九龍倉，有點慌

“店王”專業戶也無奈

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@成都IFS

兩家公司，兩種劇本。九龍倉的這個財報季，喜憂參半。

一邊是九龍倉集團時隔一年成功扭虧，基礎凈盈利暴增47%至41.04億港元，年終凈負債清零的 “翻身戲”；另一邊卻是九龍倉置業凈虧損擴大至42.57億港元，資產凈值下滑3%的 “倒春寒”。

在商業地產領域，九龍倉是當之無愧的“店王專業戶”。從曾經的“亞洲店王”海港城到成都IFS，其手持的每一張牌幾乎都是城市核心地段的稀缺資產，是穿越周期的“壓艙石”。

然而，2025年的年報帷幕之下，這家深耕香港、布局內地的老牌商業玩家，正在市場波動中艱難平衡，藏著存量時代的無奈、迷茫與突圍焦慮。

正如九龍倉置業公司董事會主席吳天海在業績會所言：“關于零售市道，今年1月、2月我們初步看到的情況還算可以……如果目前的開局情況能持續下去，其實今年整體銷售我不希望太悲觀。”

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九龍倉集團扭虧為盈

兩大“店王”收割首店

2025年，九龍倉集團錄得總收入109.97億港元，同比下跌9.23%；集團基礎凈盈利41.04億港元，同比增長46.68%，主要因為內地發展物業應占減值撥備減少至8.39億港元；股東應占盈利5000萬港元，2024年度同期則錄得虧損32.24億港元，成功實現扭虧為盈。

期內，內地投資物業板塊錄得收入44.19億港元，同比跌3%；營業盈利28.76億港元，跌4%。九龍倉集團提到，年內零售銷售復蘇主要源于政府的“以舊換新”政策及促銷活動；而寫字樓則深受租賃需求疲弱的影響，出租率及租金持續下行。

九龍倉集團內地商場，主要分為三條產品線——IFS、時代廣場、奧特萊斯。其中，IFS系列是絕對的中流砥柱，特別是成都IFS和長沙IFS，兩個項目一直都是城市中商場場日均客流排名TOP1，從未被超越，構成了九龍倉在內地的競爭壁壘。

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成都IFS：首進“百億俱樂部”，首店增肌與手店退潮

2025年，成都IFS新開店鋪超過80家，其中成都地區獨有品牌超過50家，包括FERRAGAMO全新概念旗艦店、Ralph Lauren中國內地首家旗艦店、Onitsuka Tiger西南首家概念店等。

此外，成都IFS 2025全年舉辦超10場全國或西南首展，包括JORDANWOFI「銀蟒入侵」限時快閃、Valentino成都精品店活動、JORDAN WOF|黑腳趾X黑腳趾、凱樂石FUGA「大坡王黑山:雙生藝術展」、江詩丹頓「The Quest臻途品牌路演」、COACH 秋季新品快閃等品牌活動；以及多項藝術和展覽活動，如 SPARKLE&BLOOM“新”花怒放主題交互展、RUN to POWER“立而新生”西南首展、成都IFS首屆公共藝術計劃“共同的交響EVERYDAYSPARKLES”、「奇遇熊貓米奇」限定主題快閃全國首展等。

批量首店、重磅首展“雙響炮”，帶動成都IFS銷售額、客流大漲。據媒體公開報道，其2025年銷售額首次超100億元，正式宣告邁入“百億店王”陣營。

可光亮之下，泛起漣漪。今年2月，運營近12年、縱跨成都IFS商場L3-L4層的Lane Crawford連卡佛門店正式閉店，這是該精品買手制百貨繼北京銀泰中心in01門店后在中國內地關閉的第二家門店。

這家中西部唯一的連卡佛，匯聚時裝、美容、家居等品類的300多個國際品牌，40%的品牌在成都市場是連卡佛獨家銷售，包括Thom Browne、Acne Studios、SKIMS、THE ROW在內的多個人氣設計師品牌，最初都是通過連卡佛打響中國市場。

撤退背后，并非單一品牌的經營失利，而是行業趨勢迭代、市場競爭加劇與九龍倉商業運營戰略調整三者共振的結果，既折射出高端商業業態的轉型陣痛，也貼合九龍倉內地業務“優化布局、聚焦高效資產”的突圍策略。

現在，它空出來的近7600㎡的商業空間，是留給成都IFS的年度“填空題”。如何填滿這一空缺并維持高端商業調性，以對沖奢侈品市場階段性疲軟帶來的客流與租金壓力，深度考驗著成都IFS運營功夫。

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長沙IFS：“中部最強店王”之一，收割大牌、擅玩“商業+”

憑借絕佳的地理位置和強大的高奢品牌陣容，長沙IFS自2018年5月啟幕以來便牢牢占據長沙商業C位。據公開報道，2025年長沙IFS同樣超百億。

一方面，憑借國際化定位、潮牌聚合力與高品質調性，引領城市商業升級。2025年吸引了Arc'teryx、PORTS 1961、Christian Louboutin Beauty、KEEN、ERDOS（華中首家 全國第二家城市主題店）、SHOKZ、RedLine等多家首店入駐，進一步豐富業態矩陣，激活高端消費與潮流消費需求，成為銷售額突破的重要助力。

另一方面，還持續通過高水平的公共藝術計劃和音樂活動，邀請海內外知名藝術家到來，打造“商業+藝術+音樂”的沉浸式體驗，強化其文化地標屬性。先后舉辦了生命力的理想國——長沙IFS 2025第四屆公共藝術計劃、野行 WILD LOUDER——長沙IFS 2025公共音樂季、“Merry Bearyland 絨冬星遇”全國首展等活動。既借助特色活動吸引大量客流，提升商場曝光度，也通過沉浸式體驗增強消費者粘性，有效推動人流向消費轉化。

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九龍倉置業續虧

海港城、時代廣場“冰火兩重天”

內地之外，九龍倉成熟收租物業歸屬于九龍倉置業旗下。

在香港，有三個商業綜合體海港城、時代廣場和荷里活廣場，以及位于中環的寫字樓項目會德豐大廈、卡佛大廈、香港美利酒店；在新加坡，則有會德豐廣場和Scotts Square商場。

2025年，九龍倉置業錄得收入128.15億港元，下跌1%；營業盈利93.49億港元，下滑4%，該部分收入主要源于租金收入。其中，投資物業收入128.15億港元，同比下滑1%；投資物業營業盈利93.49億港元，同比下跌4%。

但期內，股東應占虧損達到42.57億港元，而2024年同期則為盈利8.91億港元，大額虧損主要源于投資物業重估計提105.88億港元的虧損。若剔除物業重估帶來的影響，九龍倉置業錄得基礎凈盈利64.56億元，同比上升5%。

對于投資物業的整體表現，九龍倉集團主席吳天海表示，“過去幾年香港租金持續受壓”，即便過去一年香港的租賃需求增加了，但供應同樣在增加，暫時還推不動租金上升。租金的下滑顯然影響了市場對九龍倉投資物業的估值。”

香港零售市道顛簸，九龍倉置業的“明星商場”——海港城和時代廣場，跑出了截然不同的業績曲線。

據最新財報，截至2025年末，九龍倉置業投資物業資產總額為2117億港元，占營業資產93%。海港城（不包括三家酒店）、時代廣場的估值，分別占九龍倉置業投資物業總額的69%、19%。

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海港城：依舊光鮮，亦有隱憂

2025年，海港城（包括酒店）的總收入達到92.24億港元，同比上升1%；營業盈利為72.44億港元，亦增加1%。上述兩大數據，分別占總收入72%及總營業盈利77%，足見其支柱效應。

單就商場部分而言，海港城亦是香港最具指標性的購物中心。為進一步鞏固海港城在高端消費旗艦之位，2025年海港城多維升級，包括將Louis Vuitton在海港城的香港旗艦店擴充至四層，當中新增專為VIP而設的樓層；CANALI、Locanda CANALI及Bacha Coffee各開設了香港首家結合咖啡館與零售的概念店，落地體驗式零售概念。

此外，海港城是內地品牌來港的首選之地。2025年，老鋪黃金在海港城開出第二家門店，也是其在香港第四家門店。Urban Revivo、高端美妝品牌毛戈平和湘菜食府湘上湘等亦將香港首店選在此處。

從物業本身到地理位置，再到品牌價值，海港城都具備無可爭議的稀缺性，但并非毫無隱憂。據最新財報，2025年海港城商場部分出租率為92%，較2024年同期的94%有所下跌。出租略微跌背后，是外部擠壓與內部優化不足并存。

一方面，香港尖沙咀、銅鑼灣商圈商場密集，銅鑼灣希慎廣場、Lee Garden等項目形成激烈競爭，分流高端客群；另一方面，海港城雖推進品牌煥新，但體驗式零售、數字化轉型的成效未完全釋放 ，難以適配當下消費需求變化，進一步限制增長潛力。

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時代廣場：出租率提升，營收6年連跌

相較于海港城的絕對優勢，身處銅鑼灣的時代廣場難掩頹勢。

據2025財報，雖期內時代廣場出租率亦回升至95%，但難阻營收下滑——整體收入下跌10%，6年連跌，營業盈利則下跌14%。

時代廣場六年連跌，本質是香港零售與寫字樓市場雙重承壓、銅鑼灣競爭激化、項目自身業態與運營轉型滯后共同作用的結果。其核心挑戰在于如何在“高出租率”下實現“租金與收入修復”，并通過業態重塑與精細化運營，重建高端消費與商務租賃的雙重壁壘。

2025年，時代廣場繼續積極調整租戶結構，迎來Louis Vuitton的登場以及LOEWE擴充店面，還成功引進足球巨星C羅旗下的首家CR7?? LIFE旗艦商品店；地庫樓層則補強餐飲業態，引入多家新派美食和咖啡茶飲。

但這一系列的調整，目前看帶來的拉動作用并未完全釋放。往前看，時代廣場依舊有點難。既要繼續破解區位競爭與業態局限，還需發力寫字樓業務借力市場復蘇，優化租金機制與估值策略，緩解減值與盈利壓力。

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結語

九龍倉2025年財報，折射出高端商業地產在時代浪潮中的掙扎與調適，通過降負債、控成本成功實現了報表層面的“止血”。

然而，香港零售與寫字樓市場的持續低迷，內地存量改造與 “去百貨化” 趨勢的沖擊，都讓這個“店王專業戶”有點為難。

站在行業變革十字路口，在低杠桿的護城河下，九龍倉有能力“熬”過冬天，但其未來的每一步決策，都將決定其能否在激烈的競爭中守住百年基業的底色。

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