關于灃東新城要落戶奧萊的消息，在去年的時候就已經傳出。

前不久的一場會議上，相關領導也透露這一重磅商業項目即將簽約。

就在4月3日，唯品會旗下杉杉奧特萊斯商業綜合體簽約落戶灃東的消息，正式迎來官宣！

這標志著，繼西咸萬象城、西咸吾悅廣場之后，灃東新城又迎來了一個大型商業項目。

同時，隨著杉杉奧萊落戶灃東新城，西安市場上的奧萊將迎來新的競爭格局！

01

為什么是灃東？

此次簽約落戶灃東新城的杉杉奧萊，選址灃東科統板塊。

具體位置在西咸新區灃東新城灃東三路以南、復興大道以東、科源一路以西、灃東二路以北，面積約189畝，總建面超10萬平方米，計劃投資20億元。

按照規劃，該項目擬引進國際一線品牌及國際國內知名品牌200個以上，配套沉浸式體驗、兒童娛樂、特色餐飲等多元業態，打造成為全國高品質的“奧特萊斯+購物公園”商業綜合體。

開業運營后，預計可實現年均營業額10億元，帶動就業2000人。

這一項目的簽約落戶，不但填補了灃東科統板塊大型商業的空白，同時也將成為繼西咸萬象城、西咸吾悅廣場之后，灃東迎來的第三個大型商業項目。

杉杉奧萊選址的灃東科統板塊，是灃東新城的核心區，同時也是大西安新軸線上的核心板塊之一。該板塊已經擁有近7萬戶常住居民，并且匯聚了科研人員2萬余人。

后續隨著匯川西部總部及研發中心、盛弘電氣西北總部及研發制造基地、萬利航空西安研發及生產總部等項目的陸續建成投用，科統板塊還將聚集更多的研發、總部類企業。再加上其他住宅小區的開發建設，每天工作生活在科統板塊的人口將更多。

更為重要的是，科統板塊還擁有國際一流的大型專業足球場館西安國際足球中心，這一地標距離杉杉奧萊的選址僅有約1000米！

西安國際足球中心2025年9月正式投用以來，U23亞洲杯預選賽、西安國際青年足球錦標賽等賽事已經讓大家看到了其對人流量的導入，單場上座最高已經超過4.2萬人。

隨著陜西聯合主場的入駐，以及其他賽事、文娛活動的舉辦，每年保守會為灃東科統導入百萬級別的人流量。

而將范圍放大到整個灃東新城，目前區域內總人口已經達到79.4萬人，其中常住人口55.4萬人，隨著大量回遷房和商品房的交付，未來幾年常住人口規模還將進一步大幅增長。

當然，對于一個奧萊項目來講，其所覆蓋的范圍從來不只是項目本身所在的區域，客群覆蓋范圍通常以20-40公里為核心圈層，覆蓋的是整座城市甚至周邊的城市，此時交通就非常重要。

杉杉奧萊在灃東的選址，不但緊鄰雙地鐵（16號線、11號線），并且距離繞城高速阿房宮高速口、三橋高速口均只有10余分鐘的車程，距離高鐵西安西站僅有約2公里。

不管是區域內人口的支撐，還是選址本身的交通優勢，以及大型體育場館帶來的人口導入，從這個角度就不難理解杉杉奧萊選址灃東科統板塊的原因了。

未來，杉杉奧萊將與西安國際足球中心通過互相引流、互為支撐，從而形成深度協同，共同打造西北文體商業標桿。

02

唯品會旗下商業巨頭

關于杉杉奧萊，大部分人對其比較陌生。

但要提起“傳奇浙商”鄭永剛創立的杉杉集團，很多人對其就比較熟悉了。

杉杉奧萊，正是鄭永剛當年布局的產業之一，2011年9月開業的寧波杉井奧萊，是杉杉集團開出的第一家奧萊。

4年后的2015年，哈爾濱杉杉奧萊開業，杉杉集團正式跨入奧特萊斯連鎖化經營，隨后2016年成立了杉杉商業集團。

不過，在2019年7月的時候，隨著電商巨頭唯品會收購杉杉商業集團100%的股份，正式將杉杉奧萊收入麾下，唯品會借此達到布局線下奧特萊斯業務的目的，并得以打造線上線下融合的特賣模式。

截至2025年底，杉杉商業集團已在全國打造了23家奧特萊斯商業綜合體，分布在武漢、長沙、鄭州、哈爾濱、合肥、南昌、成都等城市，成為國內奧特萊斯領軍企業之一！

值得注意的是，2024年9月開業的大連梭魚灣杉杉奧萊，緊鄰的是大連梭魚灣足球場。

大連梭魚灣足球場與西安國際足球中心類似，都是當年為承辦亞洲杯而新建的專業足球場館，這座6.3萬座席的專業足球場2020年10月開建，2023年4月投用，目前是中超球隊大連英博的主場。

在2023年4月大連梭魚灣足球場投用的同時，與足球場一路之隔的大連杉杉奧特萊斯同步開建，并于2024年9月正式開業。

公開信息顯示，大連梭魚灣杉杉奧萊占地145畝，總建筑面積13.5萬平方米，建筑高度地上三層，地下一層，提供超過2000個停車位。這座商業規劃品牌200余個，其中大連首店超過10%。

大連梭魚灣杉杉奧萊與大連梭魚灣足球場，以及鉆石灣濱海公園形成聯動效應，使得梭魚灣地區成為賽事、體育、文化、商業等產業的引領和聚集地。

“看大連足球，逛杉杉奧萊”，已經成為大連人的日常。

因此，文體地標與商業的結合，杉杉商業集團已經有成功的案例，這無疑讓我們對“西安國際足球中心+杉杉奧萊”充滿了更多的期待！

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西安奧萊市場迎來新變局

從西安第一家奧萊開業算起，西安進入“奧萊時間”也就剛好十年時間。

十年時間，西安已經迎來了七座奧萊的開業。

其中，砂之船奧萊、靜安薈生活奧特萊斯、京東奧萊（解放路店）位于主城區，王府井奧萊·臨潼小鎮、王府井奧萊·西咸小鎮、靜安薈奧萊公園、首創奧特萊斯則位于非主城區。

在這七座奧萊中，最火爆的當屬位于浐灞的砂之船（西安）奧萊。

砂之船集團是國際性大型連鎖奧萊運營商、中國服務業500強企業，在重慶、杭州、西安等18個城市已經落地20家超級奧萊，截至2025年底18家已經開業，2025年實現總銷售額263億元，擁有超2000萬VIP會員。

砂之船（西安）奧萊位于西安浐灞國際港世博園會展板塊，緊鄰西安國際會展中心、地鐵3號線務莊站，距離繞城高速杏園收費站、新筑收費站也是近在咫尺。

砂之船(西安)奧萊2017年9月底開業，這座總規劃體量約37萬平方米的超大商業項目，已經開業的一期總體量14.7萬平方米，匯集600余個品牌，包含國際名品、精品女裝、時尚男裝、戶外運動、潮流鞋包、童裝童玩、特色餐飲、休閑美食、國際院線、兒童娛樂等全業態。

在過去三年時間里，砂之船（西安）奧萊年銷售額保持在25億元以上，年客流量在1000萬人次以上！

目前的砂之船（西安）奧萊，已經邁入了資產證券化階段。

2026年2月，首批商業不動產REITs正式審批受理。位列其中的砂之船（西安）奧特萊斯項目估值50.64億元，增值率高達468.31%，成為了已上市奧萊REITs中單體估值最高的項目。

仔細觀察砂之船（西安）奧萊的選址，再對比此次簽約的杉杉奧萊灃東科統項目，會發現兩者非常相似，均處于城市新發展板塊的同時，均緊鄰城市公建地標以及地鐵口、高速口。

憑借項目本身的交通優勢，再加上西安國際足球中心賽事導流，以及杉杉商業集團的專業運營，屆時西安的奧萊格局會形成“東有砂之船，西有杉杉奧萊”，屆時西安奧萊市場將迎來新變局！