大家好，我是地產高富帥。

這些年地產江湖風云變幻，國央企廝殺慘烈的另一面，是行業持續內卷疊加組織架構頻繁調整。

業績，成為地產人唯一的通行證，各大房企的一把手也開始躬身入局、親自下地看項目。

不管是如今的單盤主義，還是數字化營銷熱潮，變的是基調，改的是手段，但不變的本質是——房子真的不好賣了，客戶真的更難“伺候”了。市場正在將房企逼向自我革命的最后一關。

這些年地產圈高管流動已經習以為常，但是營銷人的動靜還是最大的，這背后，無關職場權謀，而指向一個更深層的本質問題：營銷人，還能撐多久？

昨天，龍湖集團官宣重大人事任命：原地產航道營銷一把手范燊正式卸任，這位90后營銷男神告別龍湖，這也預示著龍湖地產營銷正式換帥。

90后營銷男神的“光輝”

在近五年時間內，龍湖地產出身的營銷人始終是各大房企挖獵的重點，一方面是龍湖營銷體系的含金量，更加還是龍湖人骨子里的這股拼勁。

要知道，在龍湖人眼里，“內卷”已經不是一個貶義詞，這家房企的基因就是內驅力與文化驅動，加上多年體系建設的成功，從而奠定了龍湖在如今江湖的地位。

在top房企陣營營銷一把手里面，龍湖應該是唯一一家啟動90后選手的，90后也已經成為這家房企的主力軍。

范燊，出生于1990年，本科畢業于復旦大學，學霸氣質在他身上得到凸顯。2011年畢業后他作為綻放生加入龍湖集團，開啟營銷職業生涯。

第一個職場路程來自龍湖上海公司，從一線銷售顧問做起，后來調任龍湖廈門公司提拔為項目營銷經理，此后又回歸龍湖上海任渠道負責人。

期間，也有快一年的時間，范總曾經轉戰萬科廈門公司，在當時二進宮來說也算是比較少見。

前龍湖地產航道營銷總范燊

2017年，范總晉升龍湖青島公司營銷總監，后來又擔任副總經理兼投資與營銷負責人，在龍湖這一時期提拔速度明顯加快。

再后來幾年，范總再次調任總部與西安公司擔任營銷中心數據運營負責人與城市副總。

2021年，龍湖地產營銷體系大變革，并成立四大營銷戰區，范燊被任命為華中戰區營銷負責人，統管西安、武漢、長沙、鄭州、江西等地區的營銷管理工作。

由于出色的業務能力，2022年范燊調去龍湖鄭州任事業部總經理，2023年再次晉升為龍湖膠東公司總經理。

這一時間節點，作為營銷人來說，能在這個階段躋身城市總序列，在行業中實屬少見，足見其一線戰績之扎實。

2024年初，龍湖啟動組織架構調整，南京公司與合肥公司合并、膠東公司與濟南公司合并，范總則再次調任龍湖地產航道營銷中心總經理。

可以看到，范總作為當年龍湖地產營銷“四大金剛”之一，短短幾年在營銷，投資，綜合運營管理方面積累了豐富的實操經驗，這也再次印證，龍湖在人才培養與梯隊建設上，依然走在行業前列。

輕開發，強經營，龍湖集團的徹底轉型

范總的離職，其實小編并不驚訝，地產航道作為龍湖核心航道之一，這幾年不管是投資規模與城市布局都在持續精簡，單獨設立營銷一把手已經毫無意義了

與重資產投資持續減弱的同時，龍湖在代建領域的增量已經走到了行業前列，可以預見，其開發板塊的未來，必然錨定在代建賽道上。

從近半年龍湖組織調整的方向來看，龍湖地產航道與代建航道的職能合并是大勢所趨，特別是在總部，研發與投資已經率先合并。

在地產城市公司布局方面，未來仍然不排除還會持續合并，這種經營生態已經不僅僅是房企戰略轉型，是關乎未來生存問題，對此，龍湖的態度已然堅定。

從行業走向來看，存量時代早已經來臨，大資管方向是如今行業討論最多的議題，而經營性業務的可持續發展，正成為頭部房企轉型的共同焦點。

在龍湖集團身上，早就有了資管的標簽，2025年，龍湖集團經營業務更是再次迎來業務增長，這背后，正是龍湖敢于“換道前行”的戰略勇氣。

這幾年民企團滅的核心原因，其實不僅僅只是因為市場下行，其根本原因還是企業導向還是在賣房子，沒有資產運營的思維是最可怕的。

就在上周，小編看到一組數據，龍湖集團發布了2026年1-2月經營數據，其中地產航道銷售44.5億，而經營性收入直接飆升到了47億。

2026年龍湖集團業績公告（1-2月）

這是什么意思呢？簡單理解就是：經營性收入超過開發業務銷售額。那什么是經營性收入，什么是開發業務?

經營性收入指的是：比如購物中心的租金、物業費、廣告費、公寓租金、代建等等，運營和服務業務。

開發業務指的是：這個好理解，就是，拿地-蓋房子-賣房子-賺差價。這一單一簡單粗暴的業務形態如今確實已經很難有較大突破了。

因此，大家看起來龍湖地產的排名似乎在降低，每年地產銷售額似乎都在下降，但這實則是轉型的“雙刃劍”——主動求變，必然伴隨規模陣痛。

在如今地產業務整體呈現利潤走低的情況下，龍湖集團主動收縮開發規模、優化資源配置，是應對周期的理性選擇。

反觀大資管賽道，龍湖的經營性收入卻在穩步攀升。這才是它真正憋著的大招——一個不顯山露水、卻足夠厚重的戰略底牌。

不僅如此，經營型業務的高毛利是遙遙領先，比如龍湖運營業務毛利率約77.7%、服務約30%，2025 年上半年貢獻約40 億元核心凈利潤，有效對沖開發端虧損。

對比之下，龍湖集團開發業務的毛利率在2022-2024年分別為17.9%、11%、6.1%，至2025年中期進一步降至0.2%。

這也不難理解，如今行業盈利王者早已經從中海地產變成了華潤置地，華潤置地與龍湖集團具備完全相同的發展基因，也是真正能夠穿越周期的王者。

下一個未來

在經歷了這幾輪發展周期，龍湖集團作為民企陣營的中流砥柱，始終在堅持轉型，這份篤定仍然值得行業尊敬。

在如今增量賽道被國央企主導的一二線城市中，龍湖的星光確實已經暗淡不少，但是在聚光燈以外的存量賽道，龍湖已經走在了行業前列

地產圈可以沒有其他房企，但是絕不能沒有龍湖。

龍湖用二十年時間構建的商業運營、長租公寓、物業管理等“資管”能力，如今成為了穿越周期的護城河。

聚光燈久了也會有暗淡的時候，只有真正擁有了可持續發光的“真內力”，才能真正笑傲江湖與不敗之地。

今天就聊到這里，有對龍湖地產有分享的朋友，也可以留言討論。