2025 年 是公認(rèn)的 “豪宅大年”。 這一年， 住宅新規(guī) 落地、 各地 計(jì)容規(guī)則松綁、 房企產(chǎn)品體系迭新 ， 住宅產(chǎn)品迎來了一場激烈的品質(zhì)競賽。

尤其是豪宅，相信大家都注意到，如今的 豪宅 早已不是地段和面積段的概念，而是全方位高品質(zhì)生活方式的比拼。

當(dāng)我們熱議當(dāng)前的好房子，探討住宅進(jìn)化趨勢時(shí)，一定不能繞過對(duì)豪宅的研究。因?yàn)椋鳛槠焚|(zhì)產(chǎn)品的典型代表、當(dāng)前最熱門的產(chǎn)品賽道，豪宅的迭代更新速度走在全品類的最前面。 看懂 2025 年的豪宅，也就看懂了住宅 的升級(jí)方向。 下面， 明源君就結(jié)合去年市面上的熱門項(xiàng)目，來拆解豪宅五大的新趨勢 。

1

空中院墅

從去年底以來，各地紛紛優(yōu)化計(jì)容規(guī)則，露臺(tái)、飄窗等空間不計(jì)容或半計(jì)容，這為戶型創(chuàng)新打開了空間。

其中，以“平層墅院化”為特征的第四代住宅在各地興起，大平層融合了別墅特有的庭院、露臺(tái)等功能空間，既擁有大平層的尺度及視野，又同時(shí)享受別墅般“有天有地”的庭院生活。

帶大露臺(tái)，是四大宅最主要的特點(diǎn)。

露臺(tái)作為室內(nèi)空間的延伸，可以延展生活場景，營造半戶外的生活體驗(yàn)。目前，最受歡迎的露臺(tái)布局，是與客廳連通，形成LDKBG一體化布局，引入自然和更豐富的生活場景。

還有一些項(xiàng)目，直接將陽臺(tái)和露臺(tái)聯(lián)通，形成“環(huán)形景觀面”，打造出“跑道式空中花園”。

海德花園一期·天峯院285㎡戶型

當(dāng)然，并不是說帶露臺(tái)就是四代宅。目前官方對(duì)四代宅并沒有明確標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)比較一致的看法，是露臺(tái)達(dá)到一定尺度，且滿足承重、降板及防水標(biāo)準(zhǔn)，能夠承載一定的種植功能。因此，嚴(yán)格來講，市面上大部分項(xiàng)目只能算是“類四代宅”。

值得一提的是，四代宅備受詬病的采光及對(duì)視問題，今年有項(xiàng)目探索出了解決方案。

如，中海在南京打造的“四代宅住宅4.0”產(chǎn)品，客廳和花園雙挑高，形成6.6米通高墅廳，突破了傳統(tǒng)單層客廳層高不足、露臺(tái)對(duì)視以及噪音干擾的問題。

這一創(chuàng)新，解決四代宅的普遍痛點(diǎn)，為四代宅的迭代打開了思路。

2

“全景艙”戶型

親自然設(shè)計(jì)，是最近兩年住宅產(chǎn)品一大熱門方向。

今年的豪宅設(shè)計(jì)，普遍強(qiáng)調(diào)通過弱化戶內(nèi)外邊界，實(shí)現(xiàn)景觀交互，引自然入室內(nèi)。

如，利用框架結(jié)構(gòu)，減少承重墻，打開大面積無界空間。客廳空間以全景落地窗玻璃幕墻實(shí)現(xiàn)U型“全景倉”設(shè)計(jì)，打破室內(nèi)外界限，視覺上更加通透，環(huán)幕景觀視野面更是無敵。

一些項(xiàng)目得益于計(jì)容規(guī)則放寬，臥室以弧形落地窗替代傳統(tǒng)飄窗設(shè)計(jì)，進(jìn)一步拓寬視覺邊界。

如下面這個(gè)230㎡的戶型，就以新型的“U型全景艙”懸浮結(jié)構(gòu)替代傳統(tǒng)L型轉(zhuǎn)角，形成了77㎡的LDK家庭聚廳，連續(xù)落地窗面寬達(dá)到14.5米、采光面更是長達(dá)21.3米，無柱化設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)270°環(huán)幕視角，整個(gè)空間猶如透明盒子般通透。

約49㎡的主臥同樣采用全景艙設(shè)計(jì)，約11.3米的L型落地窗帶來270°環(huán)幕視野，家變成了私屬觀景臺(tái)，在家就能享有自然沉浸式體驗(yàn)。

成都閱天府建面約230㎡端廳戶型

3

架空抬板

所謂 “架空抬板”，是指把整棟樓（或整組團(tuán)）的“生活底板”抬高，將車庫及其他配套“藏”在抬板下面。這樣一來，住宅首層相當(dāng)于傳統(tǒng)樓盤幾層高的高度。

今年以來，這一手法在各地密集落地，形成一種現(xiàn)象級(jí)的變化。

這首先和各地 政策調(diào)整有關(guān)。截止目前，包括天津、杭州、合肥、蘇州、上海等地都已出臺(tái)規(guī)范，一定條件下，架空層以下的建面可以不計(jì)容、不計(jì)建筑高度等。

其次，房企也在主動(dòng)求變。傳統(tǒng)的建筑結(jié)構(gòu)中，低層住宅由于采光通風(fēng)條件較差、隱私感不足等問題備受詬病。尤其在南方，首層潮濕悶熱，又容易滋生蚊蟲，一直都不太好賣。而豪宅強(qiáng)調(diào)均好性、強(qiáng)調(diào)景觀價(jià)值，傳統(tǒng)的建筑

模式已無法滿足。

于是，社區(qū)架空抬板設(shè)計(jì)開始大行其道。

保利玥璽灣就通過蓋板，將整個(gè)社區(qū)“凌空架起”。蓋板高度達(dá)到約11米，首層住宅的“地面”相當(dāng)于普通樓盤6-7樓，最低20米起步，樓王棟甚至達(dá)到27米高，相當(dāng)于整個(gè)小區(qū)沒有低樓層。

架空層之上布局社區(qū)景觀，架空層之下則用來做社區(qū)會(huì)所、園林景觀及地面車庫等。 VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

過去大部分項(xiàng)目都將會(huì)所放在地下空間。玥璽灣得益于抬板設(shè)計(jì)，6000㎡的會(huì)所“抬升”到地面首層，極大的改善了會(huì)所的采光通風(fēng)效果，會(huì)所視線直達(dá)中庭景觀，也帶來極佳的視覺享受。

再如杭州去年12月新規(guī)規(guī)定，架空平層地下的停車空間不計(jì)容，這為建筑結(jié)構(gòu)創(chuàng)新創(chuàng)造了條件。今年杭州市面上涌現(xiàn)了一大批架空抬板的項(xiàng)目。

比如，招商打造的杭序府，將整體社區(qū)向上抬高約3米，形成了"負(fù)一層會(huì)所——一層架空車庫——二層5米高架空層" 的立體結(jié)構(gòu)， 三層開始才是住宅，距離地面約8米。全域采用風(fēng)雨連廊設(shè)計(jì)，業(yè)主可以無風(fēng)雨歸家及游園。

抬板設(shè)計(jì)將社區(qū)的公區(qū)架構(gòu)從橫向鋪排轉(zhuǎn)為立體布局。由此帶來的高差，也為立體景觀的營造奠定了基礎(chǔ)。

4

立體景觀

立體景觀，就是利用地形的起伏變化進(jìn)行造景，形成立體多維的景觀效果。

今年以來，很多豪宅項(xiàng)目利用架空抬板+下沉庭院的結(jié)構(gòu)，打造出極具層次感的立體園林。

一方面，利用豎向高差變化，對(duì)景觀進(jìn)行分層設(shè)計(jì)，形成多級(jí)庭院。

另一方面，將各個(gè)功能空間融入到垂直景觀，如休息區(qū)、觀景臺(tái)、游樂設(shè)施等，豐富活動(dòng)空間的同時(shí)，也營造出沉浸式的游園體驗(yàn)。

比如，濱江·時(shí)舟里就在首層向上抬升3米，再加上4.5-5.5米高的樓棟架空層，住宅首層距離地面7.5-8.5米，相當(dāng)于傳統(tǒng)三樓的高度。與此同時(shí)，向下挖掘16米深的下沉式庭院，雙向延展加大 豎向的景觀高差，再借助空中連橋、自動(dòng)扶梯、花徑階梯等，營造一個(gè)立體空中花園。

綠城麗香庭將地塊整體抬高約3.7米，利用超過7.5米的高差打造下沉庭院。在垂直方向上，三層疊水與多重臺(tái)地丘陵等依次鋪展，形成多維的立體庭院。階梯步道、休憩平臺(tái)沿?zé)o邊水池巧妙布置，形成豐富的游園體驗(yàn)。

5

生機(jī)地庫

地庫一直是地產(chǎn)項(xiàng)目的“薄弱項(xiàng)”。

地下空間的天然屬性，決定了地庫的體驗(yàn)感很難趕得上地上空間。

在以往剛需剛改占主導(dǎo)、且行情單邊上行的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商并不太重視地庫的打造。而這兩年，隨著豪宅行情走俏，地庫也就成了地產(chǎn)項(xiàng)目重要的發(fā)力點(diǎn)。

縱觀今年豪宅項(xiàng)目的地庫，無論是視覺體驗(yàn)還是使用體驗(yàn)，都有了極大提升。

儀式感十足，“中央車站”、“車馬院”幾乎成標(biāo)配。

如，華潤置地長沙瑞府，就在地庫核心區(qū)域設(shè)置了“中央車站”， 以星級(jí)酒店般的挑高尺度、近600㎡的儀式節(jié)點(diǎn)彰顯豪宅氣度。與此同時(shí)，地庫還設(shè)置有司機(jī)休息室、VIP車位區(qū)等功能，將地庫的尊貴感拉滿。

星鉆穹頂、金剛石乃至水磨石地面、藝術(shù)化歸家動(dòng)線等等，也成了當(dāng)前豪宅的常規(guī)配置。

更值得一提的是，越來越多項(xiàng)目開始設(shè)置全明地庫、生機(jī)地庫。

前面提到，很多項(xiàng)目通過抬板設(shè)計(jì)，將社區(qū)整體抬高，地庫首層也從地下空間抬升到了地面，實(shí)現(xiàn) 真正的“人車分流”，車倆由市政道路直接進(jìn)入地庫，業(yè)主經(jīng)由蓋板上的動(dòng)線歸家，安全性、安靜度大幅提升。

例如，杭州保利天奕引入了 “超級(jí)底盤”的概念，將整個(gè)小區(qū)抬高約5.4 m，車庫覆土1.5 m后與地面景觀齊平，變成“花園層”。業(yè)主驅(qū)車直達(dá)該層后，可經(jīng)風(fēng)雨連廊歸家。同時(shí)，還植入約6 000 ㎡漫游商街、約3 000 ㎡會(huì)所，實(shí)現(xiàn)“車庫即地面配套”的立體社區(qū)結(jié)構(gòu)。

還有華潤置地的生機(jī)之環(huán)。

“生機(jī)之環(huán)”是華潤置地 推出的新一代“地下+地面”一體化歸家系統(tǒng)，本質(zhì)上是把傳統(tǒng)封閉地庫升級(jí)為“會(huì)呼吸的第二地面”。

今年，這套系統(tǒng)在華潤置地全國各地項(xiàng)目推廣應(yīng)用。

如下為武漢長江天際生機(jī)之環(huán)實(shí)拍圖。

項(xiàng)目規(guī)劃了一個(gè)四層通高的中央景觀庭院，形成類似“山谷”的結(jié)構(gòu)， 中庭以多層瀑布景觀、垂直綠植和采光通廊為核心，為地下空間引入自然光線和空氣， 使地下空間實(shí)現(xiàn)“全明+自然通風(fēng)”，消除了傳統(tǒng)地庫的壓抑感和密閉感。

汽車坡道沿著“山谷”盤旋而下， 進(jìn)入地庫后可通過坡道或電梯直達(dá)中庭景觀區(qū)域。車輛在行駛過程中，還可以透過玻璃幕墻或采光井欣賞中庭的自然景觀，營造出“車在景中行”的體驗(yàn)感。

地下二層 中庭空間還設(shè)置了司機(jī)休息室、綠植盒子、 洗車房、藝術(shù)階梯、社區(qū)籃球館/壁球場等配套 ，地庫的功能復(fù)合化，不再是一個(gè)單純的停車空間。

6

小結(jié)

這幾年，住宅市場整體下行，豪宅產(chǎn)品卻走出了獨(dú)立行情。這也印證了，市場不缺房子，但缺好房子的事實(shí)。

相信新的一年，住宅產(chǎn)品還會(huì)持續(xù)升級(jí)迭代，我們拭目以待。

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