每一個樓花，都是獨一無二的。

周月莉的動作，干脆利落。

1月22日，未來城·星寰時代公示了報規圖。這是她執掌未來科學城置業后，獨立操盤的處女作。

從拿地到出圖，僅花了2個月時間。

這個速度，甚至把中建智地也比下去了。

中建智地拿下歇甲村地塊，比星寰時代早了20天，報規圖也是在同一天公布，但案名未發布。

對于未來科學城置業而言，星寰時代的分量很重。

前些年，它主要以參股的形式，與諸多全國性品牌地產商，在昌平樓市合作，如：中海地產、中建智地、越秀地產，等等。

周月莉深度參與其中。

現在，她要為未來科學城置業打造自己的作品。

星寰時代剛剛拿地時，周月莉的朋友圈，迎來了一眾地產大佬的點贊。

在男人主導的地產江湖里，她是少有的女將。

星寰時代的骨相很好。

它由0002、0003兩個住宅地塊構成，用地面積約2.86公頃，地上建面6.35萬㎡，面寬共計240米、進深約80米，容積率2.17。

一共規劃15棟住宅，很清爽，兩排樓平行排列。

對照土拍文件，它的報規圖傳遞出幾個關鍵信息：

一、東西兩地塊指標打通

原規劃：西地塊占地1.87萬平米，地上建面 4.02萬平，容積率2.15，限高80米；東地塊占地0.99萬平，地上建面2.19萬平米，容積率2.2，限高60米。

報規圖：東西地塊指標合并了，地上計容建面6.2萬平米，不計容建面1456平米，容積率變成了2.17。

它在建筑限高上也很克制，最高只有54.75米。

為什么這兩塊地可以“合并”？

土拍文件里埋下了伏筆：居住用地為同一實施主體時，在建筑規模總量不變的前提下，兩地塊之間可統籌地上建筑規模指標。

二、街坊路從"直線"變"曲線"

星寰時代西地塊里，有一條街坊路。

它南北走向，呈"S"型，寬8米。雖然它計入土地出讓面積，但不計入綠地率。

原本，這條街坊路的規劃，和英澤路是平行的，直線、向西北微斜。

將街坊路變彎，這是開發商通常的做法，可以參照的案例蠻多：朝陽區的中海萬吉玖序、金茂滿矅、紫京宸園，等等。

按照道路管理規定，街坊路作為城市道路的一種形態，是不允許封閉的。

但北京現有街坊路的項目，基本都有一個共同點：對街坊路進行封閉管理。

花姐判斷，星寰時代的街坊路管理，會依葫蘆畫瓢。

三、兩地塊實現了連通

星寰時代的東西兩地塊地下，實現了連通。

從圖紙上看到，兩地塊中間的英澤路北段，有兩條黑色的虛線，那就是連通的位置。

它長20米、寬約14米，位于負一層。

在北京，這種將雙子地塊地下連通的樓盤，并不多。

之前，只有三個先例：海淀保利半壁店項目、通州的中建運河玖院、以及大興區大興集地的021/022項目。

這種做法，主要是讓地塊之間的車庫交通更為順暢。

四、完備的生活體系

星寰時代的大門及會所體系，集約、完整。

1、大門有三座。0002地塊的西北門、東門，和0003地塊的西門。其中，東西兩個主大門正對著。

這會產生一個小弱點，兩塊地的車庫出入口正對著，且與兩個人行大門很近，會出現人車交織的景象，交通安全需要多注意。

2、大門造型。由于圖紙不太清楚，線條復雜。花姐大致勾勒出，東西地塊的大門裝飾架構面積很大，把人行和車庫入口包進去了，讓大門區域顯得十分氣派。

C、會所。東西地塊各有一個鄰里中心，高6.8米。西地塊的2-4#首層架空，通過風雨連廊把它們串聯起來。西區的大門南側，還有一條下狹長的下沉庭院。

花姐認為，對于一座只有6.2萬平米建面的住宅，星寰時代在生活配套體系上是花了功夫的。

五、昌平首個"四件套"贈送

星寰時代擁有典型的好房子元素。

在昌平樓市，它在陽臺設置上做了一些突破。

1、它的南向做到了通面內嵌式陽臺，進深1米和1.8米組合，封閉、贈送一半面積；

2、北面為設備陽臺，進深1米，大戶型設備平臺有2個，小戶型通面；

3、部分樓棟設花池陽臺——全贈送，分布在西區的1#和2#，東區的2#。它們都是18層，視野非常好；

4、端戶有飄窗，主要是將中央景觀納入眼底。

簡而言之，星寰時代的贈送面積有四件套：內嵌陽臺+設備陽臺+花池+飄窗。

之前，昌平樓市只有三件套：內嵌陽臺+設備陽臺+飄窗，且南向內嵌陽臺沒做到通面。

有了對比之后，星寰時代的性價比就出來了。

六、最低400萬元上車

星寰時代共計647戶住宅，戶均建面95.55㎡。

它會出什么產品呢？

星寰時代喊出了口號：“獻給向上青年”，將客群鎖定在28-38歲的產業新貴與通勤剛需。它的西北方向，離地鐵17號線未來科學城站約600米。

花姐推測，它的戶型面積為78平米、90平米、100平米、110平米和126平米，最低400萬/套可上車。

它的售價，可以參照北京國賢府。

北京國賢府二期于2025年4月開盤，供應850套，網簽526套，成交均價5.26萬元/平米。

其中，80平米一下戶型供應71套、網簽57套；80-90平米供應80套，網簽66套；90-100平米供應86套，網簽53套；100-110平米供應307套，網簽155平米；120平米和130平米零供應。

由此可見，它賣得最好的，還是100平米以下戶型。

星寰時代有一個對手，往南4.6公里的中建歇甲村項目，戶型為78平米、97平米、107平米、116平米、126平米和140平米。

它們是堂兄弟關系，在營銷策略上，花姐估計會采取差異化。