按：被告人系D公證處的公證員。該公證處系自籌自支的事業(yè)單位。案外人Z和H匆匆結婚，H對外有大量負債，兩人結婚后H將Z的房產委托被告人所在的公證機構做了全權委托公證，當H不能償債時債權人有權自行處置、售賣該抵押房屋。后Z的房屋被債權人出售，Z意外溺亡。檢方指控被告人在公證時沒有親自到場，構成提供虛假證明文件罪。案涉房屋的價值成了衡量經(jīng)濟損失大小和是否達到入罪門檻的重要依據(jù)。一審庭審時，本人申請價格認定人員出庭作證。結合價格認定人員當庭證言，本人指出《價格認定結論書》存在12處問題，不能作為定罪的根據(jù)。

1.價格認定委托機關不能是S市公安局刑事偵查總隊三支隊，而應當是S市公安局

《價格認定結論書》（卷5P48-51）抬頭注明的提出方為S市公安局刑事偵查總隊三支隊，正文也載明：“S市公安局刑事偵查總隊三支隊出具的價格認定協(xié)助書”。但S市公安局刑事偵查總隊三支隊并非獨立法人，只是S市公安局的內設機構，不具備委托鑒定資格，由其委托價格認定不符合程序要求。

國家發(fā)展和改革委員會《價格認定規(guī)定》（發(fā)改價格〔2015〕2251號）第八條規(guī)定：“省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門的價格認定機構辦理本省、自治區(qū)、直轄市紀律檢查委員會、高級人民法院、人民檢察院、人民政府各部門以及國務院垂直管理部門所屬機構，直轄市中級人民法院、人民檢察院分院提出的價格認定事項和本行政區(qū)域內的價格認定復核事項”。第十二條規(guī)定：“價格認定機構辦理價格認定事項，應當具有價格認定提出機關出具的價格認定協(xié)助書”。因此本案應當由S市公安局直接委托S市價格認定中心進行價格認定。

2.沒有符合要求的注冊房地產估價師參與估價，估價程序違法

根據(jù)住建部發(fā)布的《房地產估價規(guī)范》第3部分估價程序3.0.2.4規(guī)定：“除應采用批量估價的項目外，每個估價項目至少有一名注冊房地產估價師全程參與估價委托、實地查勘估價對象，撰寫估價報告等估價工作。”S市價格認證中心工作人員L出庭接受控辯雙方的交叉詢問，L稱本案的價格認定其本人參與其中，但是他們只有房地產估價師的資質，但都沒有注冊，不是注冊房地產估價師。本案中沒有任何注冊房地產估價師參與，估價程序嚴重違法。

3.送檢材料來源不明、內容未知

根據(jù)《價格認定結論書》“提出方提供的資料”顯示，公安機關送檢材料包括價格認定標的明細表、《房地產權證》復印件、其他相關資料。但案卷中未見上述材料，無法確定“標的明細表”包含哪些明細，無法確定“其他相關資料”具體是哪些，更無法判斷價格認定檢材是否全面、充分。

此外，案卷中也無公安機關調取上述材料的程序性文書。無法判斷檢材來源，不知是何人、何時、以何方式、從何處調取？根據(jù)上述材料得出的價格認定結論的真實性、合法性均存疑，無法被直接援引、使用。

4.價格認定機構未依規(guī)對認定依據(jù)的材料進行審查

國家發(fā)展改革委價格認證中心《價格認定依據(jù)規(guī)則》（發(fā)改價證辦〔2016〕94號）第二十一條規(guī)定：“價格認定人員應當對作為價格認定依據(jù)的資料進行審查，確保價格認定依據(jù)的真實性、合法性和關聯(lián)性。價格認定機構應當通過內部審核、集體審議等方式，對價格認定依據(jù)材料進行全面審查”。《價格認定依據(jù)規(guī)則》第二十二條、二十三條、二十四條詳細規(guī)定了價格認定人員具體應當從哪些方面審查依據(jù)材料的真實性、合法性和關聯(lián)性。

本案中，價格認定機構未對公安機關所提供的材料的真實性、合法性和關聯(lián)性進行審查，不知道公安機關提供材料的真假，不能保證價格認定結論的準確性。

5.未按規(guī)定說明可比實例的具體信息

國家標準《房地產估價規(guī)范》規(guī)定：“可比實例的選取應符合下列規(guī)定：1.可比實例應從交易實例中選取且不得少于三個；3.可比實例房地產應與估價對象房地產相似；4.可比實例的成交日期應接近價值時點，與價值時點相差不宜超過一年，且不能超過兩年…應對可比實例的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并應在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片”。

《價格認定結論書》僅“選取若干房地產交易案例”，并未依規(guī)說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。不知價格認定中心選取了幾處可比交易實例，不知可比交易實例的區(qū)位、樓層、戶型、面積、成交日期等具體信息是什么？不知這些具體信息與涉案樓盤是否具有可比較性？辯護人提出質疑后，檢察院出具《情況說明》，列舉了涉案房屋所在小區(qū)三套房屋在房地產交易中心的登記交易情況，但是交易實例的說明主體應該為S市價格認證中心而非檢察院。

6.無參數(shù)修正的具體數(shù)據(jù)

《房地產估價規(guī)范》規(guī)定：“4.2.14 交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整，可根據(jù)具體情況，基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較，對可比實例成交價格進行處理”。雖然《價格認定結論書》稱“對各種差異因素進行修正”，但不知具體對哪些參數(shù)進行調整？采用的金額調整、百分比調整還是回歸分析法調整？具體參數(shù)修正的比例或金額是多少？出庭人員亦支支吾吾、無法回答。

7.無最終確定涉案房產價值的計算方法

《房地產估價規(guī)范》規(guī)定：“4.2.16 對經(jīng)修正和調整后的各個可比實例價格，應根據(jù)它們之間的差異程度、可比實例房地產與估價對象房地產的相似程度、可比實例資料的可靠程度等情況，適用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算出比較價值”。《價格認定結論書》載明，涉案房產在基準日的單價為35974元/㎡，總價為1791500元，但卻未展示計算方式。不知計算采取的是簡單算術平均法、還是加權算術平均法或是其他方法？房產價格認定是一項專業(yè)性很強的工作，只有存在真實、充分的測算依據(jù)，準確的計算方法，完整詳細的計算過程才具有法律說服力。

8.價格認定結論未考慮涉案房產室內裝修、設施情況對價格的影響

《價格認定結論書》載明（卷5P50）：“本認定結論未考慮室內裝修、設施等情況對房地產價格的影響”。這顯然又違背《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定。價格認定必須考慮建筑物實物狀況，包括內部裝飾裝修和設施設備等情況，并進行實物狀況調整。《房地產估價規(guī)范》明確規(guī)定：“建筑物實物狀況調整的內容應包括建筑規(guī)模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等”。價格認定中心工作人員出庭接受詢問，也明確向法庭說明，因為沒有房屋的鑰匙，其并未進入房間內實地查看，未考慮涉案房產室內裝修、設施設備等對價格的影響。

9.價格認定結論未考慮涉案房產存在抵押，價格必然受損的因素

2015年1月涉案房產出售前，設有兩處抵押，出售時其價格必然大打折扣。一是2013年12月17日Z將房產抵押給T ，擔保范圍為T 35萬元借款本息；二是2014年3月18日Z又將房產剩余價值抵押給H，擔保范圍為H55萬元借款本息。《價格認定結論書》載明（卷5P50）：“本認定結論未考慮因抵押、擔保或其他權利對認定標的價格的影響”。這顯然又違背《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定。價格認定必須考慮抵押、擔保等限制權利的情況，并進行權益狀況調整。《房地產估價規(guī)范》明確規(guī)定：“進行權益狀況調整的內容應包括規(guī)劃條件…擔保物權設立情況等”。S價格認證中心工作人員L出庭接受詢問，也明確向法庭說明出具的價格沒有考慮房屋的擔保物權等限制條件，認定的價格肯定虛高。

10.價格認定結論明顯高于正常市場交易價

不同估價目的下的評估方式不同、得出的價格結論也不同。《房地產估價規(guī)范》5.1-5.15分別規(guī)定了抵押估價、收稅估價、征收征用估價、拍賣變賣估價、轉讓估價等15種不同估價目的下的評估方法。《房地產估價規(guī)范》規(guī)定：“房地產征用估價，應評估被征用房地產的市場租金，并可評估因征用造成的搬遷費用、臨時安置費用、停產停業(yè)損失”。而轉讓估價等其他目的下的價格評估并不會考慮上述補償安置費用，因此以征收征用為目的的估價顯然相對較高。

Z房屋的買賣是市場行為，應當以轉讓估價為目的。本案《價格認定結論書》認定，2015年1月涉案房產價值為179.2萬元，竟然比以征收征用為目的得出的價格認定結論178.3萬元還要高！價格認定結論不符合基本常理。

11.涉案房屋的市場價格可參考鏈家、搜房網(wǎng)等交易價格

在Z起訴撤銷房屋買賣合同的民事訴訟中，買房者也曾向法院提交了鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)的價格趨勢圖。該證據(jù)旨在證明，同區(qū)域、同時段房屋掛牌價格。對于該組證據(jù)，法院判決認定如下（卷5P102）：“予以采信，作為確定合理交易價格的佐證之一”“該價格具有一定的可參考性，但應考慮平均因素和偏離因素”。法院最終將鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)價格趨勢圖和《S市國有土地上居住房屋協(xié)議置換評估分戶報告》均作為認定價格的考慮因素。

12.民事訴訟與刑事訴訟的舉證責任及證明標準均不相同，不能簡單的把民事訴訟材料套用在刑事訴訟身上

民事訴訟實行誰主張，誰舉證，證明標準只要求達到高度蓋然性。而刑事訴訟則實行無罪推定，在證明標準上要求正面達到確實充分，反面則需排除合理懷疑。也即，只要辯護人提出合理懷疑，控方就必須舉證予以排除。否則就應當作出有利于被告人的認定結論。因此，在《價格認定結論書》存在上述嚴重問題的情況下，法院應當轉而采信鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)的價格交易圖，并據(jù)此推算出涉案房屋掛牌價應在134-139萬左右。考慮到實際以95萬元出售，給Z造成的損失金額為39-44萬元，尚未達到本罪要求的“損失數(shù)額在50萬元以上”的立案追訴標準。