最近說(shuō)實(shí)話，樓市的行情還不錯(cuò)，掛牌量下降，少部分核心城市成交價(jià)企穩(wěn)，全國(guó)普遍跌幅收窄。

所以，樓市已經(jīng)觸底了，還是階段性反彈一下，跟之前一樣穩(wěn)住兩三個(gè)月再次下跌？

對(duì)于樓市（房?jī)r(jià)）的判斷，我在公眾號(hào)和知識(shí)星球聊過(guò)很多，這篇文章不講中國(guó)樓市。我以美國(guó)和日本為例，告訴大家房地產(chǎn)泡沫破裂后，可能會(huì)發(fā)生哪些情況。

首先看美國(guó)過(guò)去的房?jī)r(jià)走勢(shì)，除了2008年次貸危機(jī)有短暫的回調(diào)，其他時(shí)間一路長(zhǎng)紅。不得不說(shuō)，美國(guó)資產(chǎn)確實(shí)牛，不管是股市還是樓市，持有體驗(yàn)簡(jiǎn)直太好了。

2008年之前一段時(shí)間，發(fā)生什么事了呢？

當(dāng)時(shí)，美國(guó)出于提升居民住房自有率的政策目標(biāo)，同時(shí)配合美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期維持低利率的寬松貨幣政策，這構(gòu)成了典型的雙寬松環(huán)境，為后續(xù)的次貸危機(jī)埋下了制度與流動(dòng)性的雙重隱患。

在信貸端，由于監(jiān)管約束放松，就形成了過(guò)度信貸供給：美國(guó)居民只需支付約5%的首付即可購(gòu)房，杠桿率顯著抬升，風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始增大。

在這一過(guò)程中，銀行、貸款中介與借款人之間形成了潛規(guī)則：銀行與中介通過(guò)擴(kuò)張信貸規(guī)模賺取手續(xù)費(fèi)與利差，借款人則以極低門(mén)檻獲得資產(chǎn)增值預(yù)期。在那段時(shí)間，無(wú)論有沒(méi)有穩(wěn)定工作，只要你敢借錢(qián)買(mǎi)房，銀行就敢批。

這套玩法在房?jī)r(jià)上行周期沒(méi)問(wèn)題，但房?jī)r(jià)一旦下行，立馬暴雷。

房?jī)r(jià)見(jiàn)頂后，疊加利率上行，大量借款人因現(xiàn)金流斷裂而違約。再加上房?jī)r(jià)下跌后資不抵債，許多人干脆給銀行寄回鑰匙，放棄產(chǎn)權(quán)。

房地產(chǎn)實(shí)業(yè)暴雷后，金融系統(tǒng)也逃不掉。違約潮沿著MBS、CDO等衍生品鏈條向美國(guó)甚至全球金融體系擴(kuò)散，最終觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，演變?yōu)?008年的全球金融危機(jī)。

雖然危機(jī)顯露的時(shí)候很?chē)?yán)重，但是從圖中來(lái)看，2008年那一輪房?jī)r(jià)回調(diào)，基本到2010年就觸底了，整體房?jī)r(jià)最后回撤幅度大概只有30%+。

美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂后，為什么只需要三年時(shí)間就能走出來(lái)呢，并且最大回撤也并不算特別高？

原因太多了，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、人口增長(zhǎng)、貨幣放水等等。但是最根本的原因，在于美國(guó)持續(xù)的通脹，消化了泡沫。

以上內(nèi)容說(shuō)的只是名義房?jī)r(jià)，如果我們刨除通脹看美國(guó)的實(shí)際房?jī)r(jià)，其實(shí)就可以看到美國(guó)花了更長(zhǎng)時(shí)間才走出來(lái)，直到現(xiàn)在才跟2008年的時(shí)候齊平。所以說(shuō)通脹，其實(shí)是美國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)并且持續(xù)上漲的核心原因。

另外一個(gè)跟美國(guó)完全不同的案例，就是日本。

在1990年房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本走出谷底的時(shí)間比美國(guó)要長(zhǎng)很多。

還是先看名義房?jī)r(jià)，1991年第一季度達(dá)到高點(diǎn)，2009年第二季度達(dá)到最低點(diǎn)，此后平穩(wěn)運(yùn)行了一段時(shí)間，在2013年之后開(kāi)始緩慢上行。

也就是說(shuō)，日本房?jī)r(jià)觸底的時(shí)間是18年，遠(yuǎn)超美國(guó)的3年！

日本為什么房?jī)r(jià)下跌時(shí)間比美國(guó)長(zhǎng)那么多？

原因就在于通脹。日本在房地產(chǎn)泡沫破裂后，進(jìn)入到了“失落的30年”，這段時(shí)間里面日本不僅沒(méi)有通脹，甚至長(zhǎng)期通縮。沒(méi)有通脹，也就使得日本名義房?jī)r(jià)走勢(shì)跟實(shí)際房?jī)r(jià)是差不多的。

大家要知道，溫和的通脹（每年2%左右的通脹率），其實(shí)是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的體現(xiàn)。美國(guó)和日本表面上的問(wèn)題在于是否有通脹，深層次的原因其實(shí)在于經(jīng)濟(jì)是否有發(fā)展。

大家知道1990年代的日本有多強(qiáng)嗎？

在日本經(jīng)濟(jì)巔峰的時(shí)候，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模和質(zhì)量是足以跟美國(guó)抗衡的，可以說(shuō)當(dāng)時(shí)的日本在經(jīng)濟(jì)上對(duì)美國(guó)的威脅，比現(xiàn)在的中國(guó)還要大。1995年，日本的人均GDP差不多有美國(guó)的1.5倍。

但是再往后看，日本經(jīng)濟(jì)停止不前，現(xiàn)在的人均GDP甚至還沒(méi)有1990年代高，跟美國(guó)的差距也拉開(kāi)了。

再看跟中國(guó)的對(duì)比，1990年代日本GDP總量遠(yuǎn)超我國(guó)。但是在2010年中國(guó)GDP開(kāi)始反超日本，并且之后差距越拉越大。

所以日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，花了接近30年才重回之前巔峰期的高度，其表面原因是通縮影響，但根本原因就在于經(jīng)濟(jì)停滯不前。如果不是2010年代安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)揮作用，日本可能要消失更多年，房?jī)r(jià)也會(huì)花費(fèi)更長(zhǎng)時(shí)間才能漲回來(lái)。

最后，我們?cè)僬f(shuō)回中國(guó)。

首先看這張名義房?jī)r(jià)，中國(guó)房?jī)r(jià)自2021年到達(dá)頂峰后，目前已經(jīng)連跌4年，差不多跌掉了20%。

如果按照美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這個(gè)下跌的時(shí)間和幅度，基本就已經(jīng)觸底了。

如果按照日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前無(wú)論是下跌周期還是最大回撤，都沒(méi)達(dá)到見(jiàn)底的階段。

那么到底是應(yīng)該按照美國(guó)還是日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看呢？

核心在于經(jīng)濟(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否能夠回到疫情前的中高速增長(zhǎng)周期，從而帶來(lái)持續(xù)的通脹，是破局的關(guān)鍵。

我的知識(shí)星球《譚談財(cái)經(jīng)》，內(nèi)容包括：

（1）房產(chǎn)、金融、時(shí)政、職場(chǎng)和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書(shū)籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類(lèi)有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡(jiǎn)評(píng)

（5）大家的問(wèn)答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知