河南
近期，上海靜安區開展住房“以舊換新”試點，直接收購符合條件的“老破小”納入保障房體系，同時鼓勵業主置換區內新房。
這一動作被視為樓市去庫存、穩市場的積極信號，但其背后，卻折射出當前地方政府在化解房地產庫存時面臨的兩難選擇與深層困境。
相比于收儲存量房，各地明顯更熱衷于盤活閑置土地，這究竟是為什么？
上海靜安區的試點方案，瞄準總價400萬以內、面積70平以下的老公房。這一模式若能大規模推廣，可謂“一石三鳥”：加速保障房供給、激活二手房流動性、助力新房去庫存。
然而，仔細分析其條件即可發現局限：選擇小面積、低總價房源，正是因為這類房產租金回報率相對較高（靜安區老破小約2.5%），勉強能覆蓋部分成本。
這恰恰說明，地方對收儲項目的經濟可行性極為敏感。此前上海奉賢區的類似試點，最終僅完成50組家庭的登記，規模有限。
靜安區的動作雖有風向標意義，但受制于資金回報，其規模可能難以形成足以扭轉市場預期的影響力。
一個鮮明的對比是：2024年央行曾提供3000億再貸款用于收儲存量房，但額度至今未用完；而據估算，2025年僅地方利用專項債收儲閑置土地的規模就已超6000億元。
兩者熱度差異巨大，核心原因在于“算不過賬”。盤活閑置土地優勢明顯：
一是能快速調整土地規劃（如商改?。?，提升地塊價值；
二是通過置換高息債務為低成本專項債，變相實現“化債”；
三是能向市場釋放土地價值重估的積極信號。
反觀收儲存量房用作保障性租賃住房，面臨租金回報率低（普遍不足3%）、改造與維護成本高、保障房租金定價受限等多重問題，其收益遠無法覆蓋資金成本，極易形成新的財政負擔。
當前樓市庫存高企，尤其是人口流出的三四線城市，去化周期動輒超過30個月。依靠居民端再度大幅加杠桿購房去庫存，在收入預期偏弱、負債率已高的背景下難以為繼。
因此，地方政府或國企平臺“下場”承接部分庫存，成為政策的重要選項。然而，從地方的實際選擇看，其積極性高度依賴于項目的“經濟賬”。
靜安區的試點，本質上是一次在嚴格控制成本下的謹慎嘗試。樓市真正的“見底信號”，需要滿足兩個關鍵條件：
一是經濟基本面持續回暖，提振居民收入和長期預期；
二是地方層面愿意且有能力大規模、可持續地收儲存量房，同時居民端重新恢復加杠桿的信心。
目前來看，這兩個條件均未完全具備。
上海靜安區的“以舊換新”試點，是一次有益的探索，但也清晰揭示了當前樓市調控的深水區困境：在市場和行政手段之間，地方政府必須精打細算，權衡短期穩市場與長期財政可持續性。
盤活閑置土地因其更高的操作靈活性和潛在的財務可行性，成為更受青睞的工具。這預示著，房地產市場的筑底復蘇將是一個緩慢而復雜的過程，無法一蹴而就。
未來，能否設計出更市場化、可持續的存量房收儲與轉化模式，并有效推動經濟基本面向好，將是樓市能否真正企穩的關鍵所在。
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