2026年3月17日，中金廈門(mén)安居REIT擴(kuò)募申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，預(yù)計(jì)擴(kuò)募規(guī)模6.858億元，擬購(gòu)入廈門(mén)市島內(nèi)兩個(gè)公寓項(xiàng)目。中金廈門(mén)安居REIT也成為繼華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT之后，全國(guó)第三單完成擴(kuò)募的保障性租賃住房REIT。

此次擴(kuò)募順利獲批，標(biāo)志著廈門(mén)保租房REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”模式實(shí)現(xiàn)成熟落地，再一次驗(yàn)證了保租房REITs通過(guò)持續(xù)注入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張的可行路徑。

▲中金基金管理有限公司發(fā)布公告

01.資產(chǎn)分析

本次擴(kuò)募入池標(biāo)的分析

本次擴(kuò)募規(guī)模6.86億元，擬購(gòu)入廈門(mén)島內(nèi)兩處優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，具體信息如下：

【項(xiàng)目一：林邊公寓】

所在地：廈門(mén)市思明區(qū)觀音山片區(qū)北部、地鐵2號(hào)線東宅站、半屏山路和下堡路交叉口東北側(cè)

建筑規(guī)模：建筑面積21,254.68平方米，共計(jì)696套保障性租賃住房

戶型：共一棟樓30層，每層24戶，一層為大堂、架空及辦公室，2層至30層均為公寓，該公寓戶型設(shè)計(jì)均為31㎡帶陽(yáng)臺(tái)的單間，共計(jì)696套。

周邊配套：且毗鄰地鐵2號(hào)線東宅站站口，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，出行便利；商業(yè)配套則包含寶龍一城、萬(wàn)達(dá)、JFC商圈等豐富高端綜合體。

投入運(yùn)營(yíng)時(shí)間：2022年9月

剩余年限：67.25年

▲林邊公寓實(shí)景圖

【項(xiàng)目二：仁和公寓】

所在地：廈門(mén)市湖里區(qū)五緣灣片區(qū)金山西路以北、支四路以南、支五路以西、金蓮路以東

建筑規(guī)模：建筑面積68,663.30平方米，共計(jì)1,993套公共租賃住房

戶型設(shè)計(jì)：該項(xiàng)目共有含單間公寓、一房型、二房型、三房型在內(nèi)的房源1993套，單間公寓及一房型套內(nèi)配有能滿足基本生活需求的家具家電。

周邊配套：地處五緣灣醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，系園區(qū)配套保障房項(xiàng)目，周邊緊鄰復(fù)旦中山醫(yī)院、廈心醫(yī)院、弘愛(ài)醫(yī)院，是全市首批入選“寧?kù)o小區(qū)”的社區(qū)。

投入運(yùn)營(yíng)時(shí)間：2022年4月

剩余年限：67.25年

▲仁和公寓實(shí)景圖

02.新舊對(duì)比

長(zhǎng)短互補(bǔ) 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

經(jīng)對(duì)比，URI租住認(rèn)為，本次擴(kuò)募擬購(gòu)入資產(chǎn)與原有資產(chǎn)在區(qū)位、租金、租約期限上均形成差異化配置，在擴(kuò)大基金規(guī)模的同時(shí)優(yōu)化了資產(chǎn)組合的結(jié)構(gòu)，有助于提升整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和收益穩(wěn)定性。

▲（為有效對(duì)比，原有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況選擇2025年9月末節(jié)點(diǎn)數(shù)據(jù)）

01

區(qū)位形成“島外+島內(nèi)”格局

原有兩個(gè)項(xiàng)目位于集美區(qū)，是廈門(mén)市常住人口最多、青年群體占比最高的區(qū)域；本次擴(kuò)募擬購(gòu)入項(xiàng)目則位于島內(nèi)思明區(qū)和湖里區(qū)，屬于城市核心稀缺地段，分別輻射觀音山商務(wù)區(qū)與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

02

租金水平體現(xiàn)差異化定價(jià)邏輯

本次擬購(gòu)入的林邊公寓租金單價(jià)為50.54元/平方米/月，顯著高于原有項(xiàng)目，租金梯度的存在，有助于基金資產(chǎn)組合在保障屬性與收益性之間形成平衡。

03

新舊項(xiàng)目出租率均維持高位

原有項(xiàng)目出租率分別為99.19%和99.32%，接近滿租狀態(tài)；林邊公寓項(xiàng)目出租率為97.56%、仁和公寓項(xiàng)目出租率為99.55%，同樣處于健康水平。

04

擬擴(kuò)募資產(chǎn)租期更長(zhǎng)

原有兩個(gè)項(xiàng)目剩余租期加權(quán)平均為0.6年左右，而林邊公寓的剩余租期為0.88年，仁和公寓更是全部為企業(yè)租戶，加權(quán)的平均租約期限達(dá)到2.70年，短期內(nèi)租金調(diào)整壓力較小，現(xiàn)金流可預(yù)期性更強(qiáng)。

03.擴(kuò)募成效

分散風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模擴(kuò)張與收益增厚

根據(jù)擴(kuò)募說(shuō)明書(shū)披露，本次擴(kuò)募對(duì)基金產(chǎn)生的三個(gè)積極影響，并將對(duì)基金的長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)作形成多重支撐：

一是分散投資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置。本次擬購(gòu)入的林邊公寓、仁和公寓位于廈門(mén)市思明區(qū)、湖里區(qū)，與首發(fā)資產(chǎn)所在的集美區(qū)形成區(qū)域互補(bǔ)，有助于降低單一區(qū)域或單一項(xiàng)目可能帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，提升資產(chǎn)組合的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二是擴(kuò)大基金規(guī)模，提升現(xiàn)金分派率。本次擴(kuò)募預(yù)計(jì)募集規(guī)模為6.858億元，擴(kuò)募后基金總規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到約28.555億元。根據(jù)可供分配金額測(cè)算報(bào)告，假設(shè)擴(kuò)募于2025年10月1日完成，2026年度現(xiàn)金分派率預(yù)計(jì)由2.59%上升至2.96%。在基金規(guī)模效應(yīng)之下，分派率將有所提升，增強(qiáng)基金競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。

三是增加基金份額，增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性。基金首次發(fā)行份額為5億份，本次擴(kuò)募完成后基金份額將進(jìn)一步增加。隨著持有資產(chǎn)數(shù)量及基金份額的提升，二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度有望得到改善，有助于提高基金的流動(dòng)性和交易便利性。

04.擴(kuò)募進(jìn)程

8只REITs擴(kuò)募進(jìn)程全景

據(jù)URI城市租住統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)目前已有有三單保租房REITs完成擴(kuò)募，8只保障性租賃住房REITs呈現(xiàn)出“兩單落地、一單獲批、三單推進(jìn)、兩單待啟”的進(jìn)度差異。

三只擴(kuò)募已落地的REITs分別為華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT和中金廈門(mén)安居REIT，這表明無(wú)論是市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目還是國(guó)企保租房運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，只要底層資產(chǎn)足夠優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力扎實(shí)，均可獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可與支持；

且三只基金擴(kuò)募購(gòu)買的資產(chǎn)具備共性——均布局在一線或強(qiáng)二線城市核心區(qū)域，充分印證了“核心地段+專業(yè)運(yùn)營(yíng)”是保租房REITs核心價(jià)值與穩(wěn)健收益的決定性因素。

隨著三單保租房REITs擴(kuò)募項(xiàng)目相繼落地，我們認(rèn)為，行業(yè)“首發(fā)+擴(kuò)募”的良性機(jī)制已初步形成可復(fù)制、可推廣的模式。

未來(lái)隨著“首發(fā)+擴(kuò)募”機(jī)制的持續(xù)優(yōu)化完善，更多優(yōu)質(zhì)存量保租房資產(chǎn)有望通過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)化路徑進(jìn)入資本市場(chǎng)，打通“投融管退”全鏈條的良性循環(huán)，解決保租房建設(shè)周期長(zhǎng)、資金沉淀過(guò)重、周轉(zhuǎn)效率低的、痛點(diǎn)，為保障房領(lǐng)域引入長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)的資本，推動(dòng)整個(gè)公募REITs市場(chǎng)存量規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)容。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)復(fù)核、URI調(diào)研及data bank

撰文: URI研究中心

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