通州這個樓王，突破了限高

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京通州樓市，又熱鬧起來了。

3月25日，中海玖樹滿和開盤，爆火了一把。

截至目前，網簽了301套，均價5.15萬元/平米，賣了14.6億元，比地價多了2個億。

現在，北投置業登場了。

北投棲澐灣3月28日領證，截至目前，網簽了41套，均價3.62萬元/平米。

這個成績，看似不錯。

但它的擬售單價，比之前廢棄的那張預售證，低了1萬元/平米。

如果稍微了解棲澐灣的歷史，會發現它很折騰，從拿地到現在，已經耗費了超過1000天，期間調規、更名，等等。

好在，棲澐灣總算是開張了。

干脆來個好事成雙。

北投置業旗下另一個新盤，浮出了水面。

3月30日，宋莊鎮丁各莊FZX-0703-6002項目公示了報規圖，南距棲澐灣北邊約10公里。

這塊地，是由北投置業＋北京建工＋新航城聯合體在今年2月3日拿下的，底價15.62億元，折合樓面價約1.79萬元/㎡。

它們的持股比例分別是，60%、20%、20%。操盤者，大概率是北投置業。

這幾年，棲澐灣的表現，讓外界對北投置業，減分不少。

不過，在6002項目上，北投置業不再孤單，有另外兩家北京國企襄助，能否雄起一把呢？

花姐帶大家，一起來讀北投6002項目的報規圖。

有點郁悶，它的圖紙，黑乎乎的，竟然復印的折痕都出現了。棲澐灣第一版報規圖，也大抵如此。

不過也別驚訝，這就是北投置業的風格。

樓棟出現兩種朝向

在通州宋莊，北投6002項目的位置不錯——北面一路之隔，就是大名鼎鼎的宋莊畫家村。

這塊地的建設用地約4.85公頃，總建筑規模約13.22萬㎡，其中計容地上面積約8.74萬㎡，容積率1.8。

共計規劃了30棟住宅樓，總計約866戶，戶均建面100㎡。

它的南面是老社區六合新城，東側和東南側是兩塊學校用地，西面是宋莊文化創意公園。

往東南不遠，還有兩塊待上架宅地，6024和6026號地，共計占地6.38公頃，建面約14.7萬平米。

雖然周邊條件不錯，但這塊地不是正南正北朝向，東偏南超過20度。

設計師遇到這種地形，很頭疼，怎么取舍，是個問題？

如果按照地形排列，自然能把土地面積用足，不浪費，但樓棟朝向不正，擔心購房者忌諱；如果樓棟按正南正北設計，很浪費土地，不好出樓棟面積。

6002項目的設計師張羽，來了一個神來之筆：兩者都兼顧了。

20棟住宅里，西邊3棟是正南正北設計，其余依地形分成五排，平行排列。

花姐反復看了圖紙好幾遍，總覺得不是很和諧：西邊三棟的存在，很是別扭。

不過，它設置了雙景觀大門，尤其是東大門，十分氣派，大門寬約50米。

另外，6002項目的風雨連廊十分拉風，將鄰里共享空間和下沉庭院，整個罩了起來。

樓王突破限高1.5米

為什么6002項目要整出特立獨行的三棟樓呢？

花姐能理解設計師的苦心，大致有兩個目的：

1、如果西邊三棟也按照地形南偏東排列，其余20棟樓的高度不調，那這三棟樓的日照，將不達標。因為，12#、13#、24#都是15層

因此，如果整個小區的樓棟全部是南偏東設計，那就不是現在這個樣子了。

2、張羽的手法很老道，發現了地塊西南面，是宋莊文化創意公園。

干脆，就把西邊的三棟，設計成正南正北朝向，雖然整體不和諧，但起碼這三棟的視線很好。

把它們設計成樓王，每棟只有一個單元，每戶270度景觀，正好可俯瞰公園景觀。

花姐還讀到一個數字，這三棟樓的高度為46.5米，預計單層層高為3.1米。

但是，拿地文件很清楚地顯示，它的建筑高度是36米（局部45米），為什么會給6002項目開綠燈，建筑高度增加了1.5米？

30棟樓號的秘密

北投6002項目有一個特點，樓棟號碼太多了。

圖紙上顯示，它一共有15棟住宅樓，最多4個單元組合。但細看之后，發現它竟然標出了30棟樓。

事出反常必有妖。

秘密在于，它的棟與棟之間，有一天很粗的線——明顯粗于外墻線。

這根線，指的是針對建筑變形預留的構造縫，有個學名，叫“變形縫”，是伸縮縫、沉降縫和防震縫的總稱。

有了這條縫，意味著樓與樓之間是雙墻體結構，彼此是獨立的，樓棟劃分就很清晰了。

因此，6002項目就出現了一個奇特的現象——一排樓看似是一個整體，但實際上是由多棟樓組成。

北投置業如此設計，實在是用心了。

只不過，以后業主們回家，會經常遇到一個尷尬的事兒，明明進的是一棟樓，咋樓號不同呢？

圖紙上的幾個細節

北投6002項目圖紙上，還藏著一些比較隱秘的信息。

1、坡屋頂

它的屋頂并非清一色的平屋頂。

拿10#和11#舉例，它們的屋頂長相不同，10#北面有一條粗的黑線，它并非是退臺線。因為，這棟樓只有一個層數，10F。這說明，它頂層沒有退臺戶型。

花姐推測，這條黑線的北面，是坡屋頂。大概有30%的屋頂，是有坡屋頂，像插花一樣，點綴著屋頂。

2、化糞池

它有兩個化糞池，分布在西南角和東北角。

西南角的，建在電動自行車停車場地下面；東北角的，建在地上機動車停車位之下，也和雨水調蓄池緊挨著。

3、地上停車位

這是北京第九個有地上機動車停車位的新盤，在它的北面排住宅樓之間，規劃了72個地面停車位。

雖然西側有車行出入口，與消防通道共用，但大概率不會出現人車不分流的狀況。

因為，這些地上停車位會在驗收后，可能會變成綠地，導致小區的車位稍顯緊張。

更重要的是，停車位減少，開發商省了不少錢，蒼蠅蚊子也是肉啊。

4、節約地面空間

為了節約地面空間，它的配電室也入地了——符合規范。

不過，總平圖上，沒有看見室外運動場地。

按照規定，新建居住區室外人均用地，不低于0.3平方米?的標準，配建公共健身設施。

戶型面積有點割裂感

北投6002項目的戶型設置，稍微有點割裂感。

它位于東六環外，本應主打剛需戶型，但由于西面三棟樓王的存在，北投置業想拔高小區的品質。

花姐推測，它的洋房面積主要有三款：83平米兩居，97平米三居和103/108平米的四居；三棟樓王的戶型面積為144平米，四居室，層高3.1米。

洋房和小高層戶型，在贈送面積的手法上，也稍有不同。

先看洋房。以16#為例，戶型面積97平米，南向為通面內嵌式陽臺，進深1.8米，贈送一半面積、封閉。

北面有兩個設備平臺，進深約1米，封閉，全贈送。

總贈送面積約11.5平米，實際得房率在90%-93%之間。

再看樓王。以13#為例，戶型面積144平米，南向沒有做到通面內嵌式陽臺，大概率是留了一個衛生間的寬度。

北面和北側面各設有一個設備平臺。

北投6002項目的樓王戶型很有特點，從平面圖上看，它大概率不是普遍流行的四葉草造型；南向面寬約13.4米，也很難做到南向四面寬。

有關北投6002項目的售價，花姐預計在3.8萬元/平米左右。