什么樣的區(qū)域樓市最好？

　　很多人會說供求比健康：購買力發(fā)達，供應量少，這樣的地方樓市最好。

　　上海長寧區(qū)非常符合，經(jīng)濟增速最快（之一），新房供應量最少。

　　過去五年長寧經(jīng)濟增速上海第二，僅次于徐匯區(qū)。

　　過去五年徐匯供地117.44萬方，長寧供地只有7.6萬方。

　　長寧供地全市最少。

　　這樣的地方樓市會很棒吧？開發(fā)商也曾經(jīng)這樣想。

　　近十年長寧就成交了4塊地，每次都有人搶。

　　尤其是和樾長寧這塊地，非常稀缺，周邊十年沒新房了。

　　這要拿出來一個品質項目，就靠當?shù)鼐用裰脫Q也分分鐘搶光。

　　長寧人有的是錢，人均可支配收入全市第三，但是很久沒有換新房的機會。

　　當時吸引了中海、保利發(fā)展、新長寧以及招商&越秀這4家房企爭奪，最終溢價率高達24.57%。

　　很多人想，長寧的新房開出來必火。

　　然而現(xiàn)實非常打臉，長寧的新房賣得極差。

　　最近兩個項目連20%都沒賣掉。

　　這樣的去化速度，放在上海屬于災難級。

　　因為這兩個新房拖累，長寧成了最難賣的市區(qū)。

　　長寧的新房廣義庫存最少，去化周期卻全市最長。

　　去化周期的意思是，按照過去的銷售速度，幾個月可以賣完（計入未批證庫存）。

　　長寧竟然需要93.54個月。

　　楊浦廣義庫存近百萬方，也只需要60個月。

　　這個結果不僅民間，連房地產行業(yè)也震驚了。

　　十年沒新房的地方，建了新房都賣不動，這在之前都不敢想。

　　開發(fā)商們也紛紛拿長寧新房當案例，研究研究后面怎么避開這些坑。

　　大家很快發(fā)現(xiàn)，時代變了，過去很多對樓市的判斷都要調整。

　　這對我們買房也有啟發(fā)，我們也要考慮未來能不能賣得掉。

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　　最明顯的一個變化是，客戶對區(qū)域已經(jīng)沒有忠誠度。

　　全市選房的客戶越來越多。

　　很多中介店長也反饋，現(xiàn)在成交高度分散化，客戶不定買哪去了。

　　前幾天見了一個聯(lián)洋的店長，說現(xiàn)在成交非常不集中，他們的客戶最終買哪的都有。

　　過去不是，過去看聯(lián)洋的客戶畫像很固定，就對比一下聯(lián)洋、源深、陸家嘴、碧云。

　　現(xiàn)在好了，近處要看御橋，遠處要看楊浦濱江、大寧甚至普陀長風。

　　這幾年自媒體高度發(fā)達，讓大家有了全市看房的能力。

　　新房倒掛，給了大家全市選房的意愿。

　　雖然和樾長寧是長寧天山區(qū)域獨苗，但是大家也不是非你不可。

　　和樾長寧123的就要1500萬，146平的高達2000萬，全市有太多備選。

　　融創(chuàng)濱江壹號院都降到2000萬出頭了。

　　天山居民，下次置換沒必要一定買在長寧。

　　更重要的是，這兩個新房定位搞錯了，不該做大戶型。

　　兩個新房都是邊角料地塊，自身稟賦太差。

　　和樾長寧緊靠中環(huán)，西郊云廬靠外環(huán)，都是板塊內最差的位置 。

　　天山板塊的優(yōu)勢是宜居性強、商業(yè)發(fā)達，這兩點都跟和樾長寧沒關系。

　　天山社區(qū)中心是婁山關路和威寧路，各自有不少標桿商業(yè)、標桿小區(qū)。

　　和樾長寧過去分別是1公里、2.5公里，步行有些困難，居住氛圍上更是難共享到。

　　這樣的邊角料地塊，適合低總價出貨，而不是高總價做標桿。

　　對于每個區(qū)域而言，每塊地都有自己定位。

　　仁恒河濱城這樣的超大地塊、核心位置，適合做標桿，做大戶型、做高總價，拉高區(qū)域定位。

　　邊角料地塊拉不動的，只能蹭板塊概念，吃板塊紅利，快速出貨。

　　小戶型拉低總價，給大家一個低價上車天山板塊的機會，剛需、小中產可以買單。

　　你搞個2000萬出來，大家買的憋屈不憋屈？

　　2000萬我都接近大佬了，在天山板塊絕對是頭部居民，你讓我住高架旁邊？

　　讓我享受不到核心資源？讓我跟這些老破小擠在一起？

　　如果定位1000萬出頭的客群，上面這些都不是問題了。

　　1000萬出頭買這里，還能找找心理安慰，我跟2000萬買仁恒河濱城的住在一個板塊，房子比他還新。

　　在全市也有競爭力，中環(huán)內新房都1500萬起了，你搞成一個地板價，靠高架大家也能接受了。

　　西郊云廬一樣的道理，戶型搞太大了。

　　雖說是西郊板塊，靠近一眾大佬，但是你看這環(huán)境跟西郊有關系嗎。

　　無論是走虹橋路回家還是走滬青平公路，都跟附近的別墅區(qū)沒一毛錢關系。

　　沒任何交集。

　　你享受不到別墅區(qū)的幽靜高深，只有高架的機動車，動物園的小朋友。

　　周邊商業(yè)發(fā)達，臨空商圈、萬象城商圈、東虹橋商圈，哪一個不得開車？

　　其實你不屬于任何一個商圈。

　　千萬級的房產，商業(yè)根本都不用講，都是必備的。

　　這樣尷尬的位置，只能對標下游，跟七寶、莘莊之類的搶搶客戶。

　　這樣的位置做160平大戶型，總價高達2200萬，這是準備拿誰當冤大頭？

　　要真喜歡別墅區(qū)，2000萬去徐涇買個別墅不香么。

　　要大平層的，都是看中市區(qū)發(fā)達的資源、居住氛圍，你啥都沒有，根本不會有客戶。

　　和樾長寧開了分銷售樓處還有人看房，西郊云廬沒開分銷，周末我在售樓處待了一小時，一個客戶都沒看到。

　　西郊云廬

　　除了位置，兩個項目另一個共同硬傷是，地塊太小了。

　　長寧早就成熟了，能拿出來的都是豆腐干地塊。

　　一個250套，一個170套，能做出什么品質？

　　優(yōu)質的小區(qū)環(huán)境，首先就需要大片的土地。

　　和樾長寧

　　看看兩個項目的沙盤吧，沒一個具備標桿樓盤的氣象。

　　這就是行業(yè)第二個變化，改善市場已經(jīng)供大于求。

　　2000萬的房子上海有的是，為什么非得買個有硬傷的？

　　之前市區(qū)新房少，大家沒得選，有些不利因素能遷就。

　　現(xiàn)在好房子大把的有，高總價硬傷房很難出貨。

　　大家買二手房也警惕一下吧，越高總價越杜絕硬傷。

　　這種房子能出貨，只能靠下游客群。

　　西郊云廬只有一個優(yōu)勢，就是在長寧區(qū)。

　　你得賣給那些原來買不起長寧的客戶，給他們上車機會。

　　和樾長寧也是，你得賣給買不起天山的客戶。

　　現(xiàn)在兩個新房都做大戶型，希望通過自己項目拉高區(qū)域價值。

　　你真的不配，這不是你的工作。

　　長寧新房滯銷，一方面是地塊本身和操盤，不是長寧不行。

　　同時，長寧的房地產市場確實也很冷。

　　之前統(tǒng)計過上海交易量最大的二手小區(qū)，各區(qū)都有，除了長寧。

　　長寧經(jīng)濟固然發(fā)達，房地產市場卻不溫不火。

　　一方面是學區(qū)沒有優(yōu)勢，現(xiàn)在初中重要，長寧初中搖號，沒有炒作空間。

　　更重要的是長寧沒有開發(fā)空間，沒有熱點區(qū)域。

　　房子都是趁熱出貨，長寧沒有人炒作，全市曝光不足。

　　新房尤其需要炒作，需要概念。

　　徐匯賣房靠徐匯濱江，楊浦賣房靠新江灣、楊浦濱江，普陀賣房靠真如副中心。

　　長寧呢？沒有任何引發(fā)影響力的區(qū)域概念。

　　開發(fā)商連宣傳的出口都沒有。

　　兩個售樓處我都親自體驗了，銷售根本不知道講什么。

　　西郊云廬只能講附近別墅，附近商業(yè)，自己都講的很勉強。

　　和樾長寧主要是給我講長寧經(jīng)濟發(fā)達、新房供應量少。

　　這些數(shù)據(jù)性的東西，打動不了客戶。

　　沒辦法，他們真的找不到什么概念。

　　這是長寧房地產市場一個大問題，也是一個大優(yōu)勢。

　　往不好了說，長寧的房子不建議買，沒有炒作空間，未來不好賣，升值空間不大。

　　往好了說，長寧房價沒泡沫，性價比高。

　　1000萬預算買套二手房，長寧的居住體驗上海最好，沒有之一。

　　看你要什么吧。

　　對于有保值預期的朋友，請記住以上幾點。

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