作為近些年少有的「逆勢跨界玩家」，2025年前三季度的歸母凈利潤約為5.9億，這一次拿地幾乎就用了大半年利潤，代表對上海樓市的絕對信心。

至于能不能用產品征服客戶，首個項目的亮相極為重要，總爺也會持續關注。

04

全部底價成交，上海進入「低密時代」

龍年的兩場土拍，并沒有延續去年尤其是上半年的火爆行情，連續兩輪都是全部底價成交。

但同時通過這兩輪土拍，大家也可以看出，今年上海土地市場兩個明顯的「風向標」。

一是聚焦「區域改善市場」，非市區核心板塊開始“開閘”

去年土拍市場，關注焦點全部聚焦在“地王”，而下半年以來，很多“地王”去化并未達預期，市區市場暫時不缺庫存。

經歷兩年“低供應”后，外圍區域出現“結構化真空”，不少改善需求有待釋放。

因此你會發現，今年土地出讓的森蘭、趙巷、九亭，都是斷供多年的改善區域，也成為房企的布局重點。

二是上海進入「低密時代」，洋房別墅類產品備受市場歡迎

本輪土拍地塊容積率全部低于2.0，開創了上海土拍的先河，也體現市場對低密產品的認可。

總爺關注到，無論是市區還是郊區，低密產品都在跑出「獨立行情」。

比如中建壹品外灘元境，首開熱銷112套，去化率突破82%，拿下風貌首開去化套數紀錄，操盤核心就是“用平層價格買低密風貌”。

又比如閔行的尚園，首開44套別墅1小時售罄，當天勁銷5.2億，在區域市場一枝獨秀，最核心賣點就是“千萬級空間質價比”。

當“好房子”真正成為關注焦點，區域性、結構化、低密度的產品，依舊有廣袤的市場空間。

對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。