南京學(xué)區(qū)房，率先進(jìn)入“小陽(yáng)春”。

最近的南京二手房市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房不僅霸榜成交最高單價(jià)，成交量也已“暖意融融”：

樹人雙學(xué)區(qū)的新河二村，近90天內(nèi)賣出37套，拿下二手房成交量榜首；

恒盛金陵灣，上個(gè)月賣出17套，月成交量創(chuàng)下近半年新高；

鐘英中學(xué)的王府園，近90天內(nèi)成交32套，僅今年1月份就賣出了17套。

今年春節(jié)假期結(jié)束后時(shí)間直接來(lái)到了“黃金三月”，面對(duì)旺季的到來(lái)，中介心態(tài)也較為積極：“上周開始，咨詢量、帶看量就明顯上來(lái)了。不出意外的話，這個(gè)月的成交量會(huì)再創(chuàng)新高?！?/p>

01

先看新河二村。

二手房網(wǎng)站上，新河二村從去年11月至今年1月，3個(gè)月共賣出42套房源。而去年同期才僅賣出了24套，漲幅驚人。

作為樹人本部的雙學(xué)區(qū)房，新河二村憑借戶型小、總價(jià)低的友好門檻，一直是南京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的“硬通貨”。

從成交記錄可以看到，1月份小區(qū)成交的熱點(diǎn)集中在兩室一廳，成交單價(jià)多為4-5萬(wàn)/㎡，哪怕偶有高至5萬(wàn)/㎡+、6萬(wàn)/㎡+的價(jià)格，總價(jià)門檻也基本控制在250萬(wàn)以內(nèi)。

對(duì)于大多數(shù)預(yù)算有限的“雞娃”家庭來(lái)說(shuō)，一線雙學(xué)區(qū)+低總價(jià)的新河二村，誘惑力向來(lái)不低。

再看恒盛金陵灣。

新河二村有低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，那么兼具改善品質(zhì)的恒盛金陵灣，在“學(xué)區(qū)房成交量暴漲”的話題中，則更有說(shuō)服力。

數(shù)據(jù)顯示，從去年11月至今年1月，小區(qū)3個(gè)月賣出33套房源。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，恒盛金陵灣房齡新、戶型大，是樹人雙學(xué)區(qū)房中偏改善的次新房小區(qū)，總價(jià)門檻高，吸引著既有學(xué)區(qū)需求又對(duì)居住環(huán)境有高要求的買房人。

近期記錄顯示，1月成交戶型多為100㎡左右的大戶型，中間樓層的總價(jià)門檻基本在350萬(wàn)-400萬(wàn)之間；建面約130㎡以上房源，近3個(gè)月內(nèi)成交最高總價(jià)在450萬(wàn)以上。

建面約90㎡以內(nèi)的房源單價(jià)雖高，總價(jià)段多在300萬(wàn)上下。比如一套建面約61.66㎡的中樓層房源，成交單價(jià)高達(dá)4.72萬(wàn)/㎡，但總價(jià)僅356萬(wàn)。

一些手握優(yōu)質(zhì)中學(xué)的單學(xué)區(qū)房市場(chǎng)同樣火熱。

比如秦淮區(qū)的王府園小區(qū)，有秦淮區(qū)老牌公辦名校鐘英中學(xué)傍身，近期成交量也頗為可觀。

數(shù)據(jù)顯示，王府園去年12月至今年1月份，共賣出了27套房源，是近一年來(lái)成交量最高的月份。

除了鐘英中學(xué)的優(yōu)勢(shì)，王府園小區(qū)成交量較為活躍的另一原因，是友好的入手門檻。

今年1月成交數(shù)據(jù)中，小區(qū)一套中樓層的2室房源，預(yù)算200萬(wàn)以內(nèi)就能拿下；面積更小的單室套報(bào)價(jià)更低，一百萬(wàn)出頭就能入手。

整體來(lái)看，從老破小到改善次新房，南京學(xué)區(qū)房近期的成交量，還在持續(xù)走高。

02

除市場(chǎng)進(jìn)入旺季這一原因外，學(xué)區(qū)房活躍度較高的另一個(gè)原因，是性價(jià)比愈發(fā)凸顯。

我們以恒盛金陵灣為例。小區(qū)去年11月的成交均約4.4萬(wàn)/㎡，至12月降至約4萬(wàn)/㎡，今年1月的成交均價(jià)則直接來(lái)到了3.9萬(wàn)/㎡以內(nèi)。

還有新河二村，建面約48㎡左右中樓層，去年11月賣出了約5.1萬(wàn)/㎡，而今年1月的成交價(jià)則為4.6萬(wàn)/㎡。

若將時(shí)間線拉長(zhǎng)便能看出，南京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下降趨勢(shì)更為明顯。

比如拉小+29初雙學(xué)區(qū)的怡景花園，小區(qū)最高成交單價(jià)約9.9萬(wàn)/㎡，巔峰時(shí)期7萬(wàn)/㎡、8萬(wàn)/㎡的成交記錄比比皆是。

如今同樣的房源，單價(jià)4萬(wàn)/㎡就能拿下。

而像新河二村這樣的優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)房源，相比前些年動(dòng)輒8-9萬(wàn)/㎡的巔峰期，如今300萬(wàn)左右的置業(yè)門檻，讓原本觀望的剛需買家覺得“跌出了性價(jià)比”，出手便更加利落。

另外，入學(xué)政策的變化也給學(xué)區(qū)房行情帶來(lái)了一定程度的影響。

按照去年最新入學(xué)要求，小學(xué)部自2025年起政策有調(diào)整，允許在入學(xué)當(dāng)年5月前落戶，初中部仍舊要求提前一年落戶。

因此在最近的學(xué)區(qū)房行情中，小學(xué)單學(xué)區(qū)的房源成交量較為穩(wěn)定，一線初中及雙學(xué)區(qū)房源的勢(shì)頭相對(duì)更猛。

且從投資角度來(lái)看，初中學(xué)區(qū)房只需在手中3年即可再次出手，相比小學(xué)6年的周期，市場(chǎng)變化更小也更容易出手，漲跌可控。

03

春節(jié)之后，南京二手房市場(chǎng)迎來(lái)了“火爆開局”。

網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示，南京近3個(gè)月的均價(jià)累計(jì)漲幅約16.8%，位居全國(guó)第二。雖然這個(gè)數(shù)據(jù)不夠官方，但仍能給市場(chǎng)帶來(lái)一定的刺激。

早在春節(jié)前，南京二手房就已早早釋放“小陽(yáng)春”信號(hào)。

2026年1月，南京樓市共賣出了4929套二手房，相比去年12月份，成交量暴漲30.7%。（數(shù)據(jù)來(lái)源貝殼找房）

單從成交量上來(lái)看，市場(chǎng)暖意十足。

更重要的是，南京樓市直接進(jìn)入“金三”旺季，周成交量穩(wěn)步上升。再加上學(xué)區(qū)房的需求量的集中釋放，成交量大概率還要繼續(xù)上升。