當下的市場，兩極分化好像已經成為了共識。

既是市場的共識，也是開發商的共識。

大家都覺得剛需在萎縮，高端改善類項目的需求正在井噴。

開發商越來越趨向于，在北京這個超級城市尋求更好的地段，做改善和豪宅類的產品。

當然，這樣的思考也沒錯，行業發展到現在，大部分人都完成了首次置業，后續購買力主要是以「住得更好」驅動。

而隨著人口增長放緩和經濟周期的調整，剛需市場的容量似乎越來越少。

這些都沒錯，看起來也是事實。

但，這是全部的事實嗎？

01

剛需沒有了嗎，做剛需產品真的沒市場了嗎？

表妹這里其實有三組2025年的數據要跟大家分享：

1.北京二手房成交17.42w套，總價400w以下成交占比60%+。

換句話來說每個月還是有將近9000套剛需在這個城市成交。

2.北京新房普通住宅網簽3.36w套，占比最多的是90-120㎡，賣了足足一萬兩千余套，北京每成交100套新房，就有35套是90-120㎡，占比超三分之一。

3.北京新房新增供應和成交之間創造缺口最大的卻是70-90㎡，新增供應僅3500多套，卻有將近2500套的需求缺口。

順著這個思路，表妹又深扒了一下過去6年北京的新房數據。

不出意外，小戶型供應逐年減少，但北京賣得最好的面積段仍是70-120㎡。

70-90㎡更是連續3年供不應求，6年創造需求缺口高達1.5w套，是北京第一也是唯一一個供不應求的面積段。

關注到這一細分市場的項目，市場數據表現都很不錯，比如：

78-118㎡為主力戶型，三開三磬的電建華曦府；

二期地塊，依舊熱銷的華曦府·金安；

憑借69-89㎡三居大獲成功的招商朝棠攬閱......

這一組組數據看下來，最深的感受是：

樓市需要剛需，樓市的主力也依舊是剛需，只是樓市的紅利不會分給普通的剛需。

那么今年誰關注到這個細分市場？

表妹發現關注的項目開始往主城發展，代表項目則是位于豐臺河西的：

中建·方程國賢府

02

有人會好奇為什么是中建·方程國賢府？

答案簡單到樸實，因為它既填補了區域空白，又處在一個安全墊很厚的機會板塊。

過去四年，豐臺供應29宗宅地，平均去化率僅僅59%，近兩年新增項目平均去化率更是僅有37%，一度讓人覺得：

豐臺，賣不動了。

但如果你仔細觀察就會發現，豐臺的供給幾乎都是改善或高端改善，而改善是整個北京的紅海，流速天然就慢。

而120㎡以下的新增供應，僅近占總供應的33%，遠低于北京120㎡以下供應的平均水平。

豐臺河西尤其是園博園板塊甚至出現了一個為期三年的空白市場。

在此之前河西的龍湖建工·九里熙宸的小戶型去化同樣取得了不錯的成績。

原來，豐臺的紅海是改善的紅海。

原來，豐臺的市場需求沒有消失，只是有一些需求沒被看見。

好在，這份沒有選擇的無奈終于有了彌補：

中建方程與中建智地攜手，給了總價預算三五百萬，渴望留在主城優質地段的客戶一個最佳的選擇。

為什么這么說？

大家都知道，買房的基本定律是地段，地段看兩點：

1、越接近中心的地段總是價值更高；

2、打鐵還需自身硬。

方程國賢府就是完全符合這兩條方法論的項目。

03

這不是表妹夸張。

它是距離內城最近且門檻最低的主城區項目，沒有之一。

北京目前500w以內的新房供應，絕大多數都在房山良鄉、大興念壇等近郊區板塊。

只有園博園板塊的方程國賢府是例外：

北京主城五環，不堵車的情況下駕車幾首歌的時間就能到麗澤，起步戶型總價段預測可能僅350w左右，是距離市中心又近、性價比超高的項目。

只不過，過去的豐臺河西自身不夠強，很長一段時間發展都很緩慢。

豐臺區政府早就意識到這一點，所以河西的住宅供應近6年都只有零星幾塊。

但今年，豐臺區樓市的開年大戲卻放到了河西，交給了：

中建方程+中建智地

一個正挺近主城扎根，亟需好項目立足的新銳房企；

一個最熱衷也是最擅長第一個吃螃蟹和營城的口碑房企。

總有一種豐臺河西要逆轉，或者即將「二次生長」的感覺。

事實也是如此，

如果你對豐臺河西有關注，會發現園博板塊正在以「日日有新貌、月月見新顏」的勢頭加速推進。

這個變化，來自于地鐵線路的打通。

目前，14號線完全貫通；

2027年6月，預計1號線支線完工且具備開通條件。

仔細看，他們能直接串聯的重點產業圈和樞紐地，表妹都做了黃色標注，這些就是園博園板塊的安全墊。

而國賢府家門口的張郭莊站既是14號線始發站，又是樞紐車站，帶來的熱錢和流量不容小覷。

04

在當下，錢還愿意去的地方才有機會。

預計今年5月份，園博園板塊豐臺第一座合生匯主體結構就要全面封頂，聽說將在2028年投入使用。

其實，北京一共三座合生匯，特征非常明顯：

商業建面足夠大；與雙軌交匯站點咬合在一起。

也就是說，合生匯的選址必須交通便捷且人流量足夠大。

園博園板塊的合生匯也不例外，一方面這證明了豐臺河西的崛起，另一方面它也會成為河西吸納人群的「磁力中心」，彌補河西商業的不足。

或許，等到合生匯落成，項目入住，你將感受到翻天覆地的城市濃度。

除此之外，豐臺《2026年政府工作報告重點任務清單》里還提到：

1、建成人大附中園博園校區等4所學校，含北京十二中河西分校；

2、完成豐臺中西醫結合醫院二期工程主體封頂……

ps：人大附中園博園小區預計今年6月竣工；北京十二中河西分校預計今年8月竣工

種種變化表明，

豐臺園博園板塊，的的確確迎來了屬于自己的「二次生長」。

但這些還僅僅只是園博園的底氣，是安全墊，而園博園板塊的未來是：

國際科創灣區

這是今年的2月9日，《北京日報》頭版頭條提到的十五五期間園博園重點著力方向。

這意味著，園博園已經正式從一座「城市公園」向「國際化會客廳」轉變。

這背后，其實是園博園規劃能級的提升。

表妹早就說過，規劃能級和水平，決定了板塊天花板的高低。

園博園板塊的天花板，被指數級拔高。

十四五期間，北京市提出「兩園一河」協同發展戰略，做好濱河休閑帶。

十五五開局之年，豐臺區還要繼續打造慢行系統，沿湖規劃特色節點和觀景平臺，激發整個片區的真正活力。

這背后則體現了豐臺對園博園板塊規劃的底層邏輯，即：

「公園+以人為本」的雙重內核

說白了就是，未來的園博園板塊會是：

豐臺最chill街區，沒有之一。

方程國賢府，正好處在永定河入豐臺的第一道S灣流處。

放眼全世界，比如舊金山灣，紐約灣，跟灣區連在一起的，總是經濟和科技最為繁華的地區。

很多年里，灣區既是宜居和生態的同義詞，也是格調與財富的代名詞。

顯然，這在北京市的區域規劃中，同樣適用。

所以，方程國賢府不僅與513公頃的城市公園-園博園為鄰，更被曉月郊野公園、張郭莊休閑公園包裹，出門就是公園、地鐵、學校、商業......

這樣一個交織了城市高級煙火氣，擁有超級底盤的項目，顯然適合全年齡周期的買家關注。

更要緊的是，國賢府還眺望著河西下一個爆發點：

園博園數字經濟產業園。

這個爆發點的高度，很可能會超越你的想象。

05

從豐臺區大的產業格局來看。

園博園產業園正處在東西鏈接的樞紐點位上。

根據豐臺區2035年規劃和街區控制性詳規，表妹勾勒出豐臺區的產業格局大體如下：

一句話概括，豐臺發展東強西弱。

所以，「兩條腿走路」才是豐臺發展的第一要義。

事實也是如此，

在《推動豐臺河西地區高質量發展行動計劃》里提到：

引導中關村豐臺園、麗澤金融商務區等創新人才及技術向河西地區轉移。

既如此，河西地區就必須先拎起一位帶頭大哥，也就是園博園板塊。

從而形成，以麗澤金融產業為藍圖錨點，以豐科航空航天為老牌抓手，以園博園數字經濟為超車突破點的「產業黃金三角」。

園博數字產業園，作為北京首個以數字經濟為核心導向的產業聚集區的先發項目，大有可為。

畢竟春晚大火的宇樹機器人、豆包、千問等Ai 應用的激烈角逐，也印證了數字產業的磅礴前景。

如今，園博數字經濟產業園創新中心一期正式投用，30余家高精尖企業率先入駐；二期工程也正在推進......

但長安不是一天建成的，園博園板塊的成長也不是一天就能成就的。

只不過，園博園板塊越來越看得見當下，更看得見未來。

06

現在，這片滾燙的二次生長的土地上，到底什么樣的產品才不會讓買家失望？

中建方程和中建智地的回答是：「好房子」。

主力面積建面約78-117㎡，不僅完美切中區域供應空白，在產品打磨上，更沒有讓市場失望。

表妹做了部分主力戶型結構的分析：

無論是開窗面、空間拓展、還是布局結構，都相當給力。

就拿78㎡小戶型來說，不是社區邊角料，而是給到了邊戶，客廳270° 轉角飄窗設計，配上開敞廚房，你說他是90㎡上下的戶型也不為過。

事實上，整個項目使用率就是超高，最高可達95%左右。

另外，它還是一款成長型戶型，北邊的空間，完全可以根據自己家庭周期變化2居或3居。

這就很照顧北京的年輕人，尤其是新北京年輕人，可以設置書房，滿足自己打拼事業的需求，又或者多一間屋子應對養娃周期。

細節也很不錯，戶型入口玄關+家政空間一體化；「U」型廚房臺面，放得下一切小家電。

不過，表妹覺得78㎡戶型更難得的價值在窗外，不僅是洋房，部分戶型更可直面社區中心景觀和湖景。

幾乎所有戶型，你從戶型圖看，也能感覺開窗面都很驚艷。

這是因為方程國賢府盡量增加了邊戶，不僅給室內帶來更好的采光和通風，外立面整體看上去也會更顯質感。

你完完全全能感受到，方程國賢府對戶型的打磨下了苦功。

表妹聽說，園林部分更是藏著超級彩蛋。

大門取意丹鳳門而建，高9米，寬31米，會有一種東方禮序的盛唐美感撲面而來。

大家可以先參照北京國賢府一睹為快，懂行的人會知道，它完全遵循了唐代建筑的營造法式；

園林里的中庭湖景面積會比之前的產品更大，大概有近千平，內容打造也會更有意趣，你完全想不到這是一個上車盤。

或許是因為在他們眼里：

哪怕市面上還有剛需，也堅定的認為剛需已經沒有了。

他們也的確是這樣么做的，這才有了剛需的價格，改善的品質。

這樣的中建·方程國賢府不僅是城市升級與人居迭代的創新生活范本，也會是板塊價值躍升的人氣聚場。

更會是一個值得理直氣壯推薦的標桿新盤，也就會成為北京開年一張極具殺傷力的超級王牌。

因為中建·方程國賢府，馬年的北京樓市顯得可親可愛并值得等待。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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