北京
如果到了2026年底，去評選北京樓市10大影響力事件，我會首推御林灣開盤。
這件事絕對是天崩開局。
因為
從來沒有一個純新盤，用價格屠刀的方式開盤，且大殺四方。
1.
先來看御林灣的屠刀陣法，是如何砍向望京市場？
先來看奶西板塊價格矩陣。
望京云尚的住宅成交均價是8.19w/元；
望京國譽府的住宅成交均價是8.97w/元；
中建宸園的住宅成交均價是8.8w/元。
根據銷冠100的線報，御林灣的開盤成交均價居然不是8字打頭，也不是7字打頭，而是6字打頭，
而且低到6.3萬元/㎡，
還是精裝。
這也直接拉低了奶西板塊8w+的價格底線。
奶西板塊，到底值多少錢？
這個話題又重新拾起來被討論。
那么，拋掉奶西板塊的價值不說，御林灣的產品力單價，又值多少錢？
御林灣是9年前報規，戶型設計停留在好幾年前。
能不能說，這中間2萬的差價，就是御林灣的產品力的價差？
如果把2w價差算在御林灣產品力頭上，中建宸園、望京云尚和望京國譽府的業主們，就不用擔心資產貶值了。
實際上呢？
一個可驗證的佐證是，已經交房的中建宸園，它的二手房價格是否堅挺？
有一個未曾求證的信源說，中建宸園的二手房價格破發了，目前是7w+。
中建系宸園的產品力，一直是智地行走江湖的驕傲。它是中建智地第一個宸園系產品，后來紅得發紫的北京宸園，再到在售的紫京宸園都以宸園系為驕傲。
而且，中建宸園是宸園系第一次交付的宸園系作品，交付力肯定是翹楚。
排除了產品力因素，中建宸園的二手房價格只能歸結于奶西板塊。
這個結論，其實挺嚇人的。
因為望京國譽府在扛價，目前是在售樓盤中的價格標桿。
還有，望京云尚要不要跟進調價？
這就是北京御林灣這位價格屠夫帶來的連鎖反應。
2.
當然也很難說，北京御林灣的持續影響有多深遠？
因為
這里面還有去化率。
這位信源透露，北京御林灣的去化是
3%
具體來說，就是開盤認購47套，認購金額是4個小目標。
這又是一個信號：
低價屠刀，在當下市場未必好使。
是對剛需客戶不好使，還是對改善客戶不好使？
我們具體再來看戶型成交結構。
據信源透露，按套數段排序是這樣的：
1.123/124/125㎡三居推484套，認購15套，6.2萬/㎡，總價770萬；
2.145㎡三居推398套，認購12套，6.1萬/㎡，總價890萬；
3.119㎡三居推190套，認購6套，6.2萬/㎡，總價730萬;
4.140㎡三居推175套，認購5套，6.4萬/㎡，總價890萬
5.155㎡四居推140套，認購4套，6.5萬/㎡，總價1010萬；
6.90㎡兩居推100套，認購3套，5.9萬/㎡，總價530萬；
7.213㎡五居推38套，認購1套，7萬/㎡，總價1490萬
8.220㎡五居推38套，認購1套，6.9萬/㎡，總價1510萬
你發現沒有，賣得最多的是123-124面積段的三居，15套。
其次是145的三居，12套。
只有這兩個面積段的三居過了10套。
也就是說，北京御林灣不是坊間傳言的小戶型走量，不是剛需盤。
定位錯了？！
這個結論，其實挺嚇人。
其實也不嚇人，9年前的定位，肯定是錯了。
你看，最小的90㎡，只認購3套。
更準確點講，北京御林灣，其實妥妥是改善面段段的剛需盤。
我也怕說錯話，就仔細看了立面效果圖和園林效果圖，還看了戶型圖。
一開始感覺挺有檔次的。
看到戶型圖時，就不淡定了，確實是超大進深的保障房氣質。
這在內卷的奶西市場，產品力明顯是上一個時代。
3.
價格能突圍嗎？
從目前的信源透露數反饋來看，調整還是相當有難度的。
基本上，我可以下第一個結論：
北京御林灣的價格屠刀，砍到鐵板上了。
第二個結論：
奶西板塊肯定會受到了御林灣的價格沖擊。
這兩個結論說的是兩件事，但是對市場的預期影響，實在太大了。
戶型不好，就不要談得房率低、現房優勢的問題。
沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
所以，從去化率上看，北京御林灣低價低得還不到位。
這是市場的選擇：
脫離產品力談低價策略，在當下市場無解。銷冠100
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