上海
昨晚萬科的業績公告，從某種意義上看，特別像是個行業里程碑。
今年來，風雨飄搖的萬科，在2025年交出了一個史詩級虧損的財報答卷，2025年業績預告顯示，萬科歸屬上市公司股東的凈利潤預計虧損820億元，去年同期也只虧損495億元。
這樣的虧損數據，將取代此前海航控股在 2020 年創下的 640 億元虧損記錄，創下全部A股上市公司的歷史記錄。
而從公告的原因來，造成巨虧的主要是兩個大原因，一是前期拿地的地價成本高，一是存貨資產減值。
可以說，從2021年中起，歷經5年，中國房地產墜落的路線走到這里，基本上到了行業的底部。萬科的這次巨額虧損，標志著行業的至暗時刻。
由于前幾年戰略上的誤判，萬科怎么也不會意識到房地產的崩塌會來得如此猛烈。
中國房地產經過這輪慘烈的大洗牌，全國各地房價普遍經歷了30~50%的暴跌，帶來了100多萬億的中國居民家庭財富的縮水，這個的巨量財富縮水，嚴重拖累了市場消費的就業市場。
中國經濟的新舊動能以如此猛烈的方式切換，影響了舊經濟里多數行業的經營。因此，迷茫、無助、焦慮成為一種普遍的社會情緒。
不管怎樣，就如狄更斯所說，這是最壞的時代，也是最好的時代；這是失望之冬，也是希望之春；這是黑暗的季節，也是光明的季節。
一個時代的翻篇，意味著一個新時代的開始。展望未來，中國房地產會往何處去？我們來看幾個關鍵判斷：
1、著名財經作家吳曉波最新的判斷是這樣的：
從供給端看，2025年全國住宅新開工面積和最高峰的時候相比下降了74%，已經回落到了2004年的水平。
在租金回報率上，目前全國30個重點城市住宅的租金回報率中位數已經達到了2.06%，超過55%的小區租金回報率超過2%。
目前四大行定存利率大概在1.2%—1.3%之間，部分銀行甚至取消了五年期定存。租金回報率高于定存利率，這將吸引長期投資者回流二手房市場。
如果未來一年，租金回報率能夠持續地高于存款利率，同時出現CPI和銀行信貸數據倒掛，那么樓市大概率將會走出底部。對絕大多數的中國家庭，尤其是新中產家庭而言，不動產仍然是理財產品之一，而且是最重要的理財產品之一。
2、經濟學家任澤平的最新判斷如下：
人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大。東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來僅有兩成城市人口持續流入，出現二八現象。
房價走勢分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內將筑底，更長遠看一線房價有望止跌回升。而大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。
房地產行業大洗牌，大部分房企將消失或被并購重組，優勝劣汰，這是所有行業發展到成熟階段必然要經歷的。
3、著名私募基金操盤手李蓓更是旗幟鮮明的提出中國房地產的大拐點已經確認。
她的核心判斷依據是：按揭貸款的利率可能從高位的5%以上，下滑到了3%左右。經營貸的利率只有2.2%。
如果用經營貸買房，資金成本是2.2%，而房子的租金回報可能是就是2.4%。一些二線城市或者說一線城市的老公房更高，可能大于3%。一個租客，現在去買個房子，每個月的月供是小于租金的。這種情況會激發出來一部分的剛需。
最近兩個星期的二手房成交量比去年同期超過30%，就是一個證明。
對于一位房東而言，他會發現，幾年前存銀行買理財，收益顯著的高于租金回報，高1%到2%。但是現在就反過來了，現在房子留著去出租的話，還是有2.4%的這個平均的租金回報。但是若他去存銀行或者買理財的話，可能就1%多。
房子的租金回報比理財或者存款高了。在現在資產荒的背景下，如果他沒有特別好的選擇，沒有很高的風險偏好，不是一定要進股市的話，那他留著房子出租，而不是非要賣掉，可能就更合適了。
這背后是有租金回報跟利率之間的差作為堅實的一個支撐的。供減需增，就是拐點的明確信號。
那么，從三位大V的觀點比較來看，他們都是高度關注租金回報率的數據。
他們一致的判斷是：
1、對于核心城市核心地段，租金回報率如果超出了存款理財利率，那就是房價會企穩反彈的信號。
2、房地產市場將分化，馬太效應、2/8法則同樣適用于地產業。在人口出生率持續下降的國情下，那些人口凈流出、城市遠郊地段的房地產，將在相當長時間里，看不到未來。
而他們之間最主要的分歧點在于：
李蓓已經旗幟鮮明的宣布已經她看到了房地產的大拐點，
任澤平則認為還有2~3年的筑底期；
吳曉波并沒有在時間上做明確表態。
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