苗野丨發(fā)自北京

3月30日，上海2026年第二批次住宅用地出讓落下帷幕。

作為本批次唯一一宗宅地，長寧區(qū)中山公園板塊C040101單元E1-17、E1-21地塊經過41輪激烈競價，最終由保利發(fā)展以59.22億元總價競得，成交樓面價約7.77萬元/平方米，溢價率6.43%。

這宗地塊之所以備受關注，不僅因其地處上海內環(huán)核心，更是長寧區(qū)內環(huán)時隔17年首次供應純住宅用地，上一次長寧區(qū)內環(huán)出讓住宅用地還要追溯到2009年的朗詩虹橋綠郡項目。

這塊被譽為長寧內環(huán)“壓箱底”的稀缺宅地，雖為保利發(fā)展在上海核心區(qū)的戰(zhàn)略布局再下一城，但面對高昂的土地成本與苛刻的規(guī)劃條件，如何在寸土寸金的老城區(qū)打造出匹配高溢價的產品，如何在高端產品云集的上海市場破局，兌現(xiàn)這塊土地的真正價值，才是保利發(fā)展需要回答的核心命題。

內環(huán)內稀缺資源的黃金區(qū)位

對上海樓市而言，長寧區(qū)中山公園地塊確實不負“稀缺”之名。

該地塊位于萬航渡路與江蘇北路交會處，西側緊貼蘇州河景觀帶，南側鄰近中山公園，實現(xiàn)了“河景+園景”的雙重稀缺資源占有。交通方面，距離軌道交通11號線、13號線隆德路站約500米，距2號線中山公園站約900米，周邊十余條公交線路覆蓋，軌交與路面交通網絡成熟。

商業(yè)配套更是長寧板塊的強項。長寧來福士、龍之夢購物中心、KING88、889廣場等中高端商業(yè)體環(huán)繞，可滿足從日常消費到高端購物的全維度需求。教育資源方面，江蘇路第五小學、上海市延安中學附屬省吾學校等優(yōu)質學府均在3公里范圍內。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經理張文靜認為，作為絕對市中心宅地，在當前上海市場區(qū)域發(fā)展分化的大環(huán)境下，核心區(qū)域稀缺資源往往具備更高的市場溢價表現(xiàn)。其成交表現(xiàn)，將成為引導上海土地市場未來走向的重要風向標。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，長寧內環(huán)范圍內已有十多年沒有新增住宅用地，這一次供應填補了空白，對房企而言是難得的布局機會。地塊周邊次新房數(shù)量有限，而區(qū)域改善型需求明顯，為未來銷售提供了堅實基礎。

規(guī)劃挑戰(zhàn)：老城核心的“螺絲殼里做道場”

拿下這塊“香餑餑”只是開始，后續(xù)的開發(fā)規(guī)劃才是真正的“大考”。

從產品形態(tài)來看，上述地塊由E1-17和E1-21兩幅子地塊組成，總出讓面積約2.9萬平方米，但地塊形狀并不規(guī)整，周邊被老小區(qū)包圍，城市界面偏舊。E1-17地塊用地面積4490.52平方米，容積率2.4，建筑限高50米；E1-21地塊面積約2.45萬平方米，容積率2.67，限高80米。

市場普遍預計保利發(fā)展將采用“小高層+高層”的組合形態(tài)，但不規(guī)則地形會影響樓棟排布效率與景觀朝向，對開發(fā)商的產品規(guī)劃能力提出了更高要求。如何在一片“老小區(qū)”的圍合中打造出符合時代審美的“好房子”，對保利的審美能力和產品迭代能力也提出了要求。

與普通純宅地不同，中山公園地塊附帶了一系列嚴苛的公共配建要求。根據(jù)出讓文件，地塊需配建5%以上的保障性租賃住房，同時還需配置總計不少于4500平方米的社區(qū)級公共服務設施，包括E1-17地塊500平方米的社區(qū)文體設施，以及E1-21地塊約1000平方米的社區(qū)商業(yè)設施和3000平方米的社區(qū)文體健康綜合性設施，且產權歸受讓人所有并負責運營管理。

這種“住宅+保障房+公共服務”的復合開發(fā)模式，雖然響應了“15分鐘生活圈”的政策要求，但也增加了項目的開發(fā)成本和運營難度。“如何將公建配套與高端社區(qū)有機融合，既滿足社區(qū)生活需求，又不影響項目的整體調性，是保利發(fā)展需要解決的現(xiàn)實問題。”市場人士認為。

此外，地塊成交樓面價約7.77萬元/平方米，按照此前保利發(fā)展發(fā)布的招標計劃公告，公司擬投資100億元在該地塊開發(fā)中，據(jù)此測算，項目未來售價或將突破14萬元/平方米。雖然周邊次新盤稀缺，但在保證產品品質的前提下，如何實現(xiàn)利潤空間的合理兌現(xiàn)，考驗著保利發(fā)展的成本控制與溢價能力。

盧文曦認為，此次成交溢價率6.43%，樓板價約7.77萬元/平方米，低于周邊部分二手次新房價格，說明房企出價較為理性，并未因地塊稀缺而盲目追高。但理性拿地之后，更需理性定價與產品打磨。

如何破局？

面對稀缺資源與開發(fā)難題并存的局面，保利發(fā)展顯然有備而來。

據(jù)現(xiàn)場消息，參與競拍的華潤置地、中國金茂與保利發(fā)展在前期上演了“龍爭虎斗”。前40輪競價主要集中在華潤和金茂之間，雙方交替舉牌，保利發(fā)展則一直按兵不動。直到第41輪，保利發(fā)展才首次出價，令人意外的是，這竟然成為了最終的成交價。

這種“一擊即中”的拿地方式，雖然讓保利發(fā)展以相對理性的溢價率成功補倉，也從側面反映出在當前市場環(huán)境下，即便是頭部央企，對于高價地塊的出價也極為謹慎，“同時對城市核心區(qū)域地塊的發(fā)展仍保持一定的偏好預期。”張文靜認為。

此外，在這輪土拍之前，保利發(fā)展就發(fā)布了該地塊招標計劃公告，明確提出擬對該地塊投資高達100億元，其中建安費約9.29億元。高額的投資規(guī)劃彰顯了保利發(fā)展對該地塊開發(fā)品質的高要求，未來有望打造成為長寧區(qū)高端住宅的標桿項目。

克而瑞深度咨詢撰文提到，本次長寧內環(huán)宅地成功成交，不僅僅是簡單補倉，更承載著板塊產品力升級、人居價值重構的重要使命，也將推動市場熱度從新房延伸至土地層面，助力上海房地產市場穩(wěn)健復蘇。

市場人士分析認為，保利發(fā)展中山公園地塊的破局關鍵在于三點：一是產品力的極致呈現(xiàn)，將“天字系”的產品標準與中山公園的地域文脈相結合，打造具有辨識度的標桿作品；二是客群需求的精準把握，深入洞察長寧區(qū)高端改善客群的需求痛點，在產品設計、精裝標準、服務體系上做出差異化；三是開發(fā)節(jié)奏的穩(wěn)健把控，在保證產品品質的前提下，合理安排開發(fā)周期和推盤節(jié)奏，實現(xiàn)項目價值的最大化。

對于保利發(fā)展而言，這宗“壓箱底”地塊的入袋，既是緩解上海區(qū)域銷售壓力的及時雨，也因其嚴苛的出讓條件，拉開了對其高端產品力與復合業(yè)態(tài)運營能力的嚴峻考驗。