01

龍樾海序，國賢府PARK，星寰時代昌平南三國殺，轟轟烈烈來了。

雖然這三個項目都屬于昌平，但是從昌平整體發(fā)展看起，三個項目的本質(zhì)邏輯，還是能找到細(xì)微區(qū)別的。

那么從板塊角度來說，究竟誰才是真正的天選之子呢？

話不多說，我們直接來一波貼臉分析。

02

還是從老傳統(tǒng)說起：

實際上，昌平一直是個傳統(tǒng)的睡城，被海淀睡完，被朝陽睡，發(fā)展也一直是西強東弱，南強北弱。

前幾年昌平也是認(rèn)清了這一點，老老實實抱著海淀大腿，承接海淀外溢，這一點你從他的供地節(jié)奏上就能看出來。

不過，昌平也從來沒有放棄要發(fā)展自己的決心。

在2026年昌平區(qū)政府工作報告中提出：

作為首都重點發(fā)展的平原新城，昌平正處于科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新深度融合、城市建設(shè)與城市更新齊頭并進、生態(tài)底蘊與人文魅力加速釋放的重要階段。

短短一句話，

倒出了昌平未來發(fā)展的方向，與其不愿再做睡城的雄心壯志。

所以，從昌平的整體發(fā)展看昌平三子的土地價值，應(yīng)該是當(dāng)下看龍樾海序，未來看星寰時代，國賢府PARK次之。

所以，昌平三子，雖說是同一時期的項目，不如看做是昌平一路發(fā)展的各個階段的縮影：

龍樾海序——東小口睡城；

國賢府PARK——天通苑2.0

星寰時代——未來科學(xué)城希望之地

具體情況，我們落回到各自的區(qū)位上來看。

從競爭格局來看：

龍樾海序緊貼海淀與另外兩個項目，不完全屬于同一物種，他的競品更多是在昌平線沿線，比如朱辛莊板塊的中海未來之境。

競爭關(guān)系是，究竟誰能更快到海淀？

注意，表妹說的是更快，而不是更近。

因為要說近，沒有比龍樾海序離海淀更近的項目了，一路之隔就是海淀，但它真正要比拼的，是誰能更快達到海淀的核心產(chǎn)業(yè)圈？

也就是說，誰能更滿足海淀碼農(nóng)們極具效率的思維。

龍樾海序距離海淀西二旗、上地等地，直線距離5公里左右，駕車大概20幾分鐘就能到，距離近，時間同樣快。

那么除了駕車呢，據(jù)信源說，東小口早高峰會有大量人群從西小口路，騎著共享電動車，直奔西二旗等地上班，電動車行時間大概在半小時到四十分鐘左右，具體取決于到底去西二旗哪個產(chǎn)業(yè)園。

同樣，我們來看看朱辛莊板塊。

以往沒有東小口的時候，朱辛莊一度是距離海淀最近的板塊，現(xiàn)在這個第一名就要退位了。

不過，它依舊是去海淀西二期最方便的板塊。

中海未來之境距離西二旗同樣是直線5公里左右，但它步行幾百米就能到達昌平線朱辛莊地鐵站，2站地到西二旗，4站地到上地，全程也不過20幾分鐘。

由此看，兩者空間距離、時間距離都差不多，評分不相上下，甚至朱辛莊板塊要略勝一籌。

03

此時，我們再看看小的組團。

朱辛莊板塊，表妹不多說，基本上是個新建的半熟區(qū)了，生活氛圍也日漸濃厚。

重點看東小口板塊，短期看就六個字：

騰退、規(guī)劃、在建

大家可以看下面這張圖：

龍樾海序的四至，全是待修建道路，而這一片修建道路，有兩個隱憂：

1、昌平修路的速度，懂得都懂

2、這幾條路，更靠近海淀，修好了更多是給海淀做貢獻，所以建設(shè)積極性恐怕會沒那么強。

表妹猜想，城建也意識到了這一點，所以總圖規(guī)劃上，把兩個出入口都放在了社區(qū)東側(cè)，潛臺詞就是：

幾條路同時通有難度，但一條路總能修好吧。

在結(jié)合這個地塊的開發(fā)難度，表妹甚至覺得昌平區(qū)說不定承諾了什么，畢竟作為上帝之手，也不能光賣地，不干活。

除此之外，對外出行，還有東小口站。

我查了一下，因為涉及隧道下穿等問題，東小口站進度并不快，有消息說要到 2028年才能建成開通，跟龍樾海序交付時間差不多，不過就要苦了奧海明月、奧森one兩個小區(qū)的業(yè)主，要多堅持兩年了。

開通之后，龍樾海序距離地鐵站直線距離1公里左右，雖不是特別近，但也處在步行能覆蓋的范圍，未來順著13號線龍樾海序的通勤半徑會進一步躍升。

但東小口站開通的意義遠(yuǎn)不止于此，因為軌道的意義：

重要的不是站，是線。

是 13 號線，對海淀、昌平、朝陽貫通后帶來的想象力。

組團內(nèi)的其它配套呢，500m內(nèi)既有待騰退土地，又有海淀的資源回收站，相對較亂，小環(huán)境需持續(xù)提升。

而一旦擴充到 1 公里范疇，你會發(fā)現(xiàn)東小口板塊要啥有啥，東小口森林公園、海淀東升科技園、西三旗萬象匯等等，不光是有，更是城市級濃度，足夠買家們睡得舒舒服服。

板塊正處在從亂紀(jì)元走向恒紀(jì)元的過程中，至少 5 年內(nèi)，要接受小板塊的吊塔林立和塵土飛揚。

就像你愛一個人，不能只愛她的優(yōu)雅知性，同樣還要接受她的蓬頭垢面，不修邊幅。

這樣的板塊與組團格局下，似乎朱辛莊的綜合評分要略高一點，那究竟怎么選？

只有一個答案：

看價格

有位業(yè)內(nèi)知名操盤手說過一句話，不管是地段，還是產(chǎn)品，在價格面前都是弟弟。

話糙理不糙，當(dāng)條件都差不多的時候，就看誰的價格更誘人。

表妹查了一下未來之境樓面價3.4w/m2，目前均價為6w出頭，而龍樾海序的樓面價則是3.2w/m2，天然就具備價格優(yōu)勢，雖然目前網(wǎng)傳均價也在6w/m2左右，但表妹覺得就是煙霧彈，開盤價格大概率是有驚喜。

問題就是，龍樾海序開盤什么價格能閉眼沖？

表妹的心理價位是比未來之境低3000，如果是3000以內(nèi)，就要結(jié)合具體產(chǎn)品做分析，本篇先不說，之后會有專門分析，請大家盯住。

總結(jié)一下，龍樾海序低于5.7w/m2，可優(yōu)先考慮，高于這個價格很可能會為未來之境做嫁衣，畢竟，中海未來之境不可能完全被動挨打。

04

接下來，我們再看看直接競品的兩兄弟：

未來城星寰時代 VS 國賢府PARK

盡管星寰時代和國賢府PARK只有一站地的差距，但實際上星寰時代屬于未來科學(xué)城板塊，而國賢府PARK則屬于天通苑板塊。

表妹覺得，這就是未來科學(xué)城板塊和回天板塊的PK，也是昌平現(xiàn)在和未來的PK。

說白了就是 2 個問題，

1、昌平已經(jīng)做成的餅和新畫的餅?zāi)阆氤阅膹垼?/strong>

2、17號線天通苑東向北一站地，這個價格差值多少？

前者表妹的選擇是吃現(xiàn)成的餅，后者表妹覺得依舊是 3000 塊。

但具體的板塊pk，市場上已經(jīng)有太多分析，銷冠100 也已經(jīng)分別寫過了，這里就不多說了，感興趣的朋友可以戳

表妹就再說點好玩的，和幾句自己的結(jié)論：

1、都說昌平是上風(fēng)上水，這里有個現(xiàn)身說法。在清水河下段一個拐彎的旁邊位置，這個下彎俗稱：

抱水城

按照風(fēng)水學(xué)來說：龍神灣抱過門前，富貴足田園。是很吉祥的寓意。

緊接著，這里的上位規(guī)劃，把清水河引進了歇甲灣公園，并在近期：

正式啟動歇甲灣公園水系連通項目相關(guān)前期規(guī)劃研究工作。

預(yù)計在2028年建成投入使用。

這樣一來，原本的抱水城，就變成了抱水城PLUS版，形成了回龍灣，寓意更是大吉，主累世富貴，真的是了不得。

這個回龍灣，就在歇甲灣的 B 組團，這也很符合開發(fā)規(guī)劃，越往后推的組團，規(guī)劃越完整，等級也越高，畢竟原則上，地是要越賣越貴的。

而原本風(fēng)水不顯的A組團，也就是國賢府PARK所在位置，就成就了抱水城，同樣寓意吉祥。

真的是福地福人居，福人居福地。

你很難說，這樣的風(fēng)水吉位的形成，沒有中建智地的參與還能被促成。

2、除此之外，中建智地還承建了歇甲灣板塊的路網(wǎng)、圖書館、咖啡廳、體育館等等城市運營配套。

憑借著這份心力和初心，以及中建智地營城的能力，我們有理由相信歇甲灣這張餅是可以吃到的，只不過是時間問題。

問題就是，歇甲灣這篇凈地，大家愿意給多長時間？

3、再來說說星寰時代，其實從地價來看，它是這三宗地里樓面價最低的，大約只有2.32w/m2，比龍樾海序低了近9000塊。

要知道，這可是能源谷核心的最后一宗宅地。

通常，我們覺得地價越高代表上位規(guī)劃對這塊地的價值認(rèn)證越高，但在星寰時代，表妹不這么看，表妹覺得它更像是未來科學(xué)城給親兒子開的綠燈，扶一把未來科學(xué)城置業(yè)的青云志。

4、因為這里真的是未來科學(xué)城板塊最成熟的一平方公里，在未來科學(xué)城還是未來科技城的時候，這里就是核心發(fā)展地；在未來科學(xué)城升級為國家級戰(zhàn)略之后，這里的板塊能級和發(fā)展?jié)摿Χ枷喈?dāng)可觀。

也就是說，能源谷板塊的星寰時代不光有現(xiàn)在更有未來。

5、當(dāng)下，所有人都在追逐安全，但是，拉長到一定時間維度來看，紅盤和倒掛或許都不是樓市最后的防線，什么才是，也許應(yīng)該是：孤品。

孤品才是最后的安全防線。

最后，表妹用一張圖，總結(jié)這三個項目的板塊格局：

當(dāng)然，板塊的 PK 并不是最終的定論，我們也會繼續(xù)推出總圖和產(chǎn)品的系列解讀，感興趣的朋友可以持續(xù)關(guān)注～銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規(guī)劃設(shè)計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準(zhǔn)。

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