今天，保利舉辦了2026廣州首場KOL行業發展大會，我們受邀參加。

現場主要講了保利對2026年廣州市場的預判，以及今年主推樓盤的核心動作。

保利作為廣州一哥，對市場趨勢、買家需求、產品設計的把控，還是非常有代表性的。

先說幾個核心觀點：

1、廣州的城市潛力，促進產業驅動，壓實量價企穩

開年以來，廣州在產業上的動作有目共睹。

就好比天河昨天開的土地推介會，46宗土地，產業用地高達八成，現場來的產業企業，甚至比房企還要多。

今年，也會是廣州的招商引資大年，除了天河，接下來其他區域應該也會有更多大動作。

這是一方面，另一方面，就是廣州舊改新模式，騰籠換鳥，也是為了發展新產業。

這兩年，會是廣州舊改的爆發期，還有轉型發展期。

四大重點片區，羅沖圍、海珠新中軸、環五山、廣州火車站片區，全都拆得飛快，今年至少還會追加千億級投資。

舊村改造后，就是孵化新業態，比如新產業、商業、酒店、公寓等。

這個定位，從四大片區的控規設計也能看出一二，產業、商業占比更多，不再是以前以賣房為主的邏輯。

據我們了解，今年下半年，可能陸續會有多業態項目落地，更加市場化發展。

至于怎么優化量價，那就要盤活存量，去庫存，比如收購存量商品房來作為安置房，靈活運用房票等。

2、廣州中心區改善產品成交在率先回升

據官方數據，26年春節市場起色比去年更好，新房成交769套，同比上漲14.5%。

其中，春節假期期間，200+個重點監控項目，成交套數同比25年春節上升了15.6%。

今年1-2月，中心四區成交占比去到58%，成交金額同比上升3%。

中心區高端改善盤，比如保利天曜，近期新客成交占3-4成。

當然，天曜出圈，也有可能是馬場熱度拉了一把。

接下來的市場，我們覺得，估計還是以結構性分化為主，核心地段、核心產品、核心資產、高稀缺產品才能率先破圈。

這一點，保利自己的布局也很清晰——中心重倉，外圍擇優。

就是優先珠金琶地段，豪宅搶跑，近郊和遠郊擇優布局。

3、1000萬級買家聚集到市區核心地段，專挑差異化稀缺資源

1000萬級買家來源可能是遍及全市，但他們的目光會更加集中到市區，追求資源型占有。

比如珠江資源景觀盤、城市級CBD盤，能夠滿足自住改善和資產配置。

4、400-800萬剛改客戶挑配套，講超配性，地緣性最強

25年，這個總價段買家分布在海珠西、番禺居多，其次是白云和黃埔，相比于其他總價段，地緣屬性最強，占到70%。

這部分買家，強調穩定性和品質躍級，既要學鐵商，也要高品質展示，超配性社區配套、滿足情緒價值，也就是質價比。

5、400萬以下剛需客，卷遍全城，地鐵是基操，卷價格，卷配套

400萬以下買家，選擇黃埔、番禺、荔灣居多，去年天河東區域也下沉到這個市場。

這類型買家，敏感點有幾個，價格、地鐵通勤、學鐵商，所以補足配套短板和強化職住通勤便利度很重要。

同時，剛需買家抗拒極小臥室，反之多面寬朝南，好的收納系統會很加分，邏輯是滿足基礎的尊嚴感和安放感。

這個總價段，也是最卷的賽道，往期存量多，慣性趨勢下，策略上還是會以價換量。

如果以保利的布局來看，今年新增項目基本沒有400萬以下總價段，只有存量在售盤。

6、新規產品變成標配，實景展示、多場景化、生活方式、情緒價值變得更加重要

去年，廣州新規產品去化周期是12個月，這個速度確實很快。

但是，目前新規產品的供應占比已經去到6-7成，存量比較高的區域是天河、海珠、荔灣等，變成存量競爭。

再加上去年6月新規政策收緊，單純靠新規，已經難以變成一個刺激點了。

想要破圈，必須摸清客戶需求，多維度發力。

今年，實景展示，再加上強配套兌現力，會是一個大趨勢。

好比保利魚珠島，實景展示區的效果要比臨時展示區好太多了，生活場景和江景資源一下子就清晰了。

一邊望透珠金琶，一邊看三江交匯，正前方江心島，全景式弧形觀景艙，你把客戶直接往實景樣板間一領，打動力比講兩個小時沙盤好太多了。

7、今年，保利重點要推三大全新盤

目前為止，保利今年的全新盤應該有3個，先說說他們的動態。

·保利南泰路項目

3月公布案名，產品正式發布，4月開放營銷中心和實景展示區。

戶型方面，預計是85-170平的區間，可能有微調，但應該大差不差，我們之前也劇透過。

規劃是打造300米城市界面，200米園林中軸，80米門樓，超配感做足。

會所主題，是南洋立體會所，浮島中庭莊園，公區看點應該很足。

·保利白云新城項目

預計在3月，公布正式案名；5月，開放營銷中心和實景展示區。

產品上是做全南新規純板樓，戶型預計是130-200平，公區風格是新中式，下沉園林會所。

這個定位，應該會是目前白云新城的頂配。

·保利魚珠島

預計3月底開盤。

今天開放的289平板房，270°環幕江景，幾乎每個空間都能看江，總價1500萬起；

還有一個313平樣板間，不允許拍照，江景比不上289平，但南北對流，總價1500-1600萬起；

會所整體呈現的質感，也有點像天曜的風格。但外立面辨識度更高，有點像超跑風格，很酷炫，估計對年輕群體吸引力更大。

整體來看，有點像年輕版、平替版本的保利玥璽灣。

其余的存量在售盤，還有保利天曜、保利天奕、保利都薈天珺、琶洲保利天悅MO公館、保利珠江天悅、保利辰園湖境、保利中央公館、保利湖光悅色、保利翔龍天匯等等。

可以看出，今年大家的重點，就是抓配套兌現。

當然，僅僅靠這些盤，估計還是難以支撐保利500億的銷售量，廣州也是保利的大本營，堅定拿地，投資廣州，也是保利一直以來的策略。

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