今天接待了一位青浦新城的客戶，打趣道：“環二老師，我們小區應該是上海最慘吧。

我看了很多小區都跌回了2016年，我們比2016年買入價還低了快30%”。

環二打開手機一查，還真是，原來4萬的泰禾紅橋，竟然降到了2.9萬。

突然意識到五大新城的差距，已經慢慢拉開了。

其他新城也在降，降幅上青浦新城最高（臨港除外）。

青浦新城的新房也一直漲不動，漲幅四個新城最低。

2015-2016年青浦新城房價最貴，跟松江、嘉定差距不大，都在4萬左右。

現在松江新城已經接近6萬，嘉定新城5.2萬，青浦新城只有4.5萬。

2022年之前奉賢新城遠低于青浦，現在慢慢追平了。

環二2020年初寫文章說青浦房價被高估75萬，當地中介很不開心，給投訴刪除了。

按照奉賢、嘉定的房價表現，2020年初青浦新城確實被高估70多萬。

環二不小心又說對了。

但是這與直覺差距很大，網上都說青浦發展快。

看新聞，大虹橋利好不斷，西虹橋來了中國核建、安踏、波司登等總部企業。

青浦練秋湖更是來了華為，拉動了房租直線上升。

看數據，青浦遙遙領先。2024年青浦經濟增速7.3%，全市第二。

青浦發展這么好，為什么房價漲不動？

最重要的原因是，這些利好跟青浦新城沒關系。

華為來了確實帶動了經濟，信息軟件業增速高達30%。

但是華為帶動不了青浦新城，實在是太遠了。

半徑近20公里的一個輻射圈，能有多少購買力落到青浦新城？

前灘17公里可以到大虹橋，能說兩者有什么聯系嗎？

而且華為對樓市影響極小，即使是附近的朱家角。

剛開始確實帶動了房租，后面華為連續建設了西岑人才公寓、朱家角人才公寓，大家也沒必要租民房。

買房人更少，最近市場不好，沒必要一搬過來就買房。

僅有的利好對沖不了天量的供應，朱家角恒大御瀾庭2018年開盤3萬元/m2，現在二手成交價2.5萬元/m2。

網上討論最熱的是，青浦華為家屬在附近找不到工作。

后面整個家庭搬過來的意愿大幅降低。

大虹橋的發展，對這里帶動也不大。

大虹橋帶來的買房人，還不如提供的住宅多，自身房子都消化不掉。

更可怕的是，青浦的發展主要是西岑、大虹橋，青浦新城徹底停滯了。

近期去青浦新城調研，發現跟2017年幾乎沒任何變化。

上面這張照片是泰禾紅橋門口拍的，2017年就這樣，現在還這樣。

青浦老城反而變得冷清了。

2014-2017年青浦匯金路、青浦新城、漕盈路、淀山湖大道站到處都是工地，欣欣向榮。

那輪開發過后，青浦新城就沒變化了。

后來提出了新城中央商務區，到現在只零散建了幾個樓盤，仍舊看不到雛形。

中央公園這里還在動工，也感受不到快速開發的熱情。

但是其他新城發展很快，嘉定理想之地地標，遠香湖地標都很熱。

奉賢新城發展最快，一個地鐵口一個商業體，好醫院也紛紛建成。

青浦新城經過兩輪開發，兩次都沒充分建成，現在有些不倫不類。

遠香湖是嘉定新城地標，金海湖是奉賢新城地標，青浦新城地標在哪里？

沒人知道。

夏陽湖曾經是，現在不夠看了。

匯金路寶龍這里只是普通郊區面貌，淀山湖大道萬達冷冷清清。

青浦新城地鐵站這里，反而最差。

青浦至今也沒建成綜合三甲醫院，教育資源也一般，宜居性再不好。

只講居住體驗，青浦新城確實遜色得多。

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青浦新城整體開發力度不夠，距離又遠，市區客戶過不來。

幾條新城地鐵線路，青浦通達性與嘉定松江相比差距還是比較大。

綠色標志是進入外環的站點，黃色標志是進入內環的站點。

17號線需要換乘2、10號線線才能進入外環內，進出市區相對不方便。

外溢到青浦的購買力，基本都被徐涇、趙巷吸收了。

這些地方新房太多了。

南翔、九亭也有新房，整體沒徐涇這么夸張。

徐涇的新房不僅攔截了市區客戶，也虹吸了青浦本地客戶。

蟠龍天地開盤時，大量青浦本地人，尤其是體制內的參與搖號。

高端購買力都去了大虹橋，青浦新城房價更起不來。

松江新城、嘉定新城，還是住著不少當地有錢人。

松江新城好的二手房，均價還在5萬以上。

最低掛牌也在4.5萬以上。

地標小區總價還要七八百萬。

嘉定新城好小區也很貴，西郊金茂府最低也要5.8萬。

青浦新城幾乎所有小區，掛牌均價都在4萬以下。

超過4萬的只有虹橋玫瑰公館等，最低單價也3萬多，總價更是只有三百多萬。

青浦的高端購買力，統統去了大虹橋。

青浦新城在青浦的向心力太差，開發情況不理想，房價上限很低。

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青浦新城不宜居，地段一般，但是房價曾經超過嘉定、松江。

是當時的泡沫太大了。

2015年青浦進入黃金開發時間，各種規劃都吹爆了。

環二不完全統計，青浦當時給了以下規劃：

百老匯項目、

上海華為研發基地、

樂高樂園、

上海遠大健康城、

青浦世界外國語學校、

青浦萬達茂、

元祖夢世界、

聯美集團商辦綜合體、

重固鎮新型城鎮化建設、

滬蘇湖高鐵、

匯金路站寶龍廣場、

朱家角站打造升級版中國硅谷、

淀山湖大道站北側綜合體東渡悅來城、

青浦站青浦綠地中心、

蟠龍古鎮、

UNICITY萬科天空、

漕盈路站富紳商業中心、

國家會展中心、

總長約14.3公里的有軌電車、

人工河道、

淀山湖國際湖區、

青西郊野公園、

崧澤高架、

環城水系治理工程、

青浦區體育文化中心……

這么多規劃，把新房價格拉的很高。

2020年松江新房比二手房貴20%，嘉定新房比二手貴40%，青浦新房比二手貴55%。

二手房沒人炒作，能較好反應居住體驗。

新房買的是預期，泡沫就大得多。

后來這些規劃有些沒建，有些建成了不達預期。

落地的利好打折扣，房價自然打折扣。

比如泰禾紅橋，賣房時告訴你門口這條路會打通，去地鐵站近了好幾百米。

交房十年了，至今還沒打通，那預期肯定要下調。

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