招商蛇口迎來“85后學霸”副總經理 ，戰略調整信號強烈

于帥卿/發自北京

央企地產板塊的戰略性重組信號越來越明確。

3月19日，剛交出2025年度業績答卷的招商蛇口宣布，李弘遠正式出任公司副總經理。

這是李弘遠首次出現在招商蛇口領導班子名單中。一個月前，他還是招商局集團戰略發展部/科技創新部副部長；有市場消息稱，早在3月11日招商蛇口的閉門干部大會上，他已以副總經理身份亮相。

1985年出生的李弘遠，成為招商蛇口現任管理層中最年輕的副總經理。

“這并非常規人事輪換，而是戰略轉向的強烈信號。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析表示，2025年9月，招商蛇口核心管理層已完成調整，此次任命是對新班子的進一步補強。“選擇在年報發布節點官宣，意在向資本市場傳遞‘甩包袱、新出發’的決心，也表明公司已意識到必須通過組織與戰略變革，突破傳統開發模式的路徑依賴。”

年報顯示，2025年招商蛇口實現營業收入1547.28億元，同比減少13.53%；歸屬上市公司股東的凈利潤10.24億元，同比下降74.65%。盡管利潤承壓，但公司全年累計簽約銷售金額1960.09億元，行業排名提升至第四位。

管理團隊能力矩陣顯現

李弘遠的履歷頗具亮點。

公開資料顯示，他同時擁有清華大學建筑學碩士學位和哈佛大學景觀建筑碩士學位，職業路徑更是呈現出清晰的“集團總部—業務一線”的交替特征。

李弘遠曾歷任招商局集團區域發展部、戰略發展部/科技創新部等部門職務，亦曾在前海自貿投資發展有限公司、招商漳州開發區有限公司等一線平臺擔任要職，積累了產城融合與片區開發的實戰經驗。

“這條培養路徑清晰表明，李弘遠是被作為重點戰略儲備人才打造的，這使其同時具備了頂層戰略視野和一線操盤能力。”一位長期觀察地產行業的人士評價道。

值得關注的還有另一位高管的動向。有市場消息顯示，招商蛇口內部培養的總經理助理趙方也已晉升為副總經理。

趙方是招商蛇口自主培養的管培生，任職長達18年，曾長期在地方公司歷練，2023年調入總部后牽頭主導了產品體系的變革升級，“璽”“序”等高端產品系口碑漸起。

一位熟悉招商蛇口的人士曾對媒體表示，公司的用人風格相對保守，通常從系統內部選拔，“讓熟悉的人干熟悉的事”，趙方的晉升符合這一傳統。

不過，截至發稿，趙方的任命尚未在上市公司層面正式公告。招商蛇口官網也僅更新了李弘遠的相關信息。

柏文喜分析認為，李弘遠大概率將分管戰略投資等方向，其復合背景有望助力招商蛇口的綜合規劃戰略落地；趙方的晉升則體現了公司將產品力置于核心競爭力地位的決心。

他進一步表示，目前招商蛇口核心團隊呈現出“老將掌舵、內外補強、專業攻堅”的特點。其中，朱文凱、聶黎明等資深“老將”在招商體系內成長，深諳公司文化與業務；趙方主攻產品管理，李弘遠側重戰略與產城融合，呂斌專注于物業與代建，共同構成了能力矩陣。

針對此次人事任命及相關的經營戰略問題，中國房地產報記者致電致函招商蛇口，截至發稿，未獲得公司方面回復。

組織架構深度變革

與人事調整同步的，是一場深刻的組織變革。2025年，招商蛇口在開發業務線實施了架構調整，取消了原有的五大區域公司，轉變為總部直管城市公司的扁平化模式。

董事長朱文凱在近期的2025年業績說明會上進一步提出推行“敏捷管理”，包括依據業務形態分類管理、全面取消非開發業務的中間層級等，核心目標是提升決策與執行效率。

這一系列動作的背后，是公司對行業趨勢的重新判斷。朱文凱明確表示，房地產行業依賴人口、城市化、經濟高增長和金融杠桿的“四大紅利”正在消退，競爭已進入“能力較量”的新階段。招商蛇口的戰略目標是從傳統開發商，轉型為“開發商+運營商+服務商”。

從業務數據看，轉型已具雛形。2025年，在開發業務發揮“壓艙石”作用的同時，資產運營與物業服務兩項業務合計實現并表收入238.99億元，占總營業收入比重提升至15.4%，同比上升2.8個百分點。

其中，資產運營收入同比增長2.2%，公司已搭建起3個REITs（REITs）平臺，并計劃在2026年推進第四只商業類REIT的發行。物業服務收入占比也已超過10%，成為穩定的增長極。

招商蛇口的投資策略也體現出極強的戰略聚焦。2025年，招商蛇口在土地市場累計獲取43宗地塊，總拿地金額938億元。這些投資高度集中于“核心10城”，其投資額占比接近90%，其中一線城市投資占比高達63%，彰顯了深耕高能級市場的決心。

躋身行業第四，招商蛇口站在了新的起點，機遇與挑戰并存。央企背景為其帶來了顯著的融資優勢，2025年末綜合資金成本 2.74%，較年初下降25BP，持續處于行業領先水平，為核心城市的精準投資提供了有力支撐。

但挑戰同樣不容忽視。2025年凈利率為0.45%，凸顯了盈利能力修復的迫切性；近年來持續的存貨減值計提，2020年至2024年累計計提存貨跌價準備137億元，2025年計提減值準備合計42.7億元（其中存貨跌價準備32.69億元），表明歷史包袱仍需時間消化。與此同時，經營現金流凈額同比下降69.67%，對公司平衡“保交付、促回款、穩投資”多重目標的能力提出了更高要求。

“李弘遠的戰略視野有助于優化投資決策，趙方的產品能力可提升項目溢價，但房地產行業的深層調整并非單靠人事變動就能化解。”柏文喜分析表示，關鍵在于新團隊能否在“規模與質量”“速度與利潤”“開發與管理”之間找到新的平衡點，真正實現從“開發商”向“綜合運營服務商”的轉型。

對于剛剛就任的李弘遠而言，招商蛇口副總經理只是一個新的起點。對于整個招商蛇口來說，這一煥新的管理團隊能否帶領公司在行業重塑期實現突圍，答案將在未來的市場表現中逐漸清晰。