天津，作為京津冀協同發展的關鍵引擎，近年來面臨著產業結構深度調整與人口吸附力再塑的雙重課題。

截至2026年初，隨著“十四五”規劃步入收官階段，天津住房租賃市場已從單一的開發銷售轉向“租購并舉”的存量深耕時代。租賃住房尤其是集中式長租公寓，不僅是解決新市民、青年人安居問題的“穩定器”，更是城市盤活存量資產、更新老舊社區的重要抓手。

在房地產市場供求關系發生重大變化的新周期下，天津租賃住房市場正逐步從“有的住”向“住得好”跨越。

83個天津集中式公寓明細（不完全統計）

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01

政策方面

"保基本"邁向"提品質"的體系化構建

近年來，天津租賃住房政策聚焦“存量盤活、標準提升、保障擴容”三大主線。通過打通了商業辦公、廠房倉儲等閑置資產轉化為保障性租賃住房的政策通道；將“好房子”標準納入公租房并建立輪候制，體現了從“有的住”向“住得好”的躍升。同時，金融創新工具如“1000億租賃住房貸款支持計劃”的落地，為國資平臺盤活存量資產提供了市場化操盤路徑。2026年城市更新與小洋樓盤活的部署，更預示著租賃住房將與歷史風貌保護、文商旅融合深度結合。

整體來看，天津正構建起覆蓋公租房、保租房、市場化長租公寓的多層次、高品質租賃住房體系。

02

市場規模

土地成交斷崖式回落 市場轉向存量盤活

從天津租賃用地成交數據來看：2021年爆發式增長創下近年峰值，但此后斷崖式下跌近90%，到2025年更是驟降至0.56萬㎡，僅成交1宗。這一“過山車”走勢清晰折射出天津租賃住房供給模式的根本性轉變：在“十四五”前期集中新建保租房后，政策重心迅速轉向非居住存量房屋改建、城市更新盤活及TOD復合開發，新增供地不再是主流。

與此同時，保障性租賃住房累計籌集規模穩步攀升至2025年的9.56萬套，集中式公寓房源維持在2.8萬套左右，市場正式邁入以存量提質改造為主導的“精耕時代”。

03

集中式公寓發展

1

產業牽引筑規模、核心區位創溢價

聚焦集中式公寓方面，市場已形成“國家隊領銜、品牌系深耕、區域化集聚”的競爭格局。

從品牌來看，龍湖冠寓、CCB建融家園、萬科泊寓三大品牌構成市場深耕的主力軍；樂璟、城家等第二梯隊則聚焦產業園藍領公寓及靈活布局的細分賽道；雅詩閣、輝盛等國際品牌雖項目數少，卻以高端溢價實現坪效領跑。

從區域分布看，集中式公寓高度集聚于產業基礎雄厚的濱海開發區、西青區和東麗區，憑借龐大的產業人口形成租賃需求的“蓄水池”；而和平區則憑借核心區位與教育資源優勢，租金價格持續領跑全市，與雅詩閣、輝盛等高坪效品牌形成呼應，呈現出“產業牽引筑規模、核心區位創溢價”的雙輪驅動格局。

2

租金沖高見頂，市場步入平穩通道

從近兩年天津集中式公寓坪效租金走勢來看，通常在傳統返工和畢業季出現階段性提升，最高為2.3元/㎡/天，淡季最低點為1.9元/㎡/天，平均租金為2.0元/㎡/天左右，目前市場進入平穩盤整期。這一走勢揭示了天津租賃市場的雙重邏輯：一方面，季節性波動依然顯著，春節后返工潮與年中畢業季形成兩大脈沖節點；另一方面，2025年下半年起保障性租賃住房的大規模入市對市場化租金形成持續的平抑效應，加之產業人口增速放緩，供需格局悄然逆轉。

整體來看，天津集中式公寓租金已告別前兩年的高位震蕩，進入保租房托底、市場化項目理性定價的新階段。

3

集中式公寓入市節奏放緩，存量提質成主線

根據2018年至今天津集中式公寓入市情況，市場經歷了“爆發增長—平穩回落—存量主導”的演變軌跡。初期以龍湖冠寓、萬科泊寓等頭部品牌集中落子，搶占核心區域與產業園區，奠定當前市場格局。中期節奏明顯放緩，以CCB建融家園等國家隊品牌通過盤活存量資產持續布局，產品類型從單一的青年公寓向藍領公寓、人才公寓延伸。2023年至今新開項目進一步減少，但結構特征顯著：一是樂璟、城家等品牌加碼產業園藍領公寓、二是TOD、城市更新類項目嶄露頭角、三是高端服務公寓持續補充，輝盛、雅詩閣等保持零星入市。

整體來看，天津集中式公寓已從“跑馬圈地”轉向“存量提質”，新項目更聚焦產業配套完善與存量資產活化，市場進入精細化運營新階段。

與此同時，天津本土軌道交通集團、保稅區國企推出的“津鐵·禮寓”及各類人才公寓，依托TOD上蓋與產業配套優勢迅速崛起，成為“國家隊”陣營的重要力量。2026年天津首個TOD保租房項目“津鐵·禮寓”正式投入運營。此外，包括河西區西江道4號項目（泰達萬嘉建設）、濱海高新區華苑科技園地塊（海泰發展）、開發區中心商務區地塊（泰達軌道城市發展）等，均為100%自持租賃住房用地，逐步進入建設或運營階段。

圖：津鐵·禮寓

04

集中式公寓未來趨勢

存量盤活釋放新空間 品質運營重塑新價值

站在2026年的新起點上，隨著保障性租賃住房托底效應顯現、存量盤活與TOD模式加速破局，天津長租公寓市場正迎來發展邏輯的深層重構。展望未來，以下五大趨勢將深刻重塑市場格局：

趨勢一：存量盤活成為供給主渠道。2026年天津租賃住房供給全面轉向存量資產活化。年內將啟動15個城市更新項目、完成21棟小洋樓盤活、推進27個城中村改造，為長租公寓釋放大量優質房源。

趨勢二：TOD模式規模化推進。隨著“津鐵·禮寓”投運，TOD模式進入復制階段。2026年天津加快多條地鐵建設，推動場站復合開發，地鐵上蓋及站點周邊將成為集中式公寓新集聚區，實現“零距離”通勤與生活圈融合。

趨勢三：“好房子”標準全面落地。“好房子”寫入新建公租房管理辦法，租賃住房從“有得住”向“住得好”躍升。新建項目注重綠色智能，存量項目品質提升，產品力升級成為品牌差異化競爭關鍵。

趨勢四：運營轉向“公寓社區”復合生態。租賃住房競爭從單一空間向復合社區延伸。保稅區已打造“公寓社區”模式，集居住、商業、社交、創業于一體，更多項目將探索復合運營，創造租金外增值收益。

趨勢五：國企系與品牌系分工深化。本土國企主導存量資產，市場化品牌輸出輕資產運營，“國企拿資產、品牌做運營”成為主流。軌道交通集團、泰達萬嘉等國企與萬科泊寓、龍湖冠寓深度合作，行業進入資源與能力互補的協同新階段。

2026年將是天津長租公寓市場“存量提質、模式創新”的關鍵一年。在保障性租賃住房托底、城市更新賦能、TOD模式破局的合力推動下，市場正從規模擴張轉向價值深耕。能夠精準把握政策紅利、深度融入城市更新節奏、持續打磨產品與服務品質的玩家，將在新一輪競合中贏得先機。

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:林夏

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