深圳樓市暖風(fēng)一吹，很多人開始琢磨換房子。

　　但今時不同往日，置換不是搬個家就完事了，而是家庭核心資產(chǎn)的一次重要重組。方向選對，資產(chǎn)升級；方向錯了，不僅資產(chǎn)會降級，甚至?xí)A層下滑。

　　最近我們收到了不少關(guān)于換房的咨詢，發(fā)現(xiàn)大家容易在關(guān)鍵問題上“掉鏈子”，這里挑兩個典型的案例跟大家分享一下。

　　01

　　兩套“雞肋房”，該留哪一套？

　　一位讀者的情況是這樣的：

　　在深圳有兩套房。一套是福田百花的老破小，學(xué)區(qū)已經(jīng)用完，房子建成于90年代；另一套是龍崗中心城的5房，180平左右，小區(qū)環(huán)境好、住著舒服，但通勤距離遠(yuǎn)。家庭收入不錯，想優(yōu)化資產(chǎn)。

　　糾結(jié)的點，是先賣掉哪一套更合適？

　　個人看法：

　　如果條件允許，最理想的狀態(tài)是，兩套都考慮優(yōu)化。

　　為什么？

　　福田百花的老破小，雖然目前有學(xué)區(qū)優(yōu)勢，但板塊和產(chǎn)品嚴(yán)重老化，居住體驗差，未來走下坡路的概率較高。龍崗的大房子，在非核心區(qū)面積過大，總價不低，將來想轉(zhuǎn)手時，接盤的人會非常少。

　　留任何一套，本質(zhì)上都是在固化資產(chǎn)的缺陷。

　　正確的思路是，趁著小陽春熱度兩套都賣了，結(jié)合自己的資金情況，換一到兩套地段、產(chǎn)品、流動性都更好的硬通貨。

　　畢竟，在深度分化的市場里，籌碼質(zhì)量大于一切。

　　02

　　兩千萬預(yù)算，反而更難選？

　　還有一位讀者的情況是，舊房賣掉后，加上現(xiàn)金有1000萬+，想買套2000萬左右的改善房。

　　談起看房之路，她說好頭疼。

　　從南山、福田一路到龍華，能看的新房和二手房基本看了個遍，感覺已經(jīng)麻木了，越看越沮喪。

　　為什么會這樣？

　　我們經(jīng)常說，房子總價越低，踩坑的幾率就越高，因為選擇多；房子總價越高，踩坑的幾率反而越低，因為高總價本身就幫你成功躲了很多坑。

　　上千萬的資金量，在深圳已經(jīng)屬于高端購買力。這個級別的資金，想要在當(dāng)下市場買一套好房子，嚴(yán)格來說不是什么難事。畢竟現(xiàn)在2000萬的房子，幾年前都是3000萬起步的，加上金融政策寬松了，如果再想往上提一提標(biāo)的質(zhì)量，操作方面也有更多積極的調(diào)整空間。

　　之所以越看越沮喪，大多是因為不太會抓主要矛盾。

　　既要地段好，又要第一梯隊學(xué)區(qū)，樓齡、樓層和戶型也要片區(qū)最佳。

　　這些都是很樸素的買房要求，但如果各方面都卡得很死，往往容易因小失大——

　　要么在核心區(qū)域買到“邊角料”，要么在非核心區(qū)買到高品質(zhì)盤。

　　那些買到偽豪宅而后悔不已的，大多都是源于看房時迷了眼。

　　對于高總價改善，必須死磕地段和品質(zhì)，學(xué)區(qū)和戶型這些因素反而可以綜合衡量。

　　03

　　換房的核心是升級

　　當(dāng)下市場，成功的置換不再是簡單的以小換大，而是把家庭財富從「普通居住品」換成「優(yōu)質(zhì)投資品」。

　　你需要果斷處理掉的，是那些有明顯硬傷的不良資產(chǎn)，比如樓齡太老、位置太遠(yuǎn)，或是總價尷尬的錯配產(chǎn)品。

　　你應(yīng)該努力換入的，是那些占據(jù)好地段、擁有好產(chǎn)品、符合未來主流居住需求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　市場已經(jīng)進入改善時代，機會是留給那些能果斷優(yōu)化資產(chǎn)配置的人。但方向比努力更重要。在錯誤的道路上換房，會讓你離目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。

　　很多置換群體，前期買錯房的原因，拋開買房時機，大部分都是吃了選錯地段的虧。

　　未來的深圳樓市不缺房子，缺的是流通性好、金融屬性強和具備升值潛力的好房子。

　　在這個時間點上，找到價值高且價格被低估的房子，然后完成置換，確保資產(chǎn)的成長性。對于換房群體而言，這是低成本向上置換的機會，說是十年難得一遇也不為過，抓住了，你就是自己的錦鯉；抓錯了，你就是時代的棄兒。