URI城市租住獨家解讀｜2025年Q4保障房REITs業績圖譜

公募REITs試點啟動至今，市場規模已超過2200億元，從監管角度來看市場需要從“求數量”轉變為“求質量”，疊加房地產市場的下行周期影響，公募REITs發行難度增加，未來市場或尋求從商業不動產REITs試點突破。

2025年第四季度，首批8單租賃住房REITs在復雜經濟環境下延續“運營穩健、現金流分配穩定”特征，擴容持續推進，為行業注入長期增長動力。

URI投資建議：

這8只里，國泰海通城投保租房REIT是表現最突出的，它的收入、凈利潤和現金流量凈額都是最高的，說明賺錢能力最強、手里的現金最充裕；如果單看分紅收益，匯添富上海地產租賃住房REIT的年化現金流分派率以3.70%排在第一，國泰海通城投保租房REIT也以3.29%緊隨其后，能給投資者帶來不錯的分紅回報。需要特別注意的是華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，它是唯一一家現金流量凈額為負的，意味著現金流出大于流入，經營壓力較大，要謹慎看待。

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收入與盈利表現

資產體量驅動營收分化，頭部項目由一線城市大體量資產主導，國泰海通城投寬庭REIT以4684.04萬元的季度營收居首，華夏北京保障房REIT以3249.57萬元緊隨其后；尾部項目紅土創新深圳安居REIT營收1424.05萬元，主要受資產規模限制。

增長動能上，華夏北京保障房REIT營收同比大漲80.63%，核心源于擴募新資產進入成熟運營期；而偏市場化運營的項目如華夏華潤有巢，營收同比僅4.01%，主要受市場化租金定價的波動約束。

盈利方面，EBITDA絕對值規模與營收規模呈現強綁定特征。

第一梯隊由大體量保租房項目占據，國泰海通城投寬庭以3315萬元居首（與其底層資產規模最大直接相關），華夏北京保障房REIT以2366萬元緊隨其后，僅這兩支REITS的EBITDA超過2000萬元。剩余REITS本期EBITDA均在1000萬元-2000萬元范圍內，規模隨資產運營面積的縮小而遞減。

同環比波動上看，華夏北京保障房REIT同比大漲65.10%，核心是年內完成了首次定向擴募，擴募新項目納入基金合并范圍；華泰蘇州恒泰租賃住房REIT環比跌26.60%，匯添富上海地產環比下滑3.59%，可能受上市時間較短、項目仍處于運營初期的成本優化階段，且尚未形成規模效應有關。華夏華潤有巢環比下滑4.98%、同比微降2.91%，受上海租賃市場季度性租金微調影響。

EBITDA率是衡量核心運營效率的關鍵指標，保障性租賃住房REITs的EBITDA率普遍相對較高：紅土創新深圳安居REIT以79.93%居首，中金廈門安居REIT的EBITDA率76.57%，本質是政策紅利（如補貼、稅收優惠）、規模化降本與剛需支撐的低空置共同作用；市場化運營項目的EBITDA率相對較低：華泰蘇州恒泰僅60.24%，華夏華潤有巢為64.98%，一定程度上暴露了市場化運營成本高的短板。

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擴募進展與運營現狀

截止2025年Q4，8只REITS中僅2只完成擴募、2只處于推進階段，其余4只暫未披露相關計劃。

華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT已落地擴募（分別募資超9.46億元、11.33億元），通過擴募實現運營規模翻倍，既充了資產體量，也為長期現金流增長儲備了標的；匯添富上海地產REIT正推進擬購項目的盡職調查，中金廈門安居REIT已收到擴募申請的反饋意見，二者處于籌備關鍵節點。

各只REIT披露本期內底層資產運營及競品情況如下

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出租率與租金變化

URI研究整理發現，在剛需支撐下，8只REITs持有的底層資產出租率均超91%。中金廈門安居REIT接近滿租、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT也達高位水平，租戶穩定性與去化效率顯著高于普通市場化租賃住房，匯添富上海地產租賃住房REIT出租率91.81%，在8只REITs中表現墊底，但項目成立未滿一年，出租率仍有上升空間。

招商基金蛇口租賃住房REIT年末出租率95.44%，同比大幅提升20.85%，核心源于其租戶結構優化，2024年末企業租戶退租后用一年時間切換個人租戶，出租率回升，當前不動產項目已無重要現金流提供方，運營靈活性提升；

國泰海通城投寬庭REIT是唯一同比微降的項目，受短期租金調整、個別租戶退租的季節性影響以及上海競爭激烈等影響，但整體仍處于健康區間；

其余已運營滿一年的項目同比波動幅度極小（漲幅0.01%-1.32%），反映保租房租戶粘性強，出租率基本保持穩定的特征。

從租金角度看，2025年末平均租金同比表現以上調為主：紅土創新深圳安居REIT大部分底層資產項目租金均上浮，城投寬庭保租房REIT租金微漲0.24%；但華潤有巢REIT和招商蛇口租賃住房REIT租金同比分別下降1.39%和4.58%，一定程度上體現了市場化運營項目的租金水平受市場波動影響較大。此外華夏北京保障房REIT執行政府批復價，匯添富和華泰蘇州REIT成立未滿一年。

URI研究分析發現，8只租賃住房REITs的租金收繳率整體維持高位且穩定性突出：中金廈門安居REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT實現100%的租金收繳率，華夏華潤有巢、招商基金蛇口等項目也達到99.99%的近滿收水平，其余項目收繳率最低也達97.28%，租戶履約能力與項目租金回款的強確定性，對項目現金流的穩定與可持續性提供一定保障。

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租戶與租期的表現

租賃住房REITs的租戶結構依然呈現“個人租戶為主、企業租戶補充”的特征：華泰蘇州恒泰為100%個人租戶，中金廈門安居、招商基金蛇口、華夏北京保障房的個人租戶占比依次為94.44%、83.69%、73.25%，個人租戶是絕對主力。

租戶群體分散可避免單一企業退租帶來的集中空置風險，能快速填補退租缺口，支撐出租率維持高位；但企業租戶的優勢主要體租約通常周期更長，可減少頻繁招租的成本與空置波動，同時批量出租模式能降低單套房源的管理精力，疊加企業租金支付的集中性，也有助于提升回款效率，所以保留一定比例企業租戶更有利于在風險分散運營效率之間形成平衡，支撐項目的長期穩定運營。

華夏北京保障房剩余租期以1.47年居首，租戶的穩定性較強，續約意愿較強；其次城投寬庭、上海地產、蘇州恒泰、華潤有巢的剩余租期都在200天-300天區間內；值得一提的是招商蛇口租賃住房項目剩余租期為171.55天，同比下降14.55%，源于企業租戶切換為個人租戶的結構性調整。

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現金流分派率如何？

高收益梯隊：匯添富上海地產（3.70%）、國泰海通城投寬庭（3.29%）、招商基金蛇口（3.20%）。這類項目底層資產已進入成熟運營期，無擴募資金占用，可分配現金流直接向投資者兌現，體現了資產“現金流穩定+運營高效”的屬性。

穩健收益梯隊：華泰蘇州恒泰（2.97%）、中金廈門安居（2.79%）、紅土創新深圳安居（2.70%）。這類項目運營狀態健康，可分配現金流與資產規模匹配，能為投資者提供均衡的現金回報，風險收益特征更適配中性風險偏好群體。

成長調整梯隊：華夏北京保障房（2.53%）、華夏華潤有巢（1.80%）。二者均因完成擴募并表，新資產處于招商磨合階段，可分配現金流被短期攤薄；管理人明確“后續新資產出租率提升后，分派率將回升至正常水平”。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:山楂美式

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶