聽聞，今年廣州頂豪大爆發，遍地都是3000萬+。

趁著AI業務出差，我就把廣州市場上的頂豪看了一個遍。

得出兩個結論——

一、廣州目前無頂豪，很失望；

二、廣州未來可能會誕生中國最好的豪宅。

廣州無頂豪。

起初，我關注到廣州頂豪市場是看到了三組數據。

第一，廣州新地王。

關于樓面價8萬5的馬場新地王，我也不想說太多了。朋友圈已經被廣州的同行們，從大年初八刷到了大年十八。

可算是揚眉吐氣了。

第二，豪宅成交增速全國第一。

2025年，廣州3000萬以上豪宅成交突破400套，5000萬以上豪宅成交首次突破100套，1億以上豪宅新房成交突破20套，2億以上豪宅成交5套……

廣州頂豪成交增速，在各個總價段上都全面超越北上深。

第三，豪宅存量歷史最高。

截止目前為止，廣州僅珠江新城、琶洲和金融城，總價超3000萬的豪宅新房存量就超過1000套。

觀樾璞樾墅、琶洲樾華樾、鵬瑞壹號、星河灣半島5號、香江1號、白鵝潭1號、玥璽灣同臺競技，接下來還有冼村、馬場……全是1號，動輒3000萬起。

廣州的頂豪市場，還從未打過這么富裕的仗。

看完這三組數據，你想象中的廣州頂豪市場應該是：百舸爭流、千帆競發、萬花齊放、生機勃勃。

去之前，我也是這么想的。

看完后，有點失望。

一個字兒，

糙！

廣州的豪宅，太糙了。

我隨便給大家舉兩個例子吧。

例子一，

總價上億的豪宅會所，業主還沒用上，銀行按揭員先用上了。

最近風很大的某廣州頂豪，又是一線江景，又是城市地標同框，又是頂配設計團隊，又是全球遴選奢石……

站在門口看，咱也確實被鎮住了。

但是！

上了會所二樓，味兒不對了。

奢石通鋪的紅酒雪茄區，進口恒溫酒柜里擺滿動輒10多萬一瓶的紅酒，雪茄柜里全是高希霸……

然后，

昂貴且專業的德州撲克桌上，擺了臺聯想電腦，外加一張紅紙打印的銀行按揭立牌，旁邊做了個微微謝頂的銀行按揭大叔……

垮掉！

整個垮掉！

開發商砸了上億的錢，請了全球頂尖的設計團隊，選了幾十種奢石，定制了滿滿的藝術品，手錘了無數種非遺手工，層層遞進，好不容易拉上去的昂貴情緒，直接被那臺微破的聯想電腦、雜亂的電源線、謝頂的大叔、紅紙打印的立牌整個毀掉。

更離譜的是，

旁邊還有個酒廊咖啡吧空間，被直接當成了臨時辦公室，里面塞了不下20多張辦公桌，滿滿登登二三十號工作人員……

我不知道那些花大幾千萬買房的業主，看到這些場景是什么感受——

自己還沒用上的紅酒雪茄吧，被謝頂大叔先用上了。

例子二，

頂豪也有拼多多。

我至少在不下四個豪宅的會所里，看到過類似這樣的場景——

標準的羽毛球場里，塞了個乒乓球桌；

百老匯風的KTV里，掛個不倫不類的投影幕布，既能唱歌，也能拼出影音室。

咱也不知道是一線城市的地太金貴，還是啥原因。

廣州很多頂豪的會所，都有一種濃郁的拼盤感：羽毛球拼乒乓球，籃球館拼網球場，KTV拼影音室……

就好像是，

會所不夠大，功能還要全，那就拼盤吧。

有沒有，比好不好更重要。

類似這樣的例子，還有非常多。

一個字總結，就是“糙”。

你要說，這是1000萬以下的房子，糙就糙點，反正功能都有。

但是！

這是總價3000萬以上、動輒上億的房子啊！

如果我是那個恨不得吃過見過所有的好東西，拿出半個億來買房的業主——

我決不允許，一個莫名其妙的大叔在我還沒用上的紅酒雪茄吧里，坐在我還沒坐過的德州撲克桌上，每天接待各種前來咨詢按揭貸款的人！

我更不能接受我的會所空間里，出現那種只有在剛需項目上才能看到的拼湊感、拼盤感和臨時感！

我在廣州看了近一周的頂豪，時常會有一種魔幻感：

滿墻奢石、滿是大師、進口硬件、頂配園林，卻莫名其妙的拼出一種粗糲的廉價感：就像在拼多多上賣愛馬仕喜馬拉雅，滿世界喊人砍一刀。

這種莫名其妙的違和，就這樣在廣州一個個頂豪項目上出現了。

唉。

有人聽我說完前面的內容，可能會說——

廣州人務實，穿人字拖開法拉利，不在意你說的那些。

要真是不在意、不講究這些，單純就是圖個面積大、位置好，何不買旁邊價格更低、面積更大、產品也更差的二手房？

能花半個億買房的人，

哪個不是想改善生活，哪個不想過更好的日子？

說到底，

還是廣州之前的頂豪太少了。

廣州已經有近10年沒有在珠金琶等核心板塊或臨江板塊出過宅地，自2013-2014年的僑鑫匯悅臺之后也不再有真正的純粹頂豪項目出現。

土地斷供了10年，頂豪斷檔了10年，頂豪的開發經驗斷層了10年，廣州的有錢人也餓了十年……

現在的頂豪再怎么樣，怎么也比10年前的那些房子要好吧。

奢石是不是鋪上了，會所是不是更大了，還有籃球場、KTV和恒溫泳池，10年前哪有這些？

大面上過得去就行，比以前好就行。

但是！

別忘了，我前面可是提到過一個數據——

截止目前為止，廣州僅珠江新城、琶洲和金融城，總價超3000萬的豪宅新房存量就超過1000套。

若是再加上即將入市的馬場、冼村，大概率會突破2000套以上！

按照去年廣州3000萬以上豪宅賣了400套的速度——

現有存量的消化周期，至少會拉長到4-5年！

憑一句簡單的“比以前好”，能跑得通未來“4-5年去化周期”的高競爭市場么？

先拋出個結論——

未來中國最好的豪宅，一定會誕生在廣州。

為什么？

有三個原因。

第一個原因，市場足夠卷。

按照廣州頂豪4-5年的去化周期，足以卷出一個又一個百舸爭流、萬花齊放的頂豪產品。

就好像去年的杭州市場。

這兩年杭州樓市里，產品做得最好的總價段是什么？

700-1000萬的高端改善樓盤。

一個賽一個的好！

為什么？

無他，唯卷！

滿城都是改善盤，每個改善盤的總價都卡在700-1000萬，再疊加綠城和濱江這兩大卷王，卷出一個又一個的BUG。

今年廣州3000萬以上的頂豪市場，也會如此。

第二個原因，廣州具備做出好產品的一切天賦。

放眼全世界，做出一個好的頂豪產品需要的是什么？

1、你得有核心自然資源或城市資源，最好兩者兼具。

廣州有吧。

現在廣州即將入市的頂豪地塊，要么在珠江邊，要么在珠江新城核心內，要么占有主城內最稀缺的湖山。

2、你得有比較好的土地規劃指標。

光占個好位置也沒用，你得有做出好產品的各種規劃條件。

關于這點，廣州的優勢太強了。

走過那么多城市，咱也是第一次見到還有一線城市能通過“談條件”來突破規劃指標的。

建筑條件不滿足？

談一談！

比如，玥璽灣。

竟然能通過各種博弈，硬生生突破限高。把限高拉升到180米，把整個地塊向上抬高了足足11米。不僅做出了巨大的會所底座，還讓低層區也能看江。

更關鍵的是，

廣州還有新規加持，得房率動輒都在100%以上。

這些東西放在上海、杭州、北京，開發商想都不敢想。

定好的限高，還能調整？

300方的建筑面積，實得面積動輒320方？

想屁吃！

廣州的頂豪，再規劃條件上天生就比上海杭州有優勢。

前提是，

你得想做好！

第三個原因，鯰魚來了。

去年廣州有個賣得還不錯的樓盤，為避免拉踩，我就不提名字了。

我認識的很多廣州同行看完之后，都說好：比同總價段的競品都要好，都快把片區內的改善客吸干了。

一個同行朋友跟我說，這個樓盤是帶著華東的原班供應鏈來的。

這次我也去看了，只能說——

只是上海杭州常規改善盤的水準，遠談不上豪宅。

有沒有這樣一種可能，

當越來越多深耕華東的開發商一旦發現，拿出來個改善盤，就能在廣州賣的風生水起。要是拿更好的地，做更高端的產品系，都不用創新，直接復刻華東的成熟經驗，會不會……

總之——

今天的廣州，已經具備了做出頂豪的一切條件。

未來中國最好的豪宅，一定會誕生在廣州。

要內卷競爭，有去化周期長達4-5年的紅海市場，足以卷出個好產品；

要自然天賦，有大江大河，有珠城地標，有原生湖山，足以撐得起一個好項目；

要規劃指標，有一線城市最寬松的建筑新規，不滿意還能繼續談條件，足以做得出一個好頂豪。

看完廣州頂豪市場的我，最后特別想說三句話。

第一句話，我想講給廣州的房企：得改。

賣的也是動輒半億的頂豪，全國數下來不超過100個樓盤，弄個辦公區吧。

把銀行工作人員、自己的銷售員和物業，從業主的億元會所里、紅酒雪茄吧里、私宴廳里搬出來吧。

人家花大幾千萬買的房子，你拿來臨時辦公，真不合適。

好好梳理下客戶需求吧，別再搞拼盤了。

你硬拼出來的那么多功能空間，不一定每個都是客戶想要的。你賣的是3000萬的豪宅，又不是300萬的剛需。

還不如好好梳理下客戶需求，把無關緊要的撤一撤，保留點關鍵的。

對于頂豪產品來說，精比全更重要。

第二句話，我想講給廣州的有錢人：莫慌。

就廣州頂豪市場這個存量，一時半會還真不一定賣的完。

別那么急，好的還都在后面。

第三句話，我想說：我很期待馬場和冼村。

你過你問未來廣州最期待的頂豪是什么？

就是馬場和冼村。

1、沒有退路。

馬場和冼村的入市節點，大概率會在今年年底至明年。而這個時間點，恰好又是廣州頂豪真正大爆發，存量最高、競爭最激烈的節點。

這就不是馬場和冼村能不能做好的問題，而是“必須得做好”。

還是那句話，

廣州的有錢人只是餓了，不是傻了。

做不好，就沒人買單。

2、意義很大。

對于越秀來說，馬場意味著什么？

重回第一。

去年越秀在廣州的銷售規模，到了第二。而馬場作為越秀近些年拿的最貴、單價最高、貨值最大的一塊地，能不能做出真正的頂豪、能不能賣得好，決定了越秀能不能重回規模第一。

對于保利來說，冼村意味著什么？

守住第一。

待到玥璽灣賣完，保利手里能拿出來跟馬場拼一拼的牌，只剩冼村。冼村要是砸了，冠軍就丟了。

人吶，

只有被逼到墻角，才知道自己到底能干出點啥事兒。

好產品，都是這樣被逼出來的。

挺好。