公募REITs試點啟動至今，市場規(guī)模已超過2200億元，從監(jiān)管角度來看市場需要從“求數(shù)量”轉(zhuǎn)變?yōu)椤扒筚|(zhì)量”，疊加房地產(chǎn)市場的下行周期影響，公募REITs發(fā)行難度增加，未來市場或?qū)で髲纳虡I(yè)不動產(chǎn)REITs試點突破。

2025年第四季度，首批8單租賃住房REITs在復(fù)雜經(jīng)濟環(huán)境下延續(xù)“運營穩(wěn)健、現(xiàn)金流分配穩(wěn)定”特征，擴容持續(xù)推進(jìn)，為行業(yè)注入長期增長動力。

URI投資建議：

這8只里，國泰海通城投保租房REIT是表現(xiàn)最突出的，它的收入、凈利潤和現(xiàn)金流量凈額都是最高的，說明賺錢能力最強、手里的現(xiàn)金最充裕；如果單看分紅收益，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的年化現(xiàn)金流分派率以3.70%排在第一，國泰海通城投保租房REIT也以3.29%緊隨其后，能給投資者帶來不錯的分紅回報。需要特別注意的是華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，它是唯一一家現(xiàn)金流量凈額為負(fù)的，意味著現(xiàn)金流出大于流入，經(jīng)營壓力較大，要謹(jǐn)慎看待。

01

收入與盈利表現(xiàn)

資產(chǎn)體量驅(qū)動營收分化，頭部項目由一線城市大體量資產(chǎn)主導(dǎo)，國泰海通城投寬庭REIT以4684.04萬元的季度營收居首，華夏北京保障房REIT以3249.57萬元緊隨其后；尾部項目紅土創(chuàng)新深圳安居REIT營收1424.05萬元，主要受資產(chǎn)規(guī)模限制。

增長動能上，華夏北京保障房REIT營收同比大漲80.63%，核心源于擴募新資產(chǎn)進(jìn)入成熟運營期；而偏市場化運營的項目如華夏華潤有巢，營收同比僅4.01%，主要受市場化租金定價的波動約束。

盈利方面，EBITDA絕對值規(guī)模與營收規(guī)模呈現(xiàn)強綁定特征。

第一梯隊由大體量保租房項目占據(jù)，國泰海通城投寬庭以3315萬元居首（與其底層資產(chǎn)規(guī)模最大直接相關(guān)），華夏北京保障房REIT以2366萬元緊隨其后，僅這兩支REITS的EBITDA超過2000萬元。剩余REITS本期EBITDA均在1000萬元-2000萬元范圍內(nèi)，規(guī)模隨資產(chǎn)運營面積的縮小而遞減。

同環(huán)比波動上看，華夏北京保障房REIT同比大漲65.10%，核心是年內(nèi)完成了首次定向擴募，擴募新項目納入基金合并范圍；華泰蘇州恒泰租賃住房REIT環(huán)比跌26.60%，匯添富上海地產(chǎn)環(huán)比下滑3.59%，可能受上市時間較短、項目仍處于運營初期的成本優(yōu)化階段，且尚未形成規(guī)模效應(yīng)有關(guān)。華夏華潤有巢環(huán)比下滑4.98%、同比微降2.91%，受上海租賃市場季度性租金微調(diào)影響。

EBITDA率是衡量核心運營效率的關(guān)鍵指標(biāo)，保障性租賃住房REITs的EBITDA率普遍相對較高：紅土創(chuàng)新深圳安居REIT以79.93%居首，中金廈門安居REIT的EBITDA率76.57%，本質(zhì)是政策紅利（如補貼、稅收優(yōu)惠）、規(guī)模化降本與剛需支撐的低空置共同作用；市場化運營項目的EBITDA率相對較低：華泰蘇州恒泰僅60.24%，華夏華潤有巢為64.98%，一定程度上暴露了市場化運營成本高的短板。

02

擴募進(jìn)展與運營現(xiàn)狀

截止2025年Q4，8只REITS中僅2只完成擴募、2只處于推進(jìn)階段，其余4只暫未披露相關(guān)計劃。

華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT已落地擴募（分別募資超9.46億元、11.33億元），通過擴募實現(xiàn)運營規(guī)模翻倍，既充了資產(chǎn)體量，也為長期現(xiàn)金流增長儲備了標(biāo)的；匯添富上海地產(chǎn)REIT正推進(jìn)擬購項目的盡職調(diào)查，中金廈門安居REIT已收到擴募申請的反饋意見，二者處于籌備關(guān)鍵節(jié)點。

各只REIT披露本期內(nèi)底層資產(chǎn)運營及競品情況如下

03

出租率與租金變化

URI研究整理發(fā)現(xiàn)，在剛需支撐下，8只REITs持有的底層資產(chǎn)出租率均超91%。中金廈門安居REIT接近滿租、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT也達(dá)高位水平，租戶穩(wěn)定性與去化效率顯著高于普通市場化租賃住房，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT出租率91.81%，在8只REITs中表現(xiàn)墊底，但項目成立未滿一年，出租率仍有上升空間。

招商基金蛇口租賃住房REIT年末出租率95.44%，同比大幅提升20.85%，核心源于其租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化，2024年末企業(yè)租戶退租后用一年時間切換個人租戶，出租率回升，當(dāng)前不動產(chǎn)項目已無重要現(xiàn)金流提供方，運營靈活性提升；

國泰海通城投寬庭REIT是唯一同比微降的項目，受短期租金調(diào)整、個別租戶退租的季節(jié)性影響以及上海競爭激烈等影響，但整體仍處于健康區(qū)間；

其余已運營滿一年的項目同比波動幅度極小（漲幅0.01%-1.32%），反映保租房租戶粘性強，出租率基本保持穩(wěn)定的特征。

從租金角度看，2025年末平均租金同比表現(xiàn)以上調(diào)為主：紅土創(chuàng)新深圳安居REIT大部分底層資產(chǎn)項目租金均上浮，城投寬庭保租房REIT租金微漲0.24%；但華潤有巢REIT和招商蛇口租賃住房REIT租金同比分別下降1.39%和4.58%，一定程度上體現(xiàn)了市場化運營項目的租金水平受市場波動影響較大。此外華夏北京保障房REIT執(zhí)行政府批復(fù)價，匯添富和華泰蘇州REIT成立未滿一年。

URI研究分析發(fā)現(xiàn)，8只租賃住房REITs的租金收繳率整體維持高位且穩(wěn)定性突出：中金廈門安居REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT實現(xiàn)100%的租金收繳率，華夏華潤有巢、招商基金蛇口等項目也達(dá)到99.99%的近滿收水平，其余項目收繳率最低也達(dá)97.28%，租戶履約能力與項目租金回款的強確定性，對項目現(xiàn)金流的穩(wěn)定與可持續(xù)性提供一定保障。

04

租戶與租期的表現(xiàn)

租賃住房REITs的租戶結(jié)構(gòu)依然呈現(xiàn)“個人租戶為主、企業(yè)租戶補充”的特征：華泰蘇州恒泰為100%個人租戶，中金廈門安居、招商基金蛇口、華夏北京保障房的個人租戶占比依次為94.44%、83.69%、73.25%，個人租戶是絕對主力。

租戶群體分散可避免單一企業(yè)退租帶來的集中空置風(fēng)險，能快速填補退租缺口，支撐出租率維持高位；但企業(yè)租戶的優(yōu)勢主要體租約通常周期更長，可減少頻繁招租的成本與空置波動，同時批量出租模式能降低單套房源的管理精力，疊加企業(yè)租金支付的集中性，也有助于提升回款效率，所以保留一定比例企業(yè)租戶更有利于在風(fēng)險分散運營效率之間形成平衡，支撐項目的長期穩(wěn)定運營。

華夏北京保障房剩余租期以1.47年居首，租戶的穩(wěn)定性較強，續(xù)約意愿較強；其次城投寬庭、上海地產(chǎn)、蘇州恒泰、華潤有巢的剩余租期都在200天-300天區(qū)間內(nèi)；值得一提的是招商蛇口租賃住房項目剩余租期為171.55天，同比下降14.55%，源于企業(yè)租戶切換為個人租戶的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

05

現(xiàn)金流分派率如何？

高收益梯隊：匯添富上海地產(chǎn)（3.70%）、國泰海通城投寬庭（3.29%）、招商基金蛇口（3.20%）。這類項目底層資產(chǎn)已進(jìn)入成熟運營期，無擴募資金占用，可分配現(xiàn)金流直接向投資者兌現(xiàn)，體現(xiàn)了資產(chǎn)“現(xiàn)金流穩(wěn)定+運營高效”的屬性。

穩(wěn)健收益梯隊：華泰蘇州恒泰（2.97%）、中金廈門安居（2.79%）、紅土創(chuàng)新深圳安居（2.70%）。這類項目運營狀態(tài)健康，可分配現(xiàn)金流與資產(chǎn)規(guī)模匹配，能為投資者提供均衡的現(xiàn)金回報，風(fēng)險收益特征更適配中性風(fēng)險偏好群體。

成長調(diào)整梯隊：華夏北京保障房（2.53%）、華夏華潤有巢（1.80%）。二者均因完成擴募并表，新資產(chǎn)處于招商磨合階段，可分配現(xiàn)金流被短期攤薄；管理人明確“后續(xù)新資產(chǎn)出租率提升后，分派率將回升至正常水平”。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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