千億虧損 + 千億短債：萬科還有沒有未來？

誰能想到，曾經穩坐中國地產頭把交椅、被視作行業 “壓艙石” 的萬科，如今正站在生死存亡的懸崖邊。作為中國房地產市場化進程的開拓者與標桿，萬科不僅沒能守住行業龍頭地位，反而在行業深度調整期陷入巨虧與債務雙重泥潭，業績連續惡化、現金流瀕臨枯竭，被保利、中海、華潤等國央企組合全面超越。

萬科最早開啟全國化擴張，憑借高周轉模式與精細化管理，長期領跑行業，銷售額、利潤、規模穩居第一，一度是資本市場的 “香餑餑”、行業學習的范本。但短短幾年間，行業邏輯徹底逆轉，萬科從盈利千億的 “利潤王”，跌入連續巨虧的深淵：2024 年巨虧 494.8 億元，2025 年虧損進一步擴大至885.6 億元，兩年累計虧損超 1380 億元，刷新 A 股房企虧損紀錄。

這份 2025 年財報，每一組數據都觸目驚心：全年營收 2334.3 億元，同比暴跌 32%；毛利僅 12.59 億元，同比狂降 95%，盈利能力近乎歸零。更致命的是流動性危機 —— 公司手握貨幣資金僅672.4 億元，但一年內到期的有息負債高達1605.6 億元，近千億資金缺口懸頂，短債覆蓋比例不足 42%。此外，有息負債合計 3584.8 億元，凈負債率攀升至 123.5%，徹底告別 “綠檔”，資產負債率升至 76.9%，風險全面暴露。

與之形成強烈對比的是，以保利、中海、華潤為代表的國央企組合逆勢崛起：2025 年保持盈利、銷售穩健正增長，融資成本低至 2.5%-3%，手握千億現金積極拿地，市場份額持續攀升。曾經的地產一哥，如今在國央企的全方位擠壓下，幾乎失去競爭力，從行業絕對龍頭，淪為債務壓頂、現金流告急的 “掉隊者”。

萬科陷入絕境的首要導火索，是債務結構徹底失衡、現金流全面枯竭。長期以來，萬科依賴高杠桿、高周轉擴張，短債占比持續走高，卻在行業下行期未能及時降杠桿。2025 年，1605.6 億短債集中到期，而公司銷售斷崖式下滑 —— 全年合同銷售額僅 1340.6 億元，同比暴跌 45.5%，經營現金流由正轉負至 - 9.88 億元，徹底喪失 “造血” 能力。

一邊是銷售回款大幅萎縮，一邊是債務集中兌付，萬科只能靠 “借新還舊” 續命，但籌資現金流持續凈流出 249 億元，融資渠道不斷收窄。2026 年，公司仍有 146.8 億元公開債到期，其中 4-7 月集中到期 112.7 億元，兌付壓力迫在眉睫。這種 “現金僅 672 億、短債超 1600 億” 的極端失衡，如同懸在萬科頭頂的利刃，隨時可能引爆債務違約。

更深層的危機，是核心業務崩盤、資產質量持續惡化。作為萬科基本盤的房地產開發業務，2025 年收入 1906.5 億元，同比大跌 36.7%，毛利率僅 8.1%，幾乎保本都難。巨額虧損的核心，是歷史投資失誤的集中爆發 ——2021 年前后高價拿下的地王項目，如今疊加房價下跌、市場低迷，不得不計提巨額減值，全年存貨跌價準備 208.26 億元、資產減值損失 561.03 億元，占總虧損超 63%。

反觀國央企組合，憑借穩健的財務與低成本融資，在行業調整期精準抄底優質地塊，開發業務保持穩定盈利。而萬科不僅不敢新增投資，全年僅拿地 23 個且以存量盤活為主，權益地價僅 66.9 億元，還在持續退出弱二線、三四線城市，基本盤不斷收縮。唯一能撐場面的物業業務，雖收入 355.2 億元、增長 7.2%，但占比僅 15.2%，完全無法填補開發業務的巨虧窟窿。

除此之外，戰略僵化與時代錯配，成為萬科潰敗的根本原因。郁亮時代長期迷信 “規模至上、杠桿驅動”，即便行業拐點已現，仍未能及時轉型，固守傳統開發思維。相比之下，國央企早早轉向 “穩健經營、運營反哺”，華潤、龍湖等商業、物業等持有型業務貢獻穩定現金流，形成風險對沖。

同時，萬科本土化適配不足、管理機制失靈。隨著深鐵集團入主，公司進入國資管控新階段，但原有職業經理人文化與國資風控體系的融合陣痛，疊加高層動蕩 —— 原總裁祝九勝、前董事長辛杰相繼被查，郁亮退休后失聯，內部反腐與責任倒查全面鋪開，管理層精力深陷內耗，無暇應對外部危機。而國央企管理穩定、決策高效，政策支持力度強，資源傾斜明顯，進一步拉開差距。

為化解危機，萬科并非沒有自救。2025 年以來，公司完成 332 億元公開債務償付，深鐵集團累計輸血超 300 億元低息借款（利率 2.34%），深圳國資委多次表態力挺，推動債務展期、存量盤活。全年盤活存量貨值 338.5 億元，推進組織架構精簡、降本增效，2026 年明確聚焦 “化險與發展” 兩大主題。

但這些舉措，更多是 “止血” 而非 “根治”。深鐵輸血有額度上限，且開始要求資產質押；債務展期只是延后風險，并未減少債務規模；存量盤活、業務收縮見效緩慢，遠水難解近渴。千億短債壓頂、千億虧損無底，萬科的現金流缺口仍在擴大，市場信心已跌至谷底 —— 股價較巔峰跌去 9 成，市值僅余 476 億元，債權人觀望情緒濃厚。

從曾經的地產拓荒者、行業標桿，到如今巨虧千億、短債壓頂的 “問題房企”，萬科的絕境，是中國房地產 “高杠桿、高增長” 時代徹底落幕的縮影。它的遭遇也印證：沒有永遠的行業龍頭，先發優勢與規模壁壘，在時代拐點與系統性風險面前不堪一擊。

如今，萬科的未來只剩下兩個核心命題：短期能不能活下去，長期能不能轉型成功。短期來看，唯有依靠深圳國資進一步馳援、債務全面展期、銷售筑底回暖，才能避免債務暴雷；長期來看，必須徹底告別傳統開發商模式，轉向不動產綜合服務，靠物業、商業、長租等業務重建盈利模型。

只是，面對近千億資金缺口、連續巨虧的業績、國央企的強勢擠壓，這位昔日地產一哥，還有沒有機會翻身？

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