快訊背景：2026年1月29日，招商蛇口依托招商局商業房托基金以2.06億完成香港尖沙咀學生公寓項目交割，正式布局CM+U學生公寓品牌，成為中資房企搶抓香港學生公寓市場紅利的重要動作。與宏安地產聯合外資收購酒店改公寓、中原投資布局尖沙咀學生公寓等動作形成呼應，均聚焦香港存量物業改造學生公寓的主流模式，精準契合香港超14萬張學生宿位的市場缺口。

URI認為，此次交易是中資房企依托REITs平臺布局香港民生租賃資產的典型實踐，更是對香港特區政府“城中學舍計劃”的直接響應。

2025年以來，香港持續放寬商業物業改學生宿舍政策，疊加港校非本地生錄取限額提升至50%，學生公寓成為香港房地產市場中兼具抗周期性與穩定收益的優質資產，吸引中資、外資、本地資本多方入局，而招商蛇口憑借央企背景與駐港運營優勢，成為中資布局該賽道的標桿代表。

大宗交易詳情

項目名稱：招商蛇口CM+U學生公寓

成交價：2.06億港元（招商局商業房托基金收購對價）

項目地址：位于香港尖沙咀柯士甸路2號，鄰近香港理工大學，交通便利

地塊性質：原酒店物業，改造為學生公寓

產品構成：改造后提供85個床位，涵蓋單人房、雙人房、三人房等房型，公寓內配有公用學習倉、健身房、男女分區洗衣房等多功能配套，輔以高速Wi-Fi、智能門鎖和24小時安保系統

CM+U學生公寓房型效果圖

租客畫像：主要面向香港理工大學、香港城市大學、浸會大學、香港都會大學等周邊高校的內地及國際留學生

租金參考：參考周邊同類學生公寓，單人房約13000港元/月，雙人房約9000港元/人/月，預計包含水電、網絡及公共設施費用

現運營數據：項目于2026年1月29日完成交割，預計8月前完成改造，9月投運

項目特色：房型設計以簡約溫馨的MUJI風為美學靈感，房內設有大面寬落地玻璃窗

Chronicle

項目時間軸

2024年，香港特區行政長官施政報告推出學生宿舍供應先導計劃，簡化商業物業改宿舍流程，為項目落地奠定政策基礎；

2025年，香港將先導計劃升級為“城中學舍計劃”，擴展至重建類項目并給予地積比等政策便利，同時港校非本地生錄取限額提升至50%，市場住宿需求進一步釋放；2025年底，招商局商業房托基金披露擬以2.06億港元收購香港尖沙咀一酒店物業，計劃改造為學生公寓；

2026年1月29日，招商蛇口完成該項目交割，正式落地CM+U學生公寓品牌；2026年8月，項目預計完成全面改造，進入運營籌備階段；2026年9月，項目計劃正式投入運營，迎接新學年赴港留學生入住。

此次并非招商蛇口首次布局香港租賃市場。此前其已在港打造CM+壹棠酒店及服務式公寓，積累了一定的租賃資產運營經驗，CM+U公寓則聚焦留學人群租住需求，致力于為青年學子打造安全舒適、管理專業的品質居住體驗。此次切入學生公寓，也意味著其香港租賃業務進一步延伸至教育配套型租賃資產。

CM+U學生公寓公區效果圖

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收購方式與交易結構

本次交易采用“央企主體+REITs平臺+專業運營”的結構化運作模式，成為中資房企布局香港跨境租賃資產的標準化路徑，實現資本運作與資產運營的深度綁定。

從收購方式看，本次項目是由招商局商業房托基金完成物業收購，招商蛇口不承擔前端資產持有職能，主要負責后續改造和運營。也就是說，這筆交易先由基金端完成資產裝入，再由運營端負責把物業改造成可投入市場的學生公寓。

從交易結構看，這是一種比較清晰的分工安排。資金端，房托基金承擔收購對價，作為資產持有主體，關注的是項目改造完成后的出租表現和收益兌現；執行端，招商蛇口負責改造設計、工程推進、產品落地及后續招租管理，決定項目能否按期開業并形成穩定運營。

URI深度解讀

一、交易主體的戰略邏輯

（一）操盤方招商蛇口：重點不是擴品牌，而在跑通協同模式

對招商蛇口而言，這筆交易的關鍵不只是新增一個學生公寓項目，而是檢驗其在香港能否跑通“基金持有、專業運營”的協同模式。過去房企更熟悉的是開發、銷售和回款邏輯，而學生公寓更看重改造完成后的出租組織、租戶管理和持續運營能力。若該項目后續出租和運營表現穩定，招商蛇口沉淀的將不只是一個案例，而是與資本平臺配合管理租賃資產的經驗，這種能力未來也有可能外溢到其他持有型產品。

CM+U學生公寓公區效果圖

（二）招商局商業房托基金：重點不只是收購資產，而是測試資產邊界

對招商局商業房托基金而言，這筆交易的意義也不只是新增一項香港物業，而是在測試學生公寓這類資產能否被納入可長期配置的持有組合。與傳統商辦、零售或酒店資產相比，學生公寓更依賴穩定出租和運營效率，其收益兌現更接近日常租金管理，而非周期性買賣價差。若項目后續經營數據理想，基金驗證的將不僅是一項資產，而是一類資產——教育配套型租賃物業是否具備持續配置價值？

二、行業啟示：中資搶灘香港學生公寓賽道的新趨勢

香港學生公寓市場正在發生一個更值得注意的變化：它正在從機會型項目，逐步轉向機構型資產。過去市場更關注誰先拿到物業、誰先完成改造；但隨著更多資金進入，未來真正拉開差距的，不再只是拿項目的能力，而是后續把項目穩定運營出來的能力，包括出租率、租金水平、服務體系和成本控制。

對內地市場而言，值得學習的也不是簡單的“商改宿”路徑，而是基金持有、專業運營、現金流導向這套分工邏輯。它提示的不是去復制一個項目，而是重新理解學生公寓能否被當作一類獨立資產，而不是附屬配套。

因此，這筆交易真正值得看的，不是項目體量，也不是品牌新舊，而是它是否能證明一件事：學生公寓在香港已經不只是補宿位的民生項目，而是可以被機構投資者長期持有、由專業團隊持續運營的租賃資產。

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶