大批宅地將消失，樓市步入“控新增、減庫存”新周期！

近日，自然資源部、國家和林業草原局聯合印發《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號），這份文件導向非常明確：嚴控新增建設用地用于經營性房地產開發！

文件有關房地產開發用地的重點內容如下：

1、統籌存量與增量建設用地促進內涵式發展。

2、經地方人民政府依法批準但實際未使用的建設用地，可由原批準用地機關撤回用地批準文件，涉及的占補平衡指標仍然有效，保障指標合理利用。

3、對實現 “一張圖” 聯網的省（區、市），實施建設用地規模規劃期總量管控機制，由省級人民政府統籌使用 “十五五” 新增建設用地指標。

4、各省（區、市）建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，部將定期監測該機制執行情況。

5、新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

6、城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，在面積原則上不超過項目總面積 10% 的前提下，若用于保障性住房、公用設施營業網點和零售商業等民生保障類建設，可辦理新增用地審批和供應。

嚴控新增建設用地用于經營性房地產開發，如同一劑猛藥，直指樓市沉疴——供過于求。當源頭的水龍頭被擰緊，當新增住宅用地不再無限量供應，那個關于“房價止跌回穩”的預期，正在從奢望變為可期。

01南京行動：核心地段，寸土寸金

對此，南京已經有所行動！

翻開2月8日發布的《2026年南京市政府主要工作目標任務分解落實方案》，關于房地產的表述透露出前所未有的定力。方案明確提出：堅持控增量、去庫存、優供給，持續改善市場預期，構建房地產發展新模式。

更值得玩味的是第14條的具體舉措：創新土地供應政策舉措，合理控制新增住宅用地供應，挖潛主城及熱點區域稀缺土地資源，穩定核心地段地價房價。

請注意措辭——“挖潛主城及熱點區域稀缺土地資源”。這意味著什么？意味著那些曾經被規劃為住宅的用地，可能要被重新審視了。

02鐵北突變：大批宅地“人間蒸發”

政策的風向，最先體現在控規的修改上。

就在近日，南京市規劃局發布了《鼓樓鐵北中央門片區控制性詳細規劃》NJZCb031-13規劃管理單元圖則修改方案。這份看似枯燥的技術文件，揭開了一個驚人的事實：鐵北大批宅地消失了。

根據修改方案，13-02、13-06、13-15地塊的用地性質由二類居住用地（R2）調整為特殊用地（H4）。曾經板上釘釘的住宅版圖，就這樣被一筆勾銷。

更耐人尋味的是容積率的調整。13-22地塊二類居住用地容積率由≤3.0調整為≤1.8，建筑高度由≤80米調整為≤60米。

與此同時，規劃還新增了基層社區中心用地、防護綠地、街旁綠地。住宅少了，綠地多了，配套全了。

本次規劃調整涉及的13-22號宅地，即此前亮相過的中央北路95號地塊，位于鼓樓幕府創新區內。

地塊距離南京市建寧中學和雙軌交地鐵幕府西路站均在800米以內，西側規劃有13-08基層社區中心，含2000平方米菜市場等生活配套，并配建幼托（13-20地塊）和小學（13-16地塊）。周邊生活氣息濃郁，緊鄰云燕園、汽輪五村、金碧花園等多個成熟老小區。

|圖片來自江蘇土地

作為南京主城稀缺的可開發空間，幕府創新區總面積13.8平方公里，歷史文化底蘊深厚，自然條件優越，未來將構建“一軸、三帶、四核”的“豐”字形產業格局，聚焦數字經濟、高端商務商貿和新型都市工業。

目前，板塊內商品住宅市場以低密改善型項目為主。

主力在售項目中建·寧悅府位于13-22號地塊東北側，相距不到500米。作為板塊首個四代宅項目，規劃7棟6-26F住宅，主力戶型建面約113-170㎡，均價約3.6萬元/㎡。

純新盤金基晨樾府規劃8棟5-10F純洋房，采用四代宅設計，配置會所與架空層，主力戶型116㎡、143㎡，共222套，近期即將開放示范區。

中建八局G51地塊容積率1.5，規劃建設5棟6-17F住宅以及相關配套設施,其中3棟6F、1棟7F、1棟17F，成交于2023年，樓面價22986元/㎡，上市時間待定。

此次調整后，13-22地塊容積率下調至1.8，與晨樾府（1.25）和中建G51地塊（1.5）形成差異化布局，片區低密產品更加多元化。

這不正是“優供給”的真實寫照嗎？

03邏輯重構：從“有的住”到“住得好”

如果你以為這只是簡單的規劃調整，那就大錯特錯了。這背后，是一場深刻的城市發展邏輯重構。

過去二十年，中國城市的擴張邏輯是“攤大餅”：賣地—蓋房—賣房—再賣地。開發商賺得盆滿缽滿，地方政府靠土地財政維持運轉。但代價是什么？是密密麻麻的“鴿子籠”，是毫無生活品質可言的“睡城”，是動輒幾十層的超高層住宅。

如今，當“控增量”成為主旋律，當“去庫存”成為硬任務，城市終于可以停下來喘口氣了。

鼓樓鐵北的這次調整，釋放了一個明確的信號：未來的南京，不再追求房子蓋得有多快、有多多，而是追求房子蓋得有多好、生活有多便利。

容積率從3.0降到1.8，意味著未來的新房社區將以低密小高層、多層為主，告別壓抑感十足的高層住宅。新增的社區中心、綠地、菜市場，意味著生活的煙火氣正在被重新重視。

04未來前瞻：房價“止跌回穩”可期

回到購房者最關心的問題：房價會怎樣？

經濟學最基本的原理告訴我們：價格由供需關系決定。當供給端被強力壓縮，當優質地段的住宅用地成為絕版，現有的存量房產，其價值必然得到重估。

鼓樓是什么地方？是南京的“心臟”，這里匯聚了全市90%以上的省級機關，集中了超過七成的頂級教育資源。更令人震撼的是，它以不足全市1%的土地，撐起了近12%的經濟總量。

在這樣寸土寸金的土地上，住宅用地非但沒有增加，反而在減少。這意味著什么？意味著主城核心區的房產，正在從“商品”變成“稀缺品”。

對于那些手握主城老舊房產的人來說，這無疑是個好消息——你的資產，不會再被源源不斷的新房供應所稀釋。

而對于準備入手的購房者來說，窗口期正在收窄。當“好房子”成為稀缺資源，當開發商開始有底氣打磨產品而非跑量銷售，價格的天平，自然會向賣方傾斜。

這一次，房價的底，是政策托起來的；而樓市的未來，是品質撐起來。

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