今年上海樓市最戲劇性的反轉，就是安瀾上海開分銷前后的變化——

一夜之間，風評從一片罵聲，變成全網熱捧。

但是無論風向變了之后大家如何吹，都掩蓋不了項目“滯銷”的事實。

截止到我寫文章的日期（3月11日），項目已售120套，相比于總套數211套，去化率僅為57%。

即便是算上預定的15套，去化率也僅為64%。

而這個去化率，至今都沒有達到最開始項目首開結束后，網上流傳的去化80%、或者單日勁銷88億的水平。

按照網上房地產的簽約數據，大概率首開去化110套左右，去化率約為50%。

而后續兩月的銷售情況，也可以看出并不理想。

那么安瀾上海這個項目，到底為什么賣的這么差呢？

網上之前對項目的全面批評，和如今對于項目的全面夸贊，到底哪些是真，哪些是假呢？

其實安瀾上海這個項目，最明顯的一個問題就是：

購房者普遍對于這個項目的地段都不太認可，甚至可以說認為這就不屬于徐匯濱江。

實話說，我也是如此。

一年多以前這塊地拆遷、還沒出規劃方案的時候，我在文章里對這個地塊的預期一直都是做中產小區——

產品定位應該和中海領邸的產品相似，主力產品應該以中產面積段為主，豪宅改善面積段為輔。

這種主觀判斷，是因為從城市規劃的視角出發，這塊地的規劃定位就和中海領邸那塊地的定位類似，都是中城定位：

中海領邸那塊地，最前些年規劃的時候，定位叫濱江中城。

而所謂的中城，可以理解成開發小型cbd區域，借此提振周圍的老城區（無法成片舊改）。

例如鑫耀中城的建設就是為了讓老去的田林康健也享受生活配套的升級。

當時中海領邸那塊地，就是個承上啟下的作用：

主要連接徐匯濱江資源，逐漸向南站和龍華地區拓展；整體的地段能級可以看作徐匯濱江外溢的二級地段。

而東安地王這里，定位叫東安醫學城，本質上也是作為徐匯濱江北部向徐家匯方向舊改拓展的橋頭堡地區，規劃定位其實也是個“中城”，地段等級也是徐匯濱江的二級地段。

而當時所有的徐匯濱江外溢地段、或者說這些二梯隊地段的新房，幾乎都不會開發成純豪宅，比如匯元璽、濱江天珺都是大比例的小戶型產品。

而東安地塊的開發方向，自然也理應如此——

因為某種程度上來說，東安這個片區的質素，甚至還不如中海領邸那塊地。

理解這點，大家需要先弄明白一個事情：

徐匯沿江這一大片區域，為什么會成為徐匯濱江板塊？

徐匯濱江很特殊，因為這是個持續在生長的板塊。

過去十五年隨著城市開發慢慢擴大版圖，如今成為跨越楓林、斜土、龍華、長橋多個街道的結合體。

而讓眾多板塊串聯到一起的關鍵因素在于兩個字：

共識。

大家認為你是徐匯濱江，你才是徐匯濱江。

而共識的誕生來自于兩個物理基礎：

第一個是成片開發——這也是徐匯濱江能快速逆襲崛起的基礎，成片開發到連片的區域，基本都算成了徐匯濱江。

第二個是邊界——多車道大馬路或者高架橋一直都有分割板塊的功能，一路之隔，天壤之別。

普遍意義上來講，龍吳路、龍漕路以東，內環以南的區域，粗略可以算成徐匯濱江的大片區。

這也是為什么我說，相較之下，中海領邸所在的地塊甚至比東安更加徐匯濱江：

一方面徐匯濱江南段的西岸傳媒港、西岸夢中心地區目前更加成熟且成片開發；

而中海領邸緊鄰徐匯濱江第一豪宅云錦東方，有大哥撐腰，且位置位于龍吳路以內；

包括更南側一點的保利濱江天珺、徐匯濱江壹號也被認為是徐匯濱江的房子。

但是過了龍吳路的項目玖瓏庭，就普遍認為屬于南站地區。

而東安地王，也就是安瀾上海這個項目，更像是徐匯濱江的編外項目。

內環線是一道天塹，不僅僅是物理的阻隔分割，更是板塊氣質的分界線：

內環以外沿江的區域，是徐匯濱江最早成熟的成片次新豪宅區。

而安瀾所在的區域是成片的老破小、老寫字樓、一堆醫院，更像一個塵封多年的老城區。

官方發布的效果圖其實看的就是最清楚的，完全像是兩個世界。

而之前全網黑安瀾的時代，對于安瀾項目硬傷提及最多的就來自于城市界面和環境。

首先就是地塊正南面的高架，無論地上地下，噪音都不小。

實話說上海樓市，北面挨著高架的項目倒是有不少，但是南面正面對著高架的確實也不多。

首開的西區地塊，南側最前排做了200平以內的小戶型，正面對著高架。

可以確定的是，至少這兩幢樓未來噪音影響是肯定避免不了，即便用三層lowE玻璃隔音極好，也不能永遠不開窗不是？

更尷尬的是，這兩幢正對著的又是前面東安花苑的高層老大樓，相當于全面遮擋的視野。

而從整個片區來看，東安地塊所在的小環境周圍，目前也是完全稱不上成片開發的片區。

安瀾上海兩側，都是老破小區域，北部更是成片的老破小，其中夾雜著大量的老寫字樓。

而這個區域未來也很難真正意義上的成片開發——

因為大片的土地都是各種搬不走的公共配套，以醫院、學校、研究所為主，而中間穿插著各種各樣的老破小和老大樓。

這其中很多老破小已經確定不會拆，這個區域短期內是很難通過舊改把城市界面拉平到和徐匯濱江核心區一樣的水準。

而幾所大醫院環繞，更是個挺明顯的硬傷，畢竟只要是個富人多多少少都會在意風水和環境，也比較看重板塊圈層。

這幾所醫院周圍的老破小里，有不少為全國各地來求醫的人準備的民宿和出租屋，整體的板塊氛圍確實不太好。

外區的購房者如果第一次來到這里，只要周邊逛逛很多人就會打退堂鼓，確實是看不上環境。

當然，還是那個問題：

一個本應該做中產社區的地塊做了豪宅，自然就哪里看著都不順眼。

如果這里只規劃一個中產盤、品質做的好一點，那么其實在徐匯競爭力并不算差。

徐匯大部分中產定位分布次新房都是分布在內環外，內環內只有徐家匯的2005年左右的商品房。

像尚匯豪庭、公園道壹號其實也有噪音影響，鑫耀中城、天悅周邊也都是老破小。

大家的稀缺，都是因為徐匯太缺次新高品質的商品房社區。

而如果這里開發成中產小區，類似于中海領邸的產品，主力總價1500-2500，就是個王炸：

內環外+徐家匯外溢概念+徐匯濱江外溢概念+新規住宅。

但在如果做豪宅，那優勢就都不突出，缺點都凸顯出來了。

房不會賣，價格不好談

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當然，這個項目其實是不得不做豪宅。

作為全球地王，高昂的地價直接決定了項目的方案：

做中產社區賣14萬（地價就12.5w）必然是要虧錢，因此只能做豪宅。

當然，從操盤的視角來看：

即便這個地段這么多硬傷、不適合做豪宅，也并不意味著這里做了豪宅就一定會滯銷。

一方面是市場因素；

過去幾年，徐匯濱江這些奇奇怪怪的盤賣的都很火：

挨著高架的西岸譽府都能觸發積分，價格19w的二線江景房潮鳴東方都能接近清盤。

而拿地時上海的豪宅新房確實也都成交很火。

另一方面是產品因素。

這個項目作為全上海第一個抬板項目，打著新時代產品的旗號，多少也能彌補一些地段上的差距。

但是確實，項目的成功和人的成功一樣，都要考慮到歷史進程：

時代給你機會，風口上的豬也能飛起來。

東安這個片區就屬于典型的運氣不大好：

拿地和規劃，在上海樓市豪宅市場火熱的最頂峰；

開盤，卻在上海新房豪宅市場，全面轉衰的分水嶺節點。

自從前年上海新房開始漲價，上海的新房就開始逐漸難賣起來。

畢竟二手房社區都開始了補跌，曾經的價格對標、倒掛空間都在逐漸消失，變成了“正掛”。

隨著去年5月份之后，中產市場的補跌，廣大的新房就逐漸進入了分銷市場，只不過不同板塊進入滯銷的早晚時間略有差距。

而豪宅市場的確是冷卻的最慢，畢竟相對來說還是更加堅挺，或者說是跌的慢。

因此去年上半年開盤的潮鳴東方，雖然價格暴漲但大家還是為他買單了，本質上也是多層利好效應的疊加：

前年929的市場余熱尚在+徐匯濱江價格很堅挺+市場同期沒有明顯同能級地段的競品+綠城的品牌效應第一次亮相的類似于全景艙的產品。

而夏天之后，上海的豪宅市場就有點冷了：

一方面大量二手豪宅掛牌量高企，豪宅開始陸續補跌。

而反映在實際的數據上，我們之前也分析過：

上海的豪宅，在過去兩年的大爆發里，已經基本上把本地310購買力，過去二十年來上海的新上海人富豪都消耗的差不多了。上海豪宅，賣不動了

市場上剩的購買力基本就是兩類：

僅剩的一小部分過去幾年因為各種原因沒有改善的富豪家庭，主力購房者年齡普遍中老年；

以及近幾年才來上海的新貴富豪群體，年齡相對年輕。

這兩類群體的共同特點是挑剔，對產品、戶型、地段都有比較高的要求。

只不過二者對于地段的要求有些差異，主要來自于地段認知的不同：

前者更喜歡傳統高貴地段，安瀾這個區域僅有極少數徐匯地緣家庭能認可；

后者喜歡新天地或者一線江景，而這兩個點位安瀾也都不占。

因此至少在我去安瀾的幾次里，遇到的看房客普遍以地緣改善為主。

缺少稀缺資源江景吸引不到年輕新貴，地段吸引不到老錢，地緣改善雖然有一些西南片區客戶過來，但是總量還是有限。

自然不可能賣得好。

而另一個層面，就是可能作為項目破局希望的新規范抬板產品。

畢竟上海歷史上不乏古北壹號、云錦東方這種靠著產品逆襲地段的案例。

但是這一點，我認為這個項目做的也不好，完全沒體現出來產品優勢。

當然這點并不是指產品設計的戶型之類的，因為客觀來講，這個項目的戶型定位是符合市場需求的，定位成250平左右的入門級豪宅水準。

除了最大的那個370的戶型有點詭異，其他的幾個產品都還不錯。

而上海首個全景倉戶型，在上海樓市還算是比較驚艷的產品。

樣板間風格也是當下比較流行的淺色設計，但是確實少了幾分貴氣，更像中產盤的感覺。

只不過，面積大的房子，新規范贈送的面積確實很難體現。

無論是多贈送的陽臺面積，還是可能砸到的飄窗，在樣板間內的體感，對于整體的面積增加顯得并不多。

而品牌選用上、細節處理上，實話說這個項目做得不算好。

嘉格納，勞芬，當代目前都下放到一千多萬檔次的小區了，這個項目也沒配；后期的面積改造也需要業主自理。

當然，這其實是小瑕疵，我提到的問題主要出現在操盤上：

這個項目的售樓處設計的很一般，完全并沒有把抬板的優勢體現出來。

這個鍋如果算起來，可能要營銷條線和設計條線一起背鍋。

如果大家看過杭州的幾個抬板項目，就知道真正做的好的抬板社區的售樓中心，應該給大家營造出什么樣的場景（圖一杭序府，圖二大家詠印名廬）：

這些項目，都已經是實景，網上很多視頻，大家可以去搜搜。

而安瀾這個盤，目前搞得這個水晶盒子的售樓處是個臨時建筑，并沒有能凸顯出來任何新規住宅的優勢。

至少，我是完全沒有get到抬板豪宅到底和普通豪宅有什么差別。

售樓處唯一讓人、感受到抬板的存在的地方，大概就只有那個前一陣停著溫州看房團的停車場了。

這個營銷手段屬實也是不高明。

真正的豪宅業主誰希望和炒房人士住在一起？

而這種抬板類型的產品，即便不說杭州，上海也有做的不錯的案例。

最典型的就是中興傲舍那個售樓處，至少把大氣的感覺和空中花園、以及架空層做了出來。

雖然人家不是抬板，但是給我的感覺更像抬板。

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豪宅這東西，說起來簡單也很簡單：

大面上看有氣勢，小尺度上看有質感。

畢竟這里價格接近18w一平——

但是在地段上、產品上、環境上、細節上、風格上，目前都給大家一種不值18萬的感覺，那么這個項目自然就不可能賣得好。

而作為一個大盤，千套左右的規模，首開失利對后續的銷售是影響巨大的，還會對周邊二手市場產生持續的影響。

篇幅有限，后續我們會基于未來徐匯的規劃和發展重點，推出新的文章分析。

如果大家選房遇到困難，可來看看我們的分析文章，相信可以得到一定程度的解惑。