商圈研究

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 雨晴 蘇珊

圖片來源 · 視覺中國

廣州商業版圖上，白云新城不是最耀眼的存在，卻最值得細讀。

百信廣場作為本土深耕的代表，長期穩坐區域客流第一梯隊；白云初代商業頂流之一——白云萬達廣場，先發制人構建了一個區域對現代商圈的初代想象；后起之秀——凱德·云尚，則以資管思維和精細化運營，成為白云新城商圈的長期標桿。

而后，白云萬象匯2025年入市，以輕資產方式為板塊注入了華潤系的品質與調性。

如今，又一區域王者入局。據最新消息，金鉑商業正蓄勢待發，以本土質價比之王的身段，闖入白云新城，作為其高端產品線“Core Park”的首個戰略錨點。

這場多重商業邏輯交織的競合背后，是白云區作為廣州外來人口第一大區的獨特底色——近374萬常住人口中，超過三分之二來自他鄉。他們帶來了多元的消費需求、極高的性價比敏感度，也讓白云新城的商業競爭從不缺少流量，卻始終在品牌爬坡中博弈。

尤值得關注的是，廣州凱德·云尚即將成為已上市消費基礎設施REITs中第一個正面迎戰全新超強對手的項目。這意味著，競爭不再只是鋪位與客流的爭奪，亦是效率與資產運營能力的正面較量。

不只關注單一項目得失，更要看見商圈變遷與商業迭代的深層邏輯。贏商研究中心深入調研白云新城商圈，試圖從項目競合與客群演變中，拆解商業變遷的底層規律與可復用的迭代邏輯。

01.

白云區，

被低估的廣州商業沃土

提及廣州商業，標桿當屬天河區，發展勢頭則是番禺區最為強勁。相比之下，作為廣州“老七區”之一的白云區，鮮少出現在聚光燈下，卻有著多個“全市第一”標簽：

• 人口數量第一：白云區2025年末常住人口高達373.19萬人，比排名第二的番禺區多出接近60萬人口；

• 舊改規模第一：白云區2026年計劃推進舊改項目460個，總投資超3500億元，項目數量和投資規模均居全市首位；

• 存量商業項目數量第一：白云區擁有47座商場，與天河區商場數量相當；

• 商圈數量第一：白云區共有9個商圈，與番禺區并列全市第一。

這四組數據，分別對應白云區商業市場的四大優勢與特征：消費基本盤大、消費升級空間廣闊、商業基礎良好、商業集聚效應強。

這里既有熱鬧的城市商圈，又有大量的城鄉結合部，呈現出“新舊交織”的特性，二者共同構成了白云區復雜的城市肌理。雖然人口與商業十分密集，但白云區的商業檔次并不高，購物中心無奢華品牌（奢侈品或高化）進駐，以大眾化品牌為主。

這種商業面貌，和白云區的產業發展路徑息息相關：

白云區是廣州的重要交通樞紐，緊鄰白云機場與廣州火車站、擁有白云站和廣州國際港，“空鐵聯運”將全球人流、物流、商流高效匯聚于此。

這種樞紐優勢，催生了“商貿+批發”的專業市場和產業集群。依托極低的物流成本和高效的貨品集散能力，紡織服裝、美妝日化、箱包皮具等輕工產業早年在此扎根。

其中美妝產業尤為突出。白云區作為“美妝之都”，化妝品備案生產量約占全網國產份額的19%，擁有全國最完整的研發、生產、銷售鏈條，“全國每3件化妝品就有1件白云造”。國人耳熟能詳的美妝日化品牌如卡姿蘭、韓后、溫碧泉、丹姿、阿道夫等，都來自白云區。

專業市場的繁榮，一方面，為白云區帶來了源源不斷的外來從業人口。白云區是廣州外來人口第一大區，外來人口占了三分之二，本地戶籍人口僅占三分之一。

另一方面，居民收入兩極分化。白云山腳的頂級豪宅中住著不少身家不菲的隱形富豪，但城中村的萬家燈火下更多的是來自異鄉的打工人。

因此，白云區獨特的產業結構和人口結構，決定了其商業底色。

一是市場容量大且迭代迅速。持續的人口流入帶來源源不斷的消費活力，驅動商業高頻更新。但高流動性也導致品牌忠誠度低、門店汰換率高，對運營商的客群洞察能力、主動管理能力提出極高要求。

二是偏好剛性消費。餐飲、兒童親子、生活服務及基礎娛樂是核心需求，尤其對“首店經濟”和網紅餐飲敏感。零售業態整體偏向剛需品類，對價格高度敏感。

三是以大眾化消費為主導。高性價比的品牌更具生存土壤，主打大眾化消費的本地企業（如金鉑商業）得以崛起；同時，高端消費生態位缺失，導致高端消費需求外溢至天河等區域。

四是全時段消費活躍、夜經濟發達。工作日客流底盤穩固，有力支撐便利店、快餐等即時性業態。同時，夜間消費習慣成熟，餐飲夜經濟尤為活躍，形成全時段的消費格局。

02.

白云新城商圈，

白云商業的“必爭之地”

白云區，廣州近郊主城區中面積最大的行政區，總面積高達795.79km2，接近天河區的8.3倍。盡管轄區面積非常大，但白云區核心GDP創收主要集中在北二環高速以南地區，經濟總量約占白云區的2/3。

圖片 來源： 南方+

這種經濟的高度集聚，深刻影響了白云區商業格局。當下，白云區商業主要集中在區域南部，且商圈分布十分密集、發展相對成熟，而在北部目前僅在白云機場附近形成了一個新興商圈，其余成熟商圈均分布在北二環高速以南地區。

圖片 來源： 城市商業地 圖投資研策 系統

商圈緊密跟隨人流與交通樞紐，圍繞大型交通節點形成。白云區的商圈主要沿地鐵線分布，且商圈能級與軌交網絡密度高度相關，發展較好、客流最密集的商圈均位于換乘站上蓋或廣州地鐵客流最密集的3號線沿線。

其中，白云新城商圈是白云區商業的起點，也是目前白云區項目數量最多、客流表現最好的商圈。白云新城商圈覆蓋三條地鐵線路、6個地鐵站，包含一個雙線換乘站，可吸引較多遠端客群，且人均商業面積和客流虹吸能力上都遠超區域內其余商圈。

作為白云商業從起步到保持前列的親歷者，白云新城商圈的演進脈絡，正是解讀白云區商業的最佳切入點。

白云新城商圈發展歷程與競爭格局

一個區域的商業演進，是人口流向的牽引、商業版圖的延展、消費記憶的沉淀，三者交織共生的結果。拉長時間線看，白云新城商圈在2018年以前是白云區的主要增量市場；2018至今增長停滯；而未來增量方面則重新回歸大眾視線。

視角轉向商圈，從項目入市節奏來看，白云新城商圈增量爆發主要集中在四個時間段，地理上從商圈北部的新市片區向南部的老機場片區（即白云新城片區）發展：

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時至今日，上述商業體依然穩居白云新城商圈客流前列。從產品維度看，白云新城商圈經歷了數次迭代，我們選取了其中最具代表性的三座商場，分別回答了三個問題：

• 第一代：白云萬達廣場——當市場空白時，做什么樣的產品？

• 第二代：凱德廣場·云尚——當市場競爭變得激烈，選擇什么樣的產品？

• 第三代：云山Core Park——當市場飽和時，后進者怎么調整產品策略？

白云新城商業進化論：與城市規劃同頻演進

■白云萬達廣場：填補空白型產品，后續競爭擠壓先發優勢

白云萬達廣場是老機場片區的第一座一站式購物中心。這里曾是中國航空夢的起點，也是中國最繁忙的機場之一。1950年“八一開航”在此啟幕，揭開民航新時代的序幕。

2004年白云機場搬遷至花都區，機場功能停用，原址則規劃為“白云新城”——白云山腳下冉冉升起的未來超級CBD。但彼時廣州正在全力發展珠江新城CBD，且機場舊址的城市界面較為混亂，因此白云新城的發展十分緩慢。

直至2010年，廣州地鐵2號線全面開通，機場舊址設有飛翔公園、白云公園、白云文化廣場、蕭崗4站。隨著廣州中心城區發展接近飽和，部分城市功能逐漸溢出，老機場片區迎來了更多的市場關注——萬達在廣州的第一座萬達廣場，便選址于此。在此之前，商圈內的商業主要集中在新市片區。

圖片 來源： 城市商業地 圖投資研策 系統，贏商研究中心整理

白云萬達廣場由大型商業、甲級寫字樓、酒店、室外步行街等組成，總建筑面積56.3萬㎡，商業運營面積9.6萬㎡，是萬達集團進駐廣東的第一個A級標桿項目。白云萬達廣場僅用時11個月就實現開業，對于當時尚處于開發初期的白云新城而言，承擔了人口與產業導入的先行者角色，意在快速聚攏新城人氣。

2010年底開業后，白云萬達廣場曾因交通不便、消費定位與周邊脫節，一度陷入沉寂。經過一年多的培育期，白云萬達金街（天幕步行街）完成重新定位改造，改造后的金街迅速激活客流。加之彼時片區內尚無直接競爭對手，白云萬達廣場虹吸周邊客流成為白云新城最熱門的娛樂休閑目的地。

轉折點始于2015年，與白云萬達廣場同板塊的綠地繽紛天地、凱德廣場·云尚接連開業，市場競爭加劇。在此期間，白云區政府不斷完善新城公共文化設施，修建了廣州市兒童公園、廣州城市規劃展覽中心等配套設施，進一步提升片區人氣。

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而凱德廣場·云尚的開業，則截流了白云萬達廣場以北的大量家庭客群。此后由于白云萬達廣場未能及時有效應對調改，隨著競品持續入市，疊加疫情等外部因素影響，客流不斷下滑。

據悉，白云萬達廣場接下來將對其最大的主力店蘇寧百貨進行全方位改造，并通過引入餐飲品牌等，調整業態結構。超三分之一的改造面積，白云萬達廣場將以全新面貌亮相，有望迎來業績拐點。

凱德廣場·云尚：吃透客群，十年穩坐榜首

時間來到2015年，引進商業和住宅、完善公共文化設施等舉措讓白云新城的發展勢頭遠超預期，白云新城片區商業進一步發展。這一年，凱德廣場·云尚開業，正式改寫白云新城商圈格局。

凱德在2013年收購白云綠地中心零售部分二期，并于當年正式宣布改名為凱德廣場·云尚。這是凱德進入廣州的首個商業項目，地下2層、地上6層，擁有停車位1,620個。開業至今擁有亮眼的成績單，主要有三點優勢：客群定位精準、靠近地鐵客流有保障、品牌持續煥新。

凱德廣場·云尚北面的廣州市兒童公園、周圍的辦公人口是其最直接的客群來源，其次是周邊居住人口。這種客群結構，催生了以餐飲及配套為核心的業態特征，尤其是凱德廣場·云尚的小餐/輕餐得到充分發展，構筑起項目護城河。

凱德廣場·云尚周邊三公里辦公熱力圖

圖片 來源： 城市商業地 圖投資研策 系統

凱德廣場·云尚周邊三公里居住熱力圖

圖片 來源： 城市商業地 圖投資研策 系統

2025年，中國首單外資消費REITs——華夏凱德商業資產REIT正式上市，底層資產是位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭。因此，凱德廣場·云尚項目是廣州第一個裝入公募REITs的購物中心項目。

據招募說明書，截至2024年底，凱德廣場·云尚租賃面積占比前二的是文娛及配套、餐飲業態，分別占比43.4%、35.02%。2022-2024年三年間餐飲類租戶的占比由 40.49%逐漸上升至46.05%，成為最主要的收入來源。

凱德廣場·云尚的一大優勢是與地鐵站相連。雖然周邊競爭商場較多，但只有云尚是地鐵上蓋項目：2023年末，凱德廣場·云尚B1、B2層與地鐵正式聯通，動線通達便利性提升，帶動兩大樓層的客流提升。

毗鄰兒童公園+地鐵上蓋的配置，雖然為凱德廣場·云尚帶來了大量客流，但也使得項目客群流動性較大、新客占比較高。這也倒逼商場不斷煥新品牌，提升客群粘性和復購率，通過主動管理提升項目業績。

凱德廣場·云尚憑借三大優勢，面對持續更迭的競爭環境依然保持強競爭力，連續多年位居白云新城商圈客流TO1。

但凱德廣場·云尚的客流霸主地位即將面臨巨大挑戰。

2025年12月22日，廣州市白云區舉行了蕭崗得朋留用地合作開發簽約暨白云新城金鉑商業總部建設啟動儀式，標志著這一總面積約125畝的留用地正式進入開發階段。

而該地塊正位于凱德廣場·云尚與白云萬達廣場之間。項目建成后，云山Core Park（即白云新城金鉑商業總部）將帶來共計20萬方的商業增量，對周邊商業體將造成明顯客流沖擊。

圖片 來源： 城市商業地 圖投資研策 系統，贏商研究中心整理

凱德廣場·云尚將成為已上市消費基礎設施REITs中第一個即將直面競爭的購物中心項目，這將從經營端和收益端形成明顯的雙重壓力。

目前，凱德廣場·云尚通過業態調改與硬件改造進一步提升項目競爭力，改造范圍包括B2層原永輝超市及相鄰區域、L5 層及 L6 層部分餐飲和主力店，改造面積超一萬平方米，調改總成本約 2,224.23 萬元（含稅）。

據華夏凱德消費REIT 2025年年報，凱德廣場·云尚所有的改造區域將于今年四季度改造完成并開業：

• B2層超市主力店改造區擬引入約 15 家新品牌，業態組合聚焦潮流品質、生活方式、趣味雜貨等多元零售品類，打造潮趣、時尚生活空間。截至報告期末該改造區已達成租賃意向租戶面積占比過半，預計于2026年7月完成改造并開業；

• L6層餐飲及物業辦公室區域、L5層影院區域改造施工將于2026年2季度啟動，并分別于2026年3季度和4季度完成改造并開業。

據最新季報披露，凱德廣場·云尚B2改造區域新簽品牌中區域首店占比預計超50%，足以見凱德對本輪改造的資源傾斜力度。

至于凱德廣場·云尚后續會受到新開項目多大程度的影響，有待市場驗證。

云山Core Park：巨無霸級區域新地標

云山Core Park（即白云新城金鉑商業總部）預計今年12月開業，總投資超30億元，總建筑面積達47萬平方米，停車位4300個，涵蓋購物中心、公園式街區、國際會員超市、星級酒店及甲級寫字樓等多元業態。

其中商業建筑面積20萬平方米，包括6.7萬平方米的街區、13.3萬平方米的盒子式購物中心，引入品牌超600個。據悉，國際會員超市或為美國會員制倉儲超市開市客，這也將是廣州第一家開市客。

事實上，該項目最值得關注的是其運營方金鉑商業。雖知名度暫不及頭部規模化企業，但金鉑商業深耕廣佛市場20余年，目前在廣佛地區成功運營9座“金鉑系”購物中心。

其中，金鉑商業在“大本營”白云區已成功運營6個商業項目，可謂是最懂白云本土市場的商管企業。白云區客流TOP5席位中，有3座商場來自金鉑商業。

金鉑商業為何能在白云區實現如此強勢的統治地位？歸根結底，是足夠了解白云消費市場，并在產品上聚焦極致性價比。

這一優勢根植于金鉑商業的超市運營基因。金鉑商業2004年在白云區經營蘇鉑超市起家，商品追求價廉物美，以超市運營切入商業領域，深耕白云區及周邊，積累商業資源與信息優勢，以此在白云區站穩腳跟。

2014年起實現從金鉑廣場（社區型購物中心）向金鉑天地（區域型購物中心）的產品迭代，2020年起快速擴張，截至目前總運營體量超百萬平。

近年來金鉑商業加速擴張，其底氣正是來自三大自營品牌——「蘇鉑超市」、「脈鉑影院」、「覺配美妝」，這意味著旗下購物中心自帶三大主力店，并帶動聯發品牌，顯著增強項目抗風險能力。其中，蘇鉑超市作為核心主力店，承擔核心引流功能，為商場帶來穩定客流。

圖片 來源：金沙洲金鉑天地官方公眾號

憑借對消費者的深刻洞察和極其精準的商業定位，目前金鉑系購物中心會員數接近370萬人，自帶龐大的高復購和高粘性客群基本盤。

值得一提的是，除了足夠了解消費者，金鉑商業對于品牌租戶亦形成了極具競爭力的招商策略。據行業調研，金鉑旗下購物中心往往會憑借有競爭力的租金吸引品牌租戶進駐，在招商階段就掌握絕對主動權。

吃透了本地客群，下一步就是向上要增長。目前，金鉑商業正逐步向高端商業與總部經濟拓展，打造Core Park模式，注重個性化體驗以及悅己體驗，融合商業與生態、藝術體驗、社交文化等主題元素。

金鉑商業將第一個Core Park項目選址白云新城商圈，正是看中了白云新城消費升級的潛力：

2015年起，白云新城提出增加“總部經濟集聚區”、“國際交往中心”兩大功能，吸引了南航、綠地、粵海、無限極等企業進駐，并引入航空服務、軌道產業、電器制造等企業總部。

產業升級必然伴隨著優質人口的導入。通過實地探訪、多方調研的結果，近年來白云新城商圈的消費客群產生較大改變。

作為商圈后進者，金鉑面對激烈的市場競爭及客群結構的變化，選擇以產品的“代際差”破局，核心在于產品形態能否為當地帶來顯著領先的消費體驗。

云山Core Park是廣州首座金鉑系高端商業的產品，定位“離世界最近的嶺南會客廳”，打造“公園里的商業，商業里的公園”，將生態、藝術、社交與體驗融為一體。

通過建立尺度舒適的城市公共空間，具有親和力的內部商業場景，以及界面開放的建筑單元，為白云區構建一個兼具消費功能與城市公共屬性的“生活發生地”，融合了城市級跑道公園、都市輕戶外基地、室內外互動賽場、時尚騎行樞紐、家庭成長中心、寵物友好公園、長尾潮流試驗場等“立體活力共生系統”。

當商圈缺乏同量級的競爭對手時，這種在產品代際、品牌豐富度及購物體驗上具備顯著“代差”的商業項目，會成為商圈乃至區域消費者的“目的地”，而非“可選項”。

03.

白云新城商圈，

下一個廣州城市級商圈？

在官方定義里，白云區北二環高速以南才算廣州主城區，并與老四區（越秀、海珠、荔灣、天河）共同構成了“老廣州”。數據顯示，老廣州約占廣州經濟的半壁江山，是真正的核心區域。

圖片 來源：《廣州面向2049的城市發展規劃》

而目前“老廣州”中，越秀、海珠、荔灣、天河四區均有成熟的城市級商圈，僅白云區還未形成輻射全市的市級商圈。

據行業經驗，要形成城市級商圈，通常需要具備以下特征：

• 交通樞紐：通常是多條地鐵線交匯的換乘站或重要交通樞紐，輻射范圍可達全城，將“步行可達”擴展為“地鐵可達”，是商圈打破地理邊界的關鍵。

• 人口密集：具備穩定的居住人口、辦公人口作為消費基本盤，亦有流動人口作為彈性增量，且要有足夠消費力支撐。核心是有效消費人口密度。

• 商業密集：項目間既有競爭又有合力，形成“集聚效應”。通常高線城市需5個以上不同定位、不同形態的大中型商業體連片發展，甚至“兩步一個項目”。

• 標桿效應：一個城市級商圈，通常要有1-2個具有全市乃至全國影響力的標桿項目作為“錨點”，其余項目以差異化競爭圍繞標桿項目形成梯度互補。

軌道交通建設方面，白云區在軌交網絡密度、樞紐能級和增長潛力上都處于全市領先地位。據統計，白云區2019-2025年車站數量從25座增長到49座，站點量翻倍、位居全市第一，覆蓋面已大大增加。在建項目眾多，將初步形成由地鐵-市域快線組成的地鐵網絡，以服務人口第一大區。

從商圈的人口密度和存量商場個數來看，白云新城商圈已符合高線城市的市級商圈標準，接下來的重點則在于補充商業增量。

隨著云山Core Park等新項目入市，若能在標桿效應上持續發力，白云新城商圈是否可以成長為廣州北部的城市級商圈，與番禺形成“南有長隆萬博、北有白云新城”的商業格局，值得期待。

白云新城的商業故事，從來不是一家獨大的劇本，而是一場永不落幕的競合博弈。從白云萬達的拓荒，到凱德·云尚的精耕，從百信的堅守、萬象匯的入局，到金鉑的強勢來襲——每一次新玩家的登場，都在重新劃分客流、重新定義標準、重新倒逼對手。

競爭，是商圈活力的永動機；迭代，是生存與進化的唯一答案。誰能持續理解變化中的客群，誰能不斷刷新自己的內容與體驗，誰就能在下一輪洗牌中占據先機。

贏商研究中心將持續追蹤白云新城商圈，因為這里折射的不僅是廣州商業的微觀戰場，更是中國城市商業迭代的一個典型樣本。

本文特別鳴謝：一位廣州異鄉商業人、小德的支持與指導

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