現在全國范圍內，只有一個城市的房價出現了反彈，你知道是哪個嗎？

沒錯，是香港。

目前香港的住宅均價已經達到每平方米約11.27萬元，環比上漲0.7%。在全國樓市普遍低迷的背景下，它不僅率先止跌回升，而且漲幅超越了國內所有房產市場，成為現在唯一實現房價觸底反彈的城市。

其實，如果大家平時有關注全國各城市的房價走勢，就會發現：香港的樓市回暖并不是最近才發生的新鮮事。早在去年下半年，香港房價就已經開始止跌回升，到現在已經連續上漲了半年，說明這波反彈并非短暫現象，而是有持續性的。

要知道，去年下半年正是全國一線城市房價的補跌期，北京、上海、深圳的房價幾乎每個月都環比下跌1%～1.5%。一線城市這樣的跌幅，別說回暖了，連當時全國的平均水平都沒守住。但就在這樣的環境下，同為國內超一線城市的香港，卻走出了完全獨立的行情。

為什么會這樣？

一、政策給力

香港的政策有多給力？我們來看對比：香港樓市和內地一線城市一樣，都是從2023 年開始明顯下跌的。但在下跌初期，也就是2024 年初，香港就一次性全面取消了所有針對房地產的限制性措施。

相比之下，內地直到2024 年 5 月才迎來第一輪救市政策，而且在力度和覆蓋范圍上，力度都遠不及香港。

到了2025 年，香港在樓市政策上再度加碼，直接取消了買家印花稅、新住宅印花稅以及額外印花稅。這一系列操作，讓非永久居民在香港買房的稅負，從原先的約 30%驟降到最高 4.25%。

這一政策紅利，瞬間點燃了內地富豪赴港置業的熱情。根據美聯物業的最新數據，2025 年內地買家在香港購買住宅的總金額高達1380 億港元，創下歷史新高。大量內地資金的涌入，有效推高了香港的置業需求，帶動全年成交量同比上漲14.1%，達到1.39 萬宗。

對比之下，內地在政策出臺的速度與力度上都明顯滯后，這或許也是為什么在這一輪樓市調整中，內地房價走勢沒能復制香港的獨立回暖行情。

對于經歷過房地產泡沫破裂的國家來說，救市政策的反應速度到底有多重要？

日本就是一個反面教材。1990 年房地產泡沫破裂后，日本政府直到1991 年 7 月才首次降息，而且幅度極小——僅將貼現率從6%下調到5.5%。事后來看，這種遲緩的反應，顯然低估了危機的嚴重性。

在發現“小修小補”根本擋不住頹勢后，日本央行才開始連續降息，但每次降幅也不過0.5%左右，一直拖到1995 年 9 月才從高點降到0.5%。然而，從 1990 年到 1995 年，日本房價已經腰斬，經濟遭受重創，隨之而來的，是長達三十年的停滯與低迷，樓市也進入了漫長的陰跌周期。

二、租金回報率提升

要說現在房價最大的問題在哪，其實就是房價泡沫依然存在，房價仍然明顯高于當地的收入水平。

那怎么判斷一個城市的房價是否合理呢？

國際上成熟的房地產市場有個通行經驗：一線城市租金回報率必須高于本國長期國債利率，并且最好高于當地的房貸利率。

放到中國大陸的一線城市來看，租金回報率至少要高于國內10 年期國債利率（目前約1.9%），更理想的情況是高于房貸利率（約3%）。考慮到目前國內房產持有成本低（暫時沒有房地產稅），租金回報率略微下調0.5%～1%也算可接受，但起碼也要達到2% 左右，才算比較合理。

但是目前大陸一線城市的租金回報率只有1.8%左右，依然偏低，這也是我認為現在房價泡沫還沒有完全擠干凈的核心原因。

而香港的情況就完全不一樣了。2025 年下半年，香港的租金回報率就已經正式超過當地房貸利率。隨后，香港樓市開始回暖，并出現觸底反彈的跡象。

租金回報率超過資金成本，往往意味著房產的投資價值開始顯現，也更容易吸引資本回流，這就是香港樓市能走出獨立行情的關鍵。

為什么香港的租金回報率能超過房貸利率？原因主要有兩個。

首先，香港的金融體系與美國聯系緊密，港幣與美元實行聯系匯率制度，所以美國一降息，香港跟進的速度也很快，資金成本迅速下降（房貸利率快速下降），這為租金回報率反超房貸利率創造了條件。

其次，香港經濟在回暖。2025 年上半年之前，租金回報率上升還可以歸因于房價下跌帶來的分母變小；但到了下半年，租金本身也開始上漲，這說明是香港經濟基本面的改善帶動了租賃需求，從而推高了租金水平。

反觀大陸市場，雖然最近幾年房價跌幅不小，但租金也在同步下滑，導致租金回報率上升的速度被拖慢。

以上海為例，根據上海市住房租賃公共服務平臺的數據，2025 年平均租金為102 元/㎡·月，同比下降2.5%。去年上海房價差不多下跌了6%左右，所以租金的跌幅幾乎抵消了房價降幅的一半，租金回報率自然難以快速提升。

也就是說，香港的租金回報率是“分子漲、分母跌”的雙重作用，而大陸很多城市則是“分子、分母一起跌”，結果就是回報率改善不明顯。

三、人口流入

有句話叫做：“短期看金融，中期看土地，長期看人口。”一個城市的人口流向，直接決定了未來有沒有源源不斷的新增購買力。長期來看，人口持續流出，房價基本難逃下行趨勢；反之，人口凈流入，則為樓市提供了堅實的需求支撐。

香港近段時間的人口走勢，恰恰印證了這一點。通過“高端人才通行證計劃”（高才通）和“優秀人才入境計劃”（優才計劃），已有57 萬人從內地遞交申請，其中40 萬人成功獲批。而在這些獲批者中，大多選擇舉家移居香港。

這批來自內地的新移民，經濟實力普遍較強，購買力充沛。他們的到來，不僅激活了香港的租賃市場，也為購房市場注入了穩定而持久的資金支持。人口的持續流入，正在成為香港樓市回暖的重要基本面支撐。

有了不斷涌入的人口，香港不管是賣房還是租房，都才有需求。一方面，有人租房子，能夠維持住房租，并且推高租金回報率；另一方面，有買房需求，香港房地產市場才有流動性，這也是對房價的支撐。

現在大陸房地產市場面臨的一個非常重大的問題，就在于人口出現了拐點。從出生人口數據來看，2016年到達頂峰之后，隨后出現了一路下跌，不到十年就腰斬了。結婚率和出生人口的下降，對于房地產市場長期來看，一直是一個打壓。

以上海為例，為什么說2000~2010年是上海房地產發展的黃金時代，2010~2020年是白銀時代，2020年之后買入的就是“虧本時代”？從人口流入速度就可以看出來，2000年代的時候每年能夠流入接近100萬人，2010年代的時候每年只能流入十幾萬人了，到了2020年代人口直接幾乎不流入了。疫情之后，京滬人口不增反減，可能也是房價失去支撐的重要原因之一。

我一直跟大家強調，判斷要不要買房，第一步就要看所在城市的人口變化趨勢。對絕大多數人口持續流出的城市來說，未來房價缺乏基本支撐，再便宜也不建議入手——這種情況下，買房往往不如租房劃算。

看看我們的鄰國日本，很多地方的房子早就沒人要了，根本原因就是租不出去，可每年還有持有成本，算下來凈現金流甚至是負數，資產變成了“負收益品”。

在中國整體人口下降的大背景下，未來會有越來越多城市的房產徹底失去流動性，想賣賣不掉，想租租不出去。如果未來房地產稅落地，持有成本進一步增加，這些房子很可能直接淪為負資產。

經常有人問我，房價什么時候才能觸底反彈？

可悲的是，很多城市，可能永遠都不會迎來真正意義上的反彈。只有那些人口持續流入的核心城市，才值得討論“觸底反彈”的可能；其余城市，更需要關注的是如何避免被長期套牢。

四、香港房價反彈對我們的啟示

到底什么時候我們的房價才能觸底反彈？香港其實就給出了答案。

最核心的一個點，其實就在于租金回報率。租金回報率=租金/房價，上文中提到的政策和人口流入其實都是租金回報率的一些影響因子。

有些朋友會問了，之前中國房子的租金回報率也很低，不比現在高多少，也是低于國債利率和貸款利率的，為什么那個時候房價就能漲，現在就不行了？

因為那個時候租金上漲是非常迅速的，所以即使租金回報率比較低，也能通過時間快速把租金回報率拉上去。現在租金不說上漲，就算不跌就不錯了，所以不能再給溢價了。

這件事情就跟炒股一樣，對于業績快速上漲的成長股來說，自然可以給到高一點的市盈率。但是對于業績穩定的藍籌股來說，市盈率就不能高于利潤增速太多了。

對應到房地產市場，之前房子屬于成長股（房租快速上漲），所以能夠給更高的估值（租金回報率更低）。但是現在房子已經變成藍籌股了（房租穩定），那么估值就不能過高了（租金回報率要朝著國際成熟市場靠攏）。

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