昨天，廣州珠江新城馬場(chǎng)那塊地，被越秀地產(chǎn)拿下了，總價(jià)236個(gè)億！

折合住宅樓面價(jià)，算下來(lái)8萬(wàn)5一平！

這個(gè)價(jià)格什么概念？

直接超過了去年深圳前海創(chuàng)下的8萬(wàn)4的樓面價(jià)紀(jì)錄，妥妥的大灣區(qū)“地王”。

消息一出，很多人的第一反應(yīng)是：樓市要反彈了？到底了？春天要來(lái)了？

我的看法可能有點(diǎn)不一樣，今天就來(lái)好好盤一盤。

01

地王頻出的另一面，是市場(chǎng)的寒意

如果有關(guān)注樓市就會(huì)發(fā)現(xiàn)，從2024年下半年開始，“地王”這股風(fēng)就刮起來(lái)了。

上海最先冒頭，接著是杭州、深圳、北京、南京……

杭州拍出過8萬(wàn)多樓面價(jià)的地，上海靜安區(qū)地塊樓面價(jià)沖到16萬(wàn)/㎡，后來(lái)又被徐匯龍華地塊以20萬(wàn)/㎡刷新。

深圳同樣不甘示弱，前海桂灣一宗宅地引來(lái)12家房企激烈角逐，直接突破8萬(wàn)關(guān)口，成為深圳新的單價(jià)地王。

現(xiàn)在，廣州終于跟上了。

那問題來(lái)了：如果地王代表樓市見底，那怎么解釋從去年到現(xiàn)在，地王樓王一個(gè)接一個(gè)，可全國(guó)房?jī)r(jià)在過去兩三年里，實(shí)打?qū)嵉氐?5%-20%？

這個(gè)矛盾解釋不通。

02

一個(gè)最簡(jiǎn)單的道理：物以稀為貴

無(wú)論是廣州馬場(chǎng)，還是上海靜安、深圳前海，這些地王驗(yàn)證的都是同一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)——稀缺性決定價(jià)值。

僅此而已。

它只說(shuō)明一個(gè)事實(shí)：像這樣的地塊、這樣的產(chǎn)品，市面上太少了，想買的人又太多了，所以市場(chǎng)愿意給它更高的價(jià)格。

為什么這兩年，越是熊市，這種稀缺貨反而越多？可以從供應(yīng)和需求兩頭看。

①先從供應(yīng)端看

現(xiàn)在的地王，跟以前不一樣了。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，從2024年開始，各地政府拿出來(lái)賣的地變了。

以前，好地都藏著掖著，賣的地還有一堆限制：“90/70”政策、配建保障房、限購(gòu)限價(jià)……

開發(fā)商戴著鐐銬跳舞，很難做出真正的好產(chǎn)品。

現(xiàn)在不一樣了。政府為了穩(wěn)市場(chǎng)，紛紛拿出壓箱底的“靚地”，容積率低了，密度小了。

更重要的是，那些陳舊的“強(qiáng)規(guī)管”沒了。限價(jià)限購(gòu)逐步松綁，配建要求也取消了。開發(fā)商終于可以放開手腳，在這些稀缺地塊上，專心地做大戶型、做高品質(zhì)。

你去看這些新地塊的未來(lái)規(guī)劃，起步面積基本都在200㎡以上。它們從基因上，就和過去15年市場(chǎng)上那些“高低配”、“混搭風(fēng)”的所謂豪宅，徹底劃清了界限。

這是一代新產(chǎn)品，不是簡(jiǎn)單的價(jià)格新高。

②從需求端看：

憋了十幾年的塔尖需求，終于等到了對(duì)的房子。

過去十幾年嚴(yán)厲調(diào)控下，有錢人的改善需求其實(shí)被嚴(yán)重壓制了。

你想想，過去那些賣到10萬(wàn)+、20萬(wàn)+的“豪宅”，有幾個(gè)能打動(dòng)人心的？要么大戶型里混著小戶型，圈層不純；要么商品房小區(qū)里夾著保障房，居住體驗(yàn)打折；要么開發(fā)商為了控制總價(jià)各種減配。

那些真正有錢的人，住著這些“高價(jià)但不高端”的房子，心里是不甘的。他們想換，想住進(jìn)一個(gè)真正純粹、品質(zhì)過硬、能匹配自己身份的房子。

但市場(chǎng)一直沒有給他們好的選擇。

現(xiàn)在，政策放開了，真正的核心土地出來(lái)了，沒有配建、沒有限價(jià)，開發(fā)商可以不計(jì)成本地打磨產(chǎn)品了。

這批被壓抑了十幾年的需求，終于找到了釋放的出口。

03

地王和樓王，同一個(gè)故事的兩面

回過頭看，地王和樓王本來(lái)就是一條產(chǎn)業(yè)鏈上的事——地王拍出來(lái)，后面就會(huì)變成樓王。

上海前兩年那些高價(jià)地，后來(lái)做出來(lái)的頂豪產(chǎn)品，開盤20多萬(wàn)的單價(jià)能被搶光。

這不能說(shuō)明市場(chǎng)回暖，而是這種從土地到產(chǎn)品都徹底迭代的新一代豪宅，實(shí)在太稀缺了。

深圳前海去年8.4萬(wàn)/㎡的地，市場(chǎng)預(yù)計(jì)在12萬(wàn)-14萬(wàn)/㎡左右，妥妥的頂豪定位。廣州馬場(chǎng)8.5萬(wàn)/㎡的地，同樣如此。

但這樣的盤，一年下來(lái)能有幾個(gè)？

以上海為例，2025年公開市場(chǎng)成交了48塊地，真正算得上核心區(qū)頂豪胚子的，一只手?jǐn)?shù)得過來(lái)。這個(gè)供應(yīng)量，在一座城市的新房供應(yīng)里，占比可能連1%都不到。

而另一邊，是有錢人手里握著大把現(xiàn)金，在投資渠道變窄、資產(chǎn)保值焦慮加大的背景下，把一線城市核心區(qū)的豪宅當(dāng)“硬通貨”來(lái)買。

這點(diǎn)供應(yīng)量，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，杯水車薪。所以才會(huì)出現(xiàn)“越貴越搶，出來(lái)一套秒一套”的奇觀。

但這把火，燒不到外面廣闊的剛需和改善市場(chǎng)。那里依然是寒風(fēng)凜冽，買方市場(chǎng)，價(jià)格慢慢尋底。

這就叫 “K型分化”——頂豪往上走，普宅往下走，兩條路各走各的。

最后說(shuō)兩句：

拍出地王，它確實(shí)是個(gè)積極信號(hào)，說(shuō)明國(guó)內(nèi)最核心的資產(chǎn)，還是有人認(rèn)的，信心沒有完全崩塌。

但它絕不是樓市普漲的沖鋒號(hào)。

至少前兩年的故事告訴我們：豪宅有豪宅的邏輯，剛需有剛需的宿命，它們已經(jīng)成為了兩個(gè)截然不同的市場(chǎng)。

對(duì)于咱們大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō)，不必因?yàn)檫@個(gè)消息而對(duì)自己的買房決策感到焦慮或沖動(dòng)。

該等等，該看看，你的市場(chǎng)和那個(gè)“地王”的市場(chǎng)，可能真的關(guān)系不大。

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