城樓網|多家房企業通過債務重組實現“扭虧為盈”

近期，佳兆業、旭輝、遠洋、碧桂園四家房企相繼發布2025年業績預告，均通過債務重組實現“扭虧為盈”。但更多是會計層面的調整，而非經營狀況的根本改善。債務人在債務重組中，因重組債務賬面價值超過清償現金、非現金資產公允價值或重組后債務賬面價值而產生的差額，這筆差額需一次性計入當期利潤，形成“債務重組收益”。根據四家企業業績預告，本年度扭虧為盈主要是債務重組產生的收益，剔除債務重組收益后均處于虧損。

會計準則導致的盈利是一次性，并不可持續，未來企業盈利情況仍取決于企業正常經營產生的收入、利潤變化，需重點關注其剔除重組收益后的核心經營利潤、毛利率、經營性凈現金流、凈負債率及流動性指標等指標；也可觀察其銷售去化速度、項目交付情況、土儲質量及融資渠道是否真正恢復，這些比賬面凈利潤更能反映企業的可持續發展能力。

這輪債務重組集中成功在2025年下半年，是多重因素疊加的結果。一方面，房地產融資協調機制建立，為項目層面提供流動性支持，穩定了債權人預期，并加快保交樓工作，促進了企業經營困難緩解。另一方面，經歷長期博弈后，債權人意識到房企持續違約將導致資產端嚴重惡化，清償率降至最低，而接受削債、展期、債轉股等“損失共擔”的方案，成為提高整體清償率的理性選擇。同時，部分房企積極行動，經過多輪博弈、復雜的重組流程，恰在2025年下半年完成重組。

債務重組完成不等于企業真正“上岸”。如果后續銷售不暢、經營未能改善，仍可能面臨現金流再次斷裂的風險。因此，必須將債務重組視為一個新的起點，而非終點。它主要解決了短期流動性風險，為修復資產負債表贏得了寶貴時間。但要真正恢復“造血能力”，實現可持續經營，企業仍需在以下關鍵方面采取切實措施。

1、核心任務是加速銷售回款，盤活存量資產，這是恢復現金流的根本。受限全力去化存貨，抓住政策窗口期，如核心城市優化限購，提升產品力，加大營銷力度，加速現有項目的銷售，快速回籠資金。積極利用政策工具盤活資產，如主動利用地方政府專項債收儲存量閑置土地、收購存量商品房的政策，將沉淀資產轉化為現金流；與政府部門積極對接土地調規、退地換地等政策，以回籠資金或置換為更易去化的資產。

2、業務聚焦與優化，構建新發展模式。債務重組完成后企業需調整業務結構，聚焦核心優勢業務，如房地產開發、持有型運營、代建等，剝離或處置非核心、低效資產，強化精細化管理，提質增效，轉向更注重資產質量、經營穩健和財務安全的發展模式。

3、企業自身努力還需得到外部環境改善支持。其中，市場回暖是重要支撐，行業整體銷售的回暖是房企實現持續銷售回款、穩定經營預期的基礎。債務重組成功有助于修復企業信用，為獲取新增融資創造條件。（中指研究院企業研究總監劉水）

責編：李霞

編審：莫 非

監制：張立果

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