廣東
石牌村這補償標準，著實有點意外呀。
今天，我們收到爆料，石牌村村民住宅拆遷補償原則和標準（征求意見第一稿）。
內容很多，我拉了個省流版表格，先給大家看下：
石牌村位于天河CBD，馬場對面，也屬于環五山創新策源區。
當然僅就位置而言，石牌還是比環五山或者天河多數舊改都要核心得多。
但是，拉下天河最主要的幾個舊改對比，那就會發現，石牌這補償標準，著實是有點低啊！
石牌的安置面積最高獎勵3.5層，元崗、長湴、大觀村都是4層。
棄產補償1.6萬/平，也就是跟平均標準持平。
限時簽約獎勵，石牌是10000元/棟，元崗、長湴村則是20000元/棟。
停車位，石牌村第一個車位為使用權，但產權屬于村集體，第二個車位要花18萬購買，第三個車位就是市場價了；
對比元崗、長湴村，每棟樓可以獎勵一個車位。
雖然說石牌的拆補標準還是符合天河官方給出的平均水平，但石牌村這個位置，加上自身發展的特殊性，要打動石牌的房東，還是有難度。
跟我們爆料的村民就直接說，這個方案，是真的有點“難頂”。
當然，現在這個方案還只是征求意見第一稿，不排除后續還有新的加碼。
畢竟，一上來就整個大的，后邊怎么談價呢。
而且按廣州規定，私宅拆補方案通常是需80%以上村民表決通過，才算真正定下來。
石牌村的補償標準，為什么不算高？
我個人分析，兩個原因：
第一，石牌首期改造，涉及范圍不大，公益性為主，用作商業和地產開發的部分比較少。
據公開數據，石牌村首期拆除約10.49萬平，共273棟，約占石牌全村現狀建筑量的9.4%。
其中，村民住宅約7.37萬平，共236棟，集體物業約3.12萬平，約37棟。
而復建部分，大約10.98萬平方米，包括回遷房6.61萬平，復建物業3.78萬平，公服配套0.78萬平。
其中，回遷房主要指廣保豐田地塊，也就是說，給村民的回遷房占了大頭。
而復建物業3.78萬平，主要是指河陽樓地塊，大概率是給到村集體以后收租的。
除了用作回遷，拆除的村民住宅以及集體物業，最大的用處，是在石牌村內打造一條1.6公里的環形消防通道。
這條通道被石牌村稱為“生命環線”，改造后村內任意一處到達周邊干道及消防主路的救援距離，基本控制在100米內，較現狀縮短2/3。
其余更多的，其實是“整”的部分，即綜合整治。
比如說優化立面，路面整治、增加公共配套，引入統租管理的社會資本，保護文脈等等。
所以，石牌首期改造，目的是比較明確的：
破解村內消防隱患，改善村內居住環境，疏通交通，為后續改造打好基礎，而不是常規舊改的盈利邏輯。
而第二個原因，就是廣州舊改模式以及市場預期的改變，天價補償已經不符合現在的形勢。
以環五山和其他三大重點做地片區為代表的新模式，就是現在廣州舊改的主流。
相對于舊模式的高價補償，現在新模式補償標準肯定是有落差，這是客觀事實。
核心還是樓市問題，牛市不再，開發商以高價補償，用時間換空間，等待上漲周期，這套玩法玩不轉了。
不論是房企、買家還是村民，大家的心理預期都變了，都更想要確定性。
就好比石牌村，以前號稱“最難拆”的舊改，前幾年補償標準那是要上天的。
參考2020年廣州地鐵13號線二期石牌南站征收補償方案，國有土地上的住宅房屋基準補償標準為6萬元/㎡。
當然這是國有證的標準，但作為參考，多少會拉高石牌村民的心理預期。
但現在呢，據我們了解，他們現在對補償標準的預期倒也沒那么高，跟元崗村方案的差不多，也就過得去了。
但可以肯定的是，石牌村舊改，肯定要動真格。
據廣州天河發布今天（2.27）消息，石牌村已經完成“四議兩公開”流程，石牌村村民表決通過率達100%。
另外，結合石牌村近期公示，石牌首期改造項目建議書已批復，策劃方案、改造方案、控規方案已基本穩定，已啟動專項債申報。
也就是說，大家意愿統一，作戰圖穩定，錢也快到位了。
而石牌村的整治，實質上已經見到成果。
我們一月份去石牌村走了一趟，進村的道路、兩側商鋪做了一番“美容”：
拐進去的巷子，觀感也挺好的：
內貼出了部分綜合整治工程的成果。
包括各類消防設施的增加，是肉眼可見的，甚至還有消防巡邏隊：
按照石牌“拆整結合”的模式來看，接下來，就是“拆”要見真章了。
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