營造“生活延伸場”

撰文 | 賈斐

排版 | fufu

圖片來源 | 靜安大寧時光里

當前，中國商業地產正從增量擴張邁入存量煥新與運營為王的深度變革期。

2025年，兩大趨勢交匯。供給側，存量調改與內容創新成為破局關鍵；消費端，追求“心價比”與回歸真實生活成為內核。這共同指向一個結論：未來的商業價值，在于能否通過深度運營，構建一個與消費者建立高頻互動與深層共鳴的情感共同體。

在此背景下，預計于2026年正式亮相的靜安大寧時光里，為我們提供了一個頗具啟示的案例。項目與毗鄰的1925年新中動力機廠工業遺址形成文化對話與場景聯動，并以一種清晰的深度運營思維，聚焦于精準的客群洞察、獨特的“松弛美學”營造及深度的社群關系構建，致力于打造一個“摩登社區生活提案場”。

Vol.1

區位與基底

城市核心的價值錨點

靜安大寧時光里深植于靜安北部積淀深厚 的大寧板塊，其發展潛力首先源于對區位價值與客群結構的精準把握。

立體交通，穩定客流

項目位于地鐵1號線汶水路站與上海馬戲城站之間，坐擁年均約1.5億人次的軌道客流紅利。同時，被南北高架、內環、中環環繞，通過共和新路等主干道高效鏈接全市，兼具通達性與輻射力。

項目效果圖僅供參考

高質客群，雙輪驅動

據贏商網大數據顯示，項目核心1公里范圍內覆蓋約12萬常住居民與5.2萬辦公人口，形成了“高品質居住+高密度產業”的黃金結構。周邊高端社區林立，1公里范圍內年輕家庭和成熟家庭占比超76%，小康及中產階級占比約82.7%，消費實力強勁；西側與北側的市北高新產業園等聚集了大量智慧產業人才，為工作日經濟與夜間消費提供了穩定支撐。

全維配套，滋養生活

項目身處優質“15分鐘生活圈”內核——坐擁多所優質學校、三甲醫院、大寧劇院、馬戲城、大寧公園等頂配資源。這不僅賦予了項目天然的客群黏性，更為其打造“生活延伸場”提供了豐富的場景聯動可能與文化氛圍基底。

項目效果圖僅供參考

綜合來看，靜安大寧時光里的區位優勢在于構建了一個 “樞紐導入、社區沉淀、文化升華” 的良性循環。它關鍵在于篩選并服務好那些對生活品質有要求、對社區歸屬有渴望的客群，這是其所有運營策略的起點。

Vol.2

運營破局

從“泛流量”到“深關系”

構建差異化競爭力

面對大寧商圈內成熟商業體的競爭，大寧時光里并未選擇體量或品牌的正面比拼，而是基于其相對較小的體量，提出了極具洞察力的破局之道：以深度運營和社群構建為核心，實現差異化競爭。其策略可概括為三個層層遞進的層次。

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01

客群精細化運營

分層聚焦，精準觸達

項目首先摒棄泛化運營，將客群清晰分層：

• 核心層（周邊高凈值家庭）：滿足其品質日常、親子陪伴、社交宴請的核心需求。

• 次核心層（商務辦公人群）：解決工作日的品質簡餐、咖啡社交、健康管理與下班后放松解壓的需求。

• 輻射層（文化場所游客）：承接大寧劇院、馬戲城的觀演客流，提供文化消費的延伸體驗。
  

這種分層是所有業態規劃、品牌組合與營銷活動的基礎，確保每一分運營資源都有的放矢。

02

定位與內核

注入“松弛美學”，造生活提案場

基于對目標客群“渴望減壓、追求真實、重視連接”的心理洞察，項目提出了 “摩登社區生活提案場” 的定位，并將其內核具象化為一種可感知的 “松弛美學” 。

這其中蘊含著一套完整的運營哲學：通過空間場景、業態功能、消費體驗與營銷活動的全方位設計，構建一個場景多元、開放包容、充滿溫度的場域。它追求的是讓消費者在自如、舒適的美學調性中，實現個性表達與精神追求，找到一種“回歸本真”的美好生活節奏。這讓項目與傳統購物中心形成了鮮明的情緒價值區隔。

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03

核心競爭力

構建“三角模型”，實現深度綁定

為實現上述定位，項目著力構建三大核心競爭力：

• 1km圈層需求深度挖掘與定制：運營前置，精準聚焦核心輻射圈，通過與周邊社區居民的問卷、訪談、共創，使業態與活動真正回應在地需求。

• 系統性社群深耕：將運營重心從“空間管理”轉向“關系培育”，通過系統化的社群活動（如親子、寵物、運動、文創社群），構建良性互動的圈層傳播效應，將消費者從“顧客”轉變為“參與者”與“共建者”，提升客戶粘性與終身價值。

• 文化共生與場景互融：通過策劃聯動活動、視覺呼應、主題導流等方式，使項目與工業遺址形成“歷史與現代的對話”，將文化資產轉化為項目的獨特氛圍。

Vol.3

業態組合

以特色內容與場景

營造“生活延伸場”

運營策略最終通過具象的品牌與空間內容呈現。靜安大寧時光里顯著傾向于構建一個“有故事、可探索、重體驗”的內容生態。

業態導向上來看，項目注重強化社交、健康與日常愉悅，通過大幅提升具有社交屬性的餐飲、促進身心健康的運動業態、以及提升生活品質的零售與配套比例，深度融入客群的生活日常，成為其“樂于停留的第三空間”。

項目規劃為 B1至L3共四層，每層聚焦不同場景，通過品牌與空間的有機結合，構建連貫而豐富的消費與社交旅程。

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B1層｜煙火記憶

規劃融入親民食集與生活配套，打造充滿在地溫度的日常消費層。引入 ALDI奧樂齊（精品超市）與好特賣（潮流折扣零售） ，滿足家庭日常采買與高性價比購物需求；麥當勞提供快捷餐飲選擇；北京同仁堂則帶來健康關懷服務，共同夯實社區生活基礎。

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L1-L2層｜松弛社交場 & 家庭能量場

作為項目活力核心，這兩層集中了多元社交與家庭體驗業態。L1層引入PETZOO寵物集合店（華東首店）與星巴克寵物友好店，圍繞寵物經濟構建特色社交熱點；L2層則匯集品質餐飲寶粵樓（廣式茶點） ，切入運動健康社群的悠樂、V+普拉提與私教健身工作室品牌DP，提供品質生活服務的絲域養發，覆蓋從家庭聚餐、運動健身到個人護理的多維需求。

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L3層｜空中鬧市

充分利用頂層空間，規劃為氛圍輕松的“空中鬧市”。已確定引入樂刻健身精品館，打造全景運動空間，輔以愛睫物語等生活配套服務，未來將持續補充特色餐飲與主題零售，營造具有城市視野的休閑社交場景。

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這種業態矩陣，核心在于通過高頻次（餐飲、配套）、高粘性（兒童、寵物）、強體驗（運動、文創） 的業態組合，切入客群的日常生活軌跡，成為他們“習慣性的陪伴”。

贏商觀察

靜安大寧時光里的背后，是保利發展與金茂集團的長期資產視野，以及保利商旅貫穿始終的專業運營能力。這種組合不僅意味著對“時間價值”的尊重——能夠耐心培育內容、滋養社群，更意味著強大的資源整合力，能調動文化、藝術與社區能量，將“生活提案場”從概念落為可持續的生動現實。

在商業價值日益從物理空間轉向運營與內容的時代，大寧時光里提供了一種鮮明的回應：它以精細的客群洞察為起點，以“松弛美學”為情感基調，通過深耕社群和鏈接在地文脈，系統構建了一個兼具溫度與格調的獨特場域。

它的出現，提示著城市核心區商業的未來形態——不再是純粹的消費場所，而應成為能夠激發歸屬感、提供身份認同的生活方式目的地。大寧時光里的即將啟幕，正是這樣一次值得關注的深度作答。

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