2025年秋季學(xué)期，湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)北門(mén)外的武漢城建·水岸5號(hào)樓、6號(hào)樓正式作為學(xué)生公寓投入使用。兩棟原本面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的商品住宅，經(jīng)整體購(gòu)置與改造后，轉(zhuǎn)化為高校住宿資源。這一項(xiàng)目被視為全國(guó)首個(gè)存量商品房整體改建高校學(xué)生公寓的落地案例。

據(jù)URI調(diào)查，收購(gòu)方湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)，收購(gòu)武漢城建?水岸 5 號(hào)樓、6 號(hào)樓，共涉352套商品房（原92–118㎡），每套拆除非承重隔墻，增設(shè)獨(dú)立衛(wèi)浴、學(xué)習(xí)桌、儲(chǔ)物柜，取消客廳冗余隔斷，強(qiáng)化通風(fēng)采光。總建筑面積3.7萬(wàn)方，統(tǒng)一改造成研究生雙人間，總床位2800個(gè)。與傳統(tǒng)高校宿舍建設(shè)依賴校內(nèi)新建不同，這一項(xiàng)目通過(guò)直接獲取校園周邊成熟存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了住宿供給的快速形成。

該項(xiàng)目是全國(guó)首個(gè)以購(gòu)置存量房代替新建學(xué)生公寓的創(chuàng)新實(shí)踐，被教育部、住建部聯(lián)合調(diào)研組認(rèn)定為盤(pán)活存量資產(chǎn)、破解高校宿舍緊張的典型案例。

01

象牙塔旁的“新家”：

一次“抄近道”的解題

圖：學(xué)生公寓實(shí)景

URI認(rèn)為，這項(xiàng)目能成立，首先靠的不是概念，而是標(biāo)的條件足夠硬。項(xiàng)目與湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)僅一路之隔，距校門(mén)直線距離不足400米，5#、6#樓又是整棟、集中、可統(tǒng)一改造的現(xiàn)房資源，天然滿足高校最看重的三項(xiàng)約束：通學(xué)半徑短、組織管理方便、落地周期可控。對(duì)一所正在推進(jìn)新工科布局、并計(jì)劃持續(xù)向長(zhǎng)江新區(qū)校區(qū)導(dǎo)入學(xué)院與學(xué)生規(guī)模的高校而言，這類資產(chǎn)的稀缺性遠(yuǎn)高于一般住宅。

圖：學(xué)生公寓實(shí)景

再看交易本身，賬也算得過(guò)來(lái)。該項(xiàng)目總投資約1.98億元，其中毛坯購(gòu)置費(fèi)用1.72億元、裝修改造費(fèi)用2586.29萬(wàn)元；據(jù)URI測(cè)算，平均收購(gòu)單價(jià)約4650元/平方米，較項(xiàng)目早期開(kāi)盤(pán)均價(jià)7300元/平方米折價(jià)超過(guò)35%。更關(guān)鍵的是，學(xué)校并不是臨時(shí)起意“撿便宜”，而是此前已對(duì)周邊多個(gè)項(xiàng)目做過(guò)調(diào)研和談判，最終選中了與自身需求匹配度最高的一處，這說(shuō)明高校采購(gòu)邏輯看重的從來(lái)不是低價(jià)本身，而是近校、整棟、現(xiàn)房、可改四個(gè)條件同時(shí)成立。

02

空間改造：

從“家的單元”到“青春社區(qū)”

改造，絕非簡(jiǎn)單的掛牌換名，而是不同群體生活圈層的改變。其核心命題是：如何將服務(wù)于核心家庭的私有住宅單元，轉(zhuǎn)化為適合集體生活、促進(jìn)學(xué)術(shù)成長(zhǎng)的青春社區(qū)？

第一步是結(jié)構(gòu)重組與安全筑基。改造首先處理的是底層安全與空間重構(gòu)問(wèn)題。在保留原有建筑主體結(jié)構(gòu)的前提下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)室內(nèi)布局進(jìn)行了重新組織，使原本面向家庭居住的套內(nèi)空間，轉(zhuǎn)向更適合學(xué)生日常起居、學(xué)習(xí)和收納的使用方式。

圖：宿舍實(shí)景

從實(shí)景來(lái)看，原有客廳等公共空間被轉(zhuǎn)換為共享學(xué)習(xí)區(qū)域，主臥、次臥等則按照宿舍使用需求重新布局，形成更適合集體居住的房間組合。與此同時(shí)，采光、儲(chǔ)物、電源接口等基礎(chǔ)使用條件也被納入改造考量，保證空間轉(zhuǎn)換之后仍具備穩(wěn)定、舒適的日常使用體驗(yàn)。

此外，項(xiàng)目原有戶型面積相對(duì)寬裕，普遍配有連接雙空間的寬陽(yáng)臺(tái)，這也讓改造后的宿舍在通風(fēng)、晾曬和空間感上，明顯區(qū)別于傳統(tǒng)高密度宿舍產(chǎn)品，為后續(xù)使用留出了更大的彈性。

圖：陽(yáng)臺(tái)實(shí)景

第二步是功能注入與細(xì)節(jié)關(guān)懷。在完成基礎(chǔ)空間重組之后，改造進(jìn)一步從“能住”走向“好用”。每個(gè)住宿單元都盡可能保留了原有衛(wèi)生間配置，并配備洗衣機(jī)、淋浴等生活設(shè)施，使學(xué)生的洗漱、清潔和日常起居能夠在套內(nèi)完成，減少傳統(tǒng)集中式宿舍中高頻排隊(duì)、共享不足帶來(lái)的使用壓力。

圖：洗衣房實(shí)景

同時(shí)，項(xiàng)目并未將改造停留在室內(nèi)。圍繞學(xué)生日常生活的高頻需求，公共區(qū)域同步補(bǔ)充了學(xué)習(xí)、生活與交流功能，室外則增設(shè)自行車(chē)停放區(qū)和活動(dòng)場(chǎng)地，讓住宿空間從單一休息場(chǎng)所，延展為兼具生活支持與公共活動(dòng)屬性的復(fù)合型學(xué)生社區(qū)。

03

一個(gè)可復(fù)制的“多贏”方案

圖：教學(xué)樓實(shí)景

這個(gè)項(xiàng)目的終極價(jià)值，遠(yuǎn)不止于解決了2800個(gè)床位。更在于它把高校住宿擴(kuò)容、存量資產(chǎn)再配置和地方協(xié)同推進(jìn)，放進(jìn)了同一個(gè)項(xiàng)目框架里完成。它說(shuō)明，高校宿舍供給并不只能依賴傳統(tǒng)的新建路徑，圍繞學(xué)校周邊可轉(zhuǎn)化資產(chǎn)，同樣可以形成一條更快落地的補(bǔ)位方案。

對(duì)于高校而言，這種模式的價(jià)值，在于把原本冗長(zhǎng)的建設(shè)周期壓縮成更可控的落地周期。相較于從征地、報(bào)建到施工、驗(yàn)收的完整開(kāi)發(fā)鏈條，直接購(gòu)置存量房并實(shí)施定向改造，更適合應(yīng)對(duì)擴(kuò)招帶來(lái)的階段性住宿壓力，也能讓學(xué)校把有限的資金和管理資源，更集中地投向教學(xué)、科研和校內(nèi)核心建設(shè)。

對(duì)于資產(chǎn)端而言，這也不是一筆普通去化。原本面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的住宅產(chǎn)品，在這一案例中被重新組織，交易邏輯隨之發(fā)生變化，需求方不再是分散的購(gòu)房者。對(duì)公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，這種轉(zhuǎn)化真正值得關(guān)注的，不是一次性銷(xiāo)售回款，而是存量住宅在特定需求牽引下，被重新納入長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)體系的可能。

圖：教學(xué)樓實(shí)景

更重要的是，這一項(xiàng)目并不是脫離政策框架的個(gè)別操作，而是建立在明確制度口徑之上的一次落地驗(yàn)證。2024年，國(guó)家發(fā)改委、教育部等七部門(mén)印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確鼓勵(lì)高校通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃學(xué)校周邊人才公寓、商住樓等社會(huì)用房補(bǔ)充宿舍資源；同年，湖北省出臺(tái)實(shí)施方案，進(jìn)一步細(xì)化了購(gòu)買(mǎi)、租賃周邊社會(huì)用房擴(kuò)充宿舍的操作方向。湖北大學(xué)這單的真正分量，正在于它把政策文件里的“鼓勵(lì)”變成了一個(gè)已經(jīng)建成、已經(jīng)投用、已經(jīng)被驗(yàn)證的項(xiàng)目樣本。

圖：國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》

它釋放出的信號(hào)很清楚——在存量時(shí)代，部分住宅資產(chǎn)的價(jià)值，并不只停留在銷(xiāo)售終局，也可以在機(jī)構(gòu)型住宿需求中獲得新的使用場(chǎng)景與價(jià)值支點(diǎn)。

本學(xué)生公寓項(xiàng)目的意義，不在于“首單”標(biāo)簽本身，而在于它證明了一件事：高校住宿資源的補(bǔ)充，未必只能通過(guò)傳統(tǒng)建設(shè)路徑完成；部分與校園高度貼近、條件成熟的存量資產(chǎn)，同樣可以被納入教育基礎(chǔ)設(shè)施體系。

往后看，誰(shuí)能同時(shí)提供合適標(biāo)的、合規(guī)改造、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)三項(xiàng)能力，誰(shuí)就更有機(jī)會(huì)進(jìn)入這類機(jī)構(gòu)型住宿需求的新周期。這個(gè)信號(hào)，對(duì)公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)比“去庫(kù)存”三個(gè)字更重要。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

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