這幾年社會(huì)發(fā)生了太多變化，每個(gè)變化都會(huì)沖擊樓市。

對(duì)上海樓市影響最大的因素之一是，深度老齡化。

為什么老齡化影響最大？

房地產(chǎn)是服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)最重要的就是人。

沒有什么比人本身的變化更本質(zhì)了。

20多歲的小伙子和70歲的大叔，對(duì)房子的看法能一樣嗎？

買房時(shí)考慮的東西能一樣嗎？

當(dāng)然樓市中永遠(yuǎn)有年輕人，永遠(yuǎn)有老人。

問題是年輕人突然就減少了，老人突然就變多了。

2010年上海60歲以上老人占比23.4%，2024年達(dá)到了37.6%。

2010年上海18-34歲年輕人占比23.8%，2024年下降到了14.2%。

上海每年都會(huì)新增5萬(wàn)左右人口，其實(shí)是多了10萬(wàn)老人，少了5萬(wàn)年輕人。

這個(gè)重大變化，一方面會(huì)影響各類房產(chǎn)的供需關(guān)系，也會(huì)影響對(duì)房子價(jià)值的判斷。

前面這個(gè)好理解，老人多了，老人喜歡的房子需求旺盛。

后面這個(gè)更重要，樓市人口結(jié)構(gòu)變了，對(duì)地段、對(duì)產(chǎn)品的共識(shí)也會(huì)變化。

房?jī)r(jià)本來就很虛，沒絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)，都認(rèn)為你值這個(gè)價(jià)你就值。

換一批人，就會(huì)換個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

老齡化的影響可以分兩個(gè)階段。

第一階段，老人喜歡的房子更加保值。

比如老人正在拋棄遠(yuǎn)郊，回歸市區(qū)。

2010-2020年郊區(qū)開發(fā)了很多樓盤，吸引了不少老人去養(yǎng)老。

市區(qū)老破小住夠了，幻想著老了去郊區(qū)大房子享受一下。

甚至還有買環(huán)滬的。

環(huán)線最近接觸了不少這種客戶，最近都想買回上海，遠(yuǎn)郊根本住不了。

有個(gè)上海本地家庭，原來動(dòng)遷在閔行外環(huán)內(nèi)分了房子，現(xiàn)在看叫老破小了。

他們?cè)?017年把老破小賣掉，在周莊古鎮(zhèn)買了別墅，裝修就花了100多萬(wàn)。

就住了不到一年，添孫子了，要回來帶孫子。

而且本身在那邊也住夠了，生活不方便，也沒好醫(yī)院，想回上海了。

就找環(huán)線把那邊房子賣掉，再買回上海老破小。

反而發(fā)現(xiàn)根本賣不出什么錢，只能在養(yǎng)老錢里再拿些出來上海買房。

還有一個(gè)在崇明買別墅的，也要賣掉買回上海。

前幾年他們小區(qū)有個(gè)叔叔，晚上打麻將突發(fā)腦溢血，趕緊往市區(qū)送。

趕上大堵車，還沒到市區(qū)人就沒了。

這個(gè)事情后他們就沒怎么敢去崇明住，現(xiàn)在下決心換房了。

這種不是個(gè)例，2016年環(huán)滬樓盤整車整車的拉上海人過來。

環(huán)二有個(gè)朋友就做這個(gè)生意，當(dāng)時(shí)在人民廣場(chǎng)附近停一輛大巴車，中介把老人拉上車就給現(xiàn)金100，到售樓處了再給300元。

啟東恒大威尼斯共38835戶，近80%的業(yè)主都是上海人，其中一半都是退休老人。

很多人都在賣掉回上海，僅貝殼上掛牌就高達(dá)675套。

貝殼在該小區(qū)市占率并不高。

中原地產(chǎn)2025年數(shù)據(jù)顯示，上海60歲以上客戶的換房比例中，42%選擇從郊區(qū)遷往市區(qū)，僅有15%選擇從市區(qū)遷往郊區(qū)。

老齡化到來時(shí)，市區(qū)老破小會(huì)有成交高峰。

如果2026年上海樓市可以止跌回穩(wěn)，大概率是老破小為主的剛需市場(chǎng)先反轉(zhuǎn)。

其實(shí)已經(jīng)有不少老小區(qū)房源枯竭，基本找不到誠(chéng)意賣的房源。

上海哪些房子最值得買？

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老齡化已經(jīng)來了，上海樓市正在發(fā)生根本變化。

老人喜歡的房子會(huì)火起來。

比如靠近醫(yī)院的、商業(yè)便利的、地鐵附近的等等。

之前大家對(duì)養(yǎng)老一直有個(gè)誤區(qū)，以為養(yǎng)老就要住別墅，養(yǎng)養(yǎng)花種種菜，又遠(yuǎn)離市區(qū)喧囂。

可能有人喜歡這種吧，大部分老人其實(shí)接受不了，環(huán)線接到太多后悔的客戶了。

有客戶買了別墅就周末偶爾住一下，大部分時(shí)間還是住市區(qū)，她說別墅太冷清了，晚上都沒燈，有些害怕。

甚至有賣掉大三房換小兩房的，就一個(gè)阿姨住，房子大了太空。

年齡大了才意識(shí)到醫(yī)院的重要性，動(dòng)不動(dòng)就要去醫(yī)院配藥。

王朔去年接受采訪時(shí)也說，在環(huán)境很好的地方買了房子，現(xiàn)在決定不去住了，就在北京住到老。

就是因?yàn)榻?jīng)常跑醫(yī)院。

這些東西說沒用，到那個(gè)階段才會(huì)真正有體會(huì)。

其實(shí)“醫(yī)區(qū)房”的價(jià)值已經(jīng)得到體現(xiàn)。

上海鏈家2025年數(shù)據(jù)顯示，三甲醫(yī)院1公里范圍內(nèi)的二手房，比周邊同類房源高出12-18%，去化周期短30%

甚至老破小一樓也能翻身。

上海買老破小講究金三銀四，三樓好出手。

東京老齡化來臨時(shí)，一樓價(jià)格越來越高。現(xiàn)在5層高的無電梯公寓，一樓價(jià)格比5樓高30%。

上海也一樣，一些遲遲不裝電梯的老破小，老人會(huì)自動(dòng)從6樓換到1樓。

老齡化到來，新房會(huì)很難賣。

新房賣點(diǎn)是會(huì)所、泳池、大理石外立面、豪華大堂、奢侈品裝修、一線廚衛(wèi)品牌、智能家居，老人統(tǒng)統(tǒng)不需要。

現(xiàn)在那些新房用的廚衛(wèi)品牌動(dòng)不動(dòng)五六個(gè)字，環(huán)二都記不住，別說六七十的老人了。

而且新房面積越來越大，去年926之后的新房幾乎都是120平起，很多老人不需要。

新房維權(quán)現(xiàn)象越來越多，老人也不敢買，萬(wàn)一遇到產(chǎn)品問題他們解決不了。

昨天一個(gè)阿姨跟環(huán)二吐槽很久，她說希望開發(fā)商別把錢花在會(huì)所、外立面上，不如多花成本把樓板做厚、把墻體做厚、把水電管道這些看不到的地方升級(jí)。

網(wǎng)上天天曝光新房漏水、車庫(kù)漏水等等，她們很害怕。

年輕人可以天天去維權(quán)，老人還能住幾年呢。

交付質(zhì)量很差，弄一堆老人用不到的配置把價(jià)格頂?shù)暮苜F，老人實(shí)在買不了。

新房已經(jīng)不好賣了。

之前新房每年賣掉8萬(wàn)套，去年只有4萬(wàn)套。

土拍也大幅縮水。

去年土地出讓計(jì)劃是375-485公頃，實(shí)際出讓只有269公頃。

按照容積率1.9，每套新房130平計(jì)算（去年平均數(shù)據(jù)），269公頃土地只能提供新房3.93萬(wàn)套。

今年供地計(jì)劃進(jìn)一步縮水。

安置房用地減少22%，商品住宅用地減少約27%，保租房供地計(jì)劃減少40%。

別看商品房用地計(jì)劃還有275-385公頃，那可能是允許的最大范圍而已。

去年出讓土地269公頃，土拍收入是2804億元。

今年目標(biāo)只有2000億元，意味著土地出讓面積比去年還少。

未來新房每年可能就賣個(gè)3-4萬(wàn)套，比之前少一半。

新房已經(jīng)脫離了人民，你們天天卷會(huì)所、泳池這些東西，別說老人，年輕人又有幾個(gè)用得上。

老齡化時(shí)代，都要接受這次結(jié)構(gòu)沖擊。

老齡化高峰過后就是第二階段，老破小也會(huì)迎來拋售潮。

現(xiàn)在戶籍人口中，65-75歲迎來高峰，對(duì)市區(qū)老破小產(chǎn)生了托底。

七八年后去世高峰也會(huì)到來，這些房子會(huì)突然掛牌。

上海社科院的報(bào)告顯示，未來10-15年內(nèi)，上海將有 400多萬(wàn)65歲以上老年人離世，預(yù)計(jì)空出約200萬(wàn)套住房，平均每年20萬(wàn)套二手房涌入市場(chǎng)。

這些房子很多都是市區(qū)老破小。

如果還有大行情，這次是老破小最后一次站上高位。

未來不僅是房?jī)r(jià)的變化，是上海樓市整體共識(shí)的全面調(diào)整。

什么是好地段，什么是差地段，沒有絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，完全取決于共識(shí)。

人是萬(wàn)物的尺度。

老齡化高峰，老人在樓市有一定話語(yǔ)權(quán)，核心地段有一些情懷溢價(jià)。

環(huán)二接到了3個(gè)東安一二村的動(dòng)遷客戶，劃定的選房范圍是南不過植物園，閔行一定不去。

沒辦法，人會(huì)被年輕時(shí)建立的認(rèn)知影響一生。

老齡化高峰一過，話語(yǔ)權(quán)減少，外環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)體系會(huì)重構(gòu)。

靜安、黃浦、徐匯的情懷溢價(jià)降低，大家買房更關(guān)心實(shí)用性配套。

最近還有客戶咨詢，自己300萬(wàn)預(yù)算買老房子，是不是不能出內(nèi)環(huán)。

這個(gè)總價(jià)，未來跟環(huán)線就沒關(guān)系了。

內(nèi)環(huán)那些奢侈品商場(chǎng)、人均1000的餐廳、熱鬧的夜店對(duì)你產(chǎn)生不了價(jià)值。

長(zhǎng)期來看，上海市區(qū)會(huì)有高峰，豪宅扎堆。

豪宅以下中環(huán)內(nèi)價(jià)差越來越小，普通小區(qū)居住體驗(yàn)中環(huán)內(nèi)區(qū)別已經(jīng)不大。

這個(gè)房?jī)r(jià)體系的變化非常復(fù)雜，一篇文章沒辦法面面俱到，歡迎大家來到環(huán)線辦公室深度交流。