最近關注濟南樓市和房價的朋友，肯定都被突如其來的“回暖論”并不陌生。

眾多專家大V們信誓旦旦的通過各種媒介宣稱，屬于樓市的下個輪回即將開啟，樓市即將回暖云云，北上廣已開始躁動...

而正是因為這種非常奇葩的輿論導向，從普通的購房群眾正逐步蔓延到了開發商。

包括整個過年期間，我和不少開發商朋友見面聊天，有不下五位一直在追問我，2026年的濟南樓市會不會更好。

在看完馬年春晚之后，我終于得到了這個問題的準確答案，一個客觀獨立且不會違規的答案：

2026年的濟南房價/樓市，如同大家看到的馬年春晚一樣，形勢一片大好。

馬年春晚的吐槽少了罵的人也少了，這倒不是因為質量上去了，而是因為很多人已經放棄除夕春晚的習慣了;

正如今天我看到了一個差點沒把我笑死的評論：馬年春晚辦的不錯，比明年春晚好多了....

這種精神恰巧和濟南樓市/濟南房價的狀態差不多，下面開始數據階段，以下所有提到的數據均源于官方、中介網站、業內公司，以及部分是我長期觀察的數據。

01

首先，現階段的濟南樓市分成兩個類別，一是二手房、二是新房。

如果按照實際的成交比值看，二手房的的比重已逐漸超過新房。

新房比重下降的原因主要是兩點：

一是整體的供應規模正在下降，而且多為改善地塊...

2025年濟南住宅土地成交面積為123萬平，共計41宗土地，這個數字不及2024年的80%，約等于2021年的30%。

而正是這些為數不多的供應而來的土地，實際上多數是改善地塊，比如大家耳熟能詳的鳳棲和鳴、明湖印、海信君安等等。

這和5年之前的供應有著天壤之別，因為在2020年我們談論的市面上的明星盤是雪山萬科城、融創文旅城、綠城春來曉園。

這就造成了一個非常搞笑的現象：

一方面所有的改善盤都在喊著稀缺稀缺稀缺稀缺，但實際上同類地塊的供應量是居高不下的，注意這非常關鍵的四個字同類地塊。

賢文供地了，CBD西供地了，龍湖天奕的二手房價格穩不住了，濟南新房市場有點奧運會的感覺了，更好、更強、更快的盤正在加速亮相。

現在依然有人信誓旦旦的告訴我，買保利云上璟譽坐等升值，山姆會員店開了之后會有天量利好...

哥們，我的建議是先去上上香，祈禱賢文別供太多地，產品別迭代太多，這樣可能更現實一點。

二是多數新房和普通人沒有關聯

房協發布的數據顯示，2025年商品住宅套均面積137.05平，其實這就基本上宣告了剛需客戶和新房市場拜拜的狀態。

買改善去新房，買剛需去二手房，基本是這個狀態。

所以基于這兩點總結一下，后續出讓的土地（年前相關部門出了一份濟南土地推薦手冊，喜歡看的可去瞧瞧）基本還是奧運會的感覺。

更高（更好）更快（更奢）更強（容積率更低）的土地，無疑會繼續讓現在的改善盤感受到競爭的力量。

02

更關鍵的是，濟南新房和濟南二手房整體呈現了縮量下跌的狀態（新房成交我就不贅述了，很多樓盤釋放的數據都假的...）

（因為統計口徑不一致，大家看個趨勢就好）

2023年買了6.04萬套二手房，成交面627.79萬平，2024年二手房賣了5.80萬套，面積611.38萬平。

關于2025年由于較權威機構未公布，看了一些業內平臺統計的，大概600萬平上下。

如果按照成交比值看，因為中介平臺的二手房數量正在逐漸上漲的原因，成交比率反而是下滑的，剛看了一眼89612套，這還只是其中一家。

縮量指代的是成交，想買房的人繼續觀望，不接盤，在等更低的價，所以成交量呈現下滑的狀態。

價格下調說明房東還在慢慢降價，試探市場底線。

別說回暖了，現在底還沒筑上呢，現階段是買房賣房最為折磨的階段，應該屬于尋底的狀態。

畢竟買賣雙方都沒能找到讓市場熱起來的辦法。

大家不要看好像二手房的成交面積的下滑幅度不大，但是其成交構成較前幾年有著相當大的不同。

在2022年4月我曾寫過一篇文章，文章上曾經將在售二手房的條件進行了限制：

二手房總掛牌量56317套，其中十年內、帶電梯、三室5978套，而今天，這兩個數據變成了89612套、17552套。

總掛牌漲幅59%，但更為關鍵的是優質房源變多了，漲幅196%。

2022年屬于貨少買家多，市面上愁的是優質房源...

現在是優質房源一大把，隨便挑，買家卻少了。

如果我們具體到房源看，這種態勢更加明顯，雖然貝貝把成交價格關閉了，但是依然有趨勢線可以觀察：

下面是我隨便找的幾個小區，地板之下還是依然有底。

成交曲線能是平的都已經燒香了，況且最新的統計月份是1月，部分小區是平的估計和沒賣出去房子有關。

03

針對2026年的濟南樓市，小編的看法依然是震蕩陰跌。

濟南樓市或許市場會因為利好、月份、政策（比如置業券）在某些月份實現局部回暖，但這些曇花一現的回暖和真正的回暖依然有本質不同。

現在濟南樓市最關鍵的問題是形勢一片大好，相關部門的利好一個接一個，城市喜訊一個連一個，但是由于現在筑底階段尚未達成，導致形勢上的大好短期內無法引爆市場。

至于什么時候筑底，從二手房價格上看或許不遠了，但所需要的時間實在難以預測。

就好像春晚一樣，我認為早晚有一屆的春晚會讓大家都坐回電視機前，但是什么時候就不知道了~

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