來源：鳳凰網房產 作者：王婷婷

“我是剛需，我要結婚，必須買房！我是剛需，孩子要讀書，怎能不買房？”……有沒有發現，近年這種“剛需”發言越來越少。

當年把那些講“房價會跌”的磚家，罵幾條街的人也越來越少。當然，要說房價漲，還是會被罵“磚家”。

在房價下跌的這幾年，買房的不敢買、賣房的不敢賣；怕房價再跌、也怕房價大漲，有些人的心態越來越慌亂和焦灼。

那未來房子到底買不買、賣不賣？面對這個問題不少人可能充滿糾結，數據則十分直白——

領先美日的“住房擁有率”開始下降

還敢買房嗎？

國盛證券最新一份房地產報告推斷：2025年我國住房擁有率高于90%，遠超日本(77%)、美國(65%)。

這個數據穩居全球前列。國盛證券認為，因為我國傳統的家庭觀念和對“居者有其屋”的重視，投資渠道匱乏導致房產成為主要投資選擇等。

但要知道，2019年央行公布的我國住房擁有率是——96%。戶均擁有住房1.5套，即全國的平均水準是“每家都不止1套房”。

相比之下可以看到，2025年的住房擁有率已經明顯下滑。

而這背后，“分子”新增自有住房(產權算自己的商品房)的家庭在減少，因為敢買房的人越來越少了；“分母”城鎮住宅總面積不斷增加，因為房子越建越多，截至2025年末我國商品房待售面積已增至76632萬平方米。

成都外企職員周旭告訴鳳凰網房產，她前年初200多萬買的一環內恒大某小區的房子，今年同戶型掛牌價已經跌到170萬以下了，等于虧掉了她一年的工資。這使得她妹妹即使結婚想買房，也一直猶豫不決，怕買了就跌，每月背的房貸還比租金高。

這種猶豫當然很常見，反映在數據里更直觀：

2025年二季度央行城鎮儲戶問卷調查顯示，傾向于“更多儲蓄”的人占比高達63.8%，創歷史新高；而愿意買房的人，處于歷史低水位。

要知道2008-2015年居民購房意愿比例在15.2%左右，現在比例還在降低。2025年多個機構調查顯示，一線城市購房意愿甚至低于15%，三四線城市更是不足12%。

投資購房比08年還低

不敢賣了？

如果說買房人的猶豫是“怕虧”，賣房人的糾結就是“怕賣虧”。

深圳業主陳姐手里那套308㎡的灣璽豪宅，2025年4月掛牌時6200萬，8月已經降到1900萬，短短102天降價超4300萬，降價幅度都能在二三線城市買兩套大平層了。可即便如此，這套房子的帶看次數只有14次，最后成交時買家還在反復壓價。讓人不得不感嘆一聲“真不敢賣房！”

這種“不敢賣”，藏在另一組數據里：

國盛證券指出，近年來房地產逐漸調整，居民購房意愿明顯下降，2024-2040年新房投資需求已經為0、甚至為負。也即前期出于投資性需求購房的多套房家庭，在下行期出售多余房產。

要知道根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)報告，2008-2018年Q1，我國投資性需求占比由19.6%升至50.3%。這意味著，當前的住房投資需求，已經遠遠低于2008年。

簡單講，2008年即使世界金融危機在前、“大刀闊斧”的限制性政策在后，也還有人想著“抄底買房賺錢”。但2025年，更多人在忙著“賣掉多余房子止損”。

“追漲殺跌”

不敢買也不敢賣

當前，賣家怕賣太虧，買家怕買了繼續跌，供需兩端陷入“誰都不敢動”的僵局。

其實，無論是買房人的猶豫，還是賣房人的糾結，本質上都是同一種心理：追漲殺跌。就像炒股時“買漲不買跌”，樓市里這種心態更明顯。

2018年樓市火熱時，有人砸鍋賣鐵湊首付，有人刷爆信用卡加杠桿，甚至有人信奉“用盡所有渠道借錢買房”的心法，因為大多數人都相信“買到就是賺到”。可當前風向變了，更多人相信“房子晚買一年就省幾萬，比一年存款還多”。

這種心態背后，有對房價上漲的悲觀預判，有對投資回報的焦慮。某種意義上，現在能吸引買房人的，與其說是樓市的預期，不如說是房子本身——想買一套房來改善居住條件。

所以打破“不敢買也不敢賣”的僵局，除了靠市場真正回升，就是“好房子”的真正到來。

因而對于賣方而言，如果未來樓市不會再有普漲的機會，那么只有品質過硬，才能留住價值、才能吸引買方。

但對于普通購房者而言，別把樓市當股市，居住才是核心。

因為把樓市當成股市，本身就是個誤區——2008年買房的人看似“抄底成功”，本質是因為當時城鎮化還在加速，當前住房已從“短缺”轉向“結構性過剩”，再抱著“靠房子發財”的想法，難免會失望。

樓市的漲跌就像天氣，有晴有雨，但日子是自己的。與其跟著市場慌，不如跟著需求走——畢竟，房子是用來住的，不是用來“焦慮”的。