廣東
樓市，經歷的這輪歷史性大巨變，其時間長度和深度或許會遠超預期。
最近樓市的發展似乎又進入一個新的階段，雖然有極少數大城市樓市出現成交量的回升，但房價依然不見起色，最多就是不跌了，上漲的信號并不明顯。
目前正處于宏觀周期的大調整之際，無論是經濟周期，還是產業周期，都是在調整之中，所謂百年之未有大變局。然而，在這個調整的節骨眼上，各類挑戰四起，外圍的局勢不明朗。
最近中東局勢的劇變又為全球經濟發展增加一分不確定性。同時，可能超越前三次產業革命的人工智能產業的發展正在改變著方方面面的東西。AI的巨額投入，只朦朧知道方向，卻沒有路徑的探索，使得這個產業轉型增添了前所未有的挑戰。
面對這樣的宏觀局勢，讓市場對未來的不確定性充滿了疑慮，資金避險的意識在明顯上升，投資自然就會變得謹慎，更就不要說什么信心了。
回歸到國內市場，也正是處于經濟轉型的節點上。經濟正由過去的高速增長逐漸向中低速增長過渡，由數量增長向質量增長轉型。但這個過程中卻是充滿挑戰和陷阱的，在其他國家經濟發展歷史上，有些國家轉型成功繼續保持富裕；而有些國家卻轉型失敗了，曾經的經濟增長僅僅是曇花一現。
再看房地產自身的發展，也正處于行業的周期調整之中。過去幾年，我們總在討論，這輪房地產市場下行調整的周期究竟會有多長？當初有說4年，有說6年的，等等。而如今也基本上有6年了，卻還未見樓市調整結束的信號。可能，我們很多人都低估了這輪樓市下行調整的長度和深度。雖然過去有些國家和地區的樓市發展經驗可以借鑒，但每次事件發生的歷史環境畢竟不一樣。或許調整后的結果差不多，但這個調整的過程究竟會是多長，卻很難去直接的參考了。
繼續往深處分析，人口變化對樓市的影響。國內總人口從2022年開啟了負增長，當年減少了85萬人。這個事情，我很早就寫文章闡述過，總人口一旦出現負增長，在相當時間內（5年、10年甚至幾十年）都是很難逆轉的。因為有兩個客觀的存在難以在短時間改變，人們生育意愿的改變是很難的，以及人口老齡化帶來的sw率增加。不出意料地，2023年-2025年這三年，人口繼續出現了負增長，分別減少208萬、139萬和339萬。人口的減少對樓市影響既是十分快速的，也是非常深遠的。人口減少會直接減少住房總體需求，這是樓市發展的基石，住房需求減少對樓市的影響是非常大的；同時人口的減少也會改變市場對未來的預期，投資買房的人也會變少。
還有一個社會化的因素，就是新一代（2000年之后出生的人）的年輕人對房子的觀念發生很大的改變。他們大多數人的父母基本上都有房子，并不缺房子住，可能只是缺在特定城市的房子。另外，這代人出生后，中國的經濟一直在高速發展，他們大多數人并沒有經歷物質匱乏的時期，也基本上沒怎么經歷過沒房住的事。整體下來，給人的感覺就是他們不急著買房，也不愿意為了買房背上高昂的房貸降低生活質量。
去一層層抽絲剝繭地去分析當下樓市的根本性問題，也就很容易明白為何樓市是如今這種表現，為何房價的走勢依然是這么低迷。樓市高歌猛進的時代確實已經過去了，而如今正在經歷著歷史性大局變。
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