非標商業團隊跨城操盤，水云間探索濱水商業的內容新路徑。

撰文丨銳裘

編輯丨yawen

最近一段時間，我們確實在更密集地關注杭州商業的變化。

今年，杭州恒隆廣場與杭州嘉里城兩座重量級項目將分別在年中與年底開業，城市高端商業格局正在被重新書寫；而同時，不同商圈也在進入各自的更新階段，由不同角色推動、以不同方式展開。杭州的商業，不再是單一邏輯的擴張，而更像是多條路徑同時發生。

這次，我們也把目光從杭州市區，轉移至城東的錢江世紀城。

上周，我們來到錢江世紀城水云間商業中心（下稱“水云間”），參加其發布會舉行，現場除了邀請導演賈樟柯參與交流之外，更引起我們關注的，是這條早在去年就開始流傳的合作信息——項目將由成都CyPARK背后的賽元商業團隊接手，全面參與商業定位、空間場景提升、招商以及后續運營。

這也是我開始對這個項目產生好奇的原因：

一方面，是這次合作本身：世紀城國資與賽元，為什么會在一輪篩選之后走到一起？

另一方面，是項目本體：在一個條件不差、卻并不標準的空間里，商業該如何成立？

帶著這些問題，在發布會之后，我與賽元團隊杭州負責人進行了一次深入交流。這篇文章，也可以看作是對這些問題的一次階段性整理。

01

水云間：

一個“條件不差，但有挑戰”的項目

先來看水云間本身。作為世紀城國資自主開發、自主運營的重點項目，這座總投資35億元、總體量約16萬平方米的濱水商業項目，計劃于2027年正式開業。

從區位來看，水云間已經具備了十分有利的條件。

項目位于錢江世紀城沿江核心板塊，緊鄰錢塘灣未來總部基地與杭州亞運村，與錢江新城江河匯隔江相望。這里既承接了杭州從“西湖時代”向“錢塘時代”演進的城市脈絡，也已經完成了產業與人口的導入，成為一個新型的城市中央活力區。

地緣環境是一大機會點。項目沿后解放河展開，北側面向錢塘江，擁有江景與河景的雙重界面，又毗鄰公園與濱水空間，這種條件在杭州并不常見。

更關鍵的是人群。

世紀城板塊聚集了大量互聯網、金融、科技等行業的年輕從業者——他們收入水平較高，生活方式導向明顯，對社交、內容與體驗的需求，遠高于對傳統購物功能的依賴。

換句話說，這里既有人，也有消費能力——但問題也恰恰在這里。現有的商業供給，仍然以標準購物中心邏輯為主，很難回應這類人群更復雜的需求。某種程度上，這個板塊并不缺商業，它缺的是另一種更具有個性表達的商業。

也正因此，當水云間濱水街區項目逐漸浮出水面時，它顯得格外特別。

水云間項目實拍

水云間的設計靈感來源于水的漣漪。

整體長條形的項目格局，以“錢塘水韻”為總體構思，三朵“漣漪”成為活力原點，全玻璃幕墻立面呼應錢塘江的靈動；建筑形態延續“漣漪水波”的設計理念搭建連廊慢行系統，力圖在高密度發展的城市網絡下形成一個低密度的商業空間，讓項目與周邊的產業、生活、生態交融。

水云間項目效果圖

在商業角度，這樣的建筑空間形態并不標準，它介于盒子與街區之間，原有建筑也并不完全適配商業使用，需要從商業角度再做進一步的精細規劃。這意味著，它很難被一個標準答案解決。

至少，這不是一個可以簡單套用既有模型的項目。

02

一場「經過篩選」的合作

在與賽元團隊的交流中，我最關心的問題是：為什么是他們？

答案并不復雜。在確定合作之前，世紀城國資已經花了兩到三年時間，在市場上反復尋找合適的操盤方。他們接觸過成熟的商管公司，也接觸過偏非標的團隊，但一直沒找到最合適的。

前者的問題在于“過于標準”。成熟商管公司依賴既有產品線，很難為一個非典型項目做徹底重構；后者的問題則在于“缺乏落地能力”。面對一個大體量項目，業主更需要的是長期參與，而不是階段性的概念輸出。

也正是在這個過程中，CyPARK進入了他們的視野。

盡管賽元起家于成都，但其操盤的CyPARK項目，在過去幾年已經成為業內高度討論的非標商業案例之一。而更重要的是，它的體量與復雜度，已經超出了“小而美”的范疇。

成都CyPARK

而從賽元的角度來看，水云間似乎也是團隊頗為對味的合作對象，在CyPARK之后，這只年輕的團隊一直在全國范圍內尋找新機會。

“我們從未想過只待在成都。”負責人說，“我們一直關注杭州，它是中國當下最好做商業的幾個城市之一——有市場空間，但還沒有卷到極致。在這里做一個有表達的項目，是立得住的。”

具體到錢江世紀城，這個板塊的微妙之處在于：產業與人口已經兌現，但商業表達仍存在空缺。

這也意味著，水云間并不是在與周邊項目競爭同一件事情。

例如，當我們問及項目與亞奧萬象天地的關系，在賽元看來更像是市場供給之下“分工”，而不是對抗。

前者已經是一個高于合格線的商業產品，有流量、有生意；而水云間則希望能作出一些表達的、具有個性化展示及體驗的商業產品，在差異化的協同并進下，能讓錢江的商業更有意思。

但賽元對水云間的野心也并不只是局限在錢江世紀城，而是在整個杭州。“杭州市場和消費潛力是有非常大的空間的，目前縱觀整個城市，標準的，高品質的項目是不差的，相反，能出一些內容創意的空間還不算多，這就是水云間的機會。”

這樣的定位是業主方與這個新進商管團隊已經達成一致的結果，當項目與團隊的認知在這一點上能有共識時，這次合作才能成立且能保證項目順利地開展。

03

如何在一個非標空間里，讓商業成立

如果說合作解決的是“誰來做”，那么接下來更關鍵的問題是：怎么做。

挑戰首先來自空間本身。不同于傳統盒子型購物中心，水云間是一個開放式濱水街區。這意味著，它無法依賴標準化的招商與運營邏輯，而必須從空間出發，重新組織商業。

在設計層面，賽元團隊的思路非常明確：

首先，是解決線性的動線結構問題。

“當一條街變成筆直的500米時，體驗會變得非常單調。我們會通過場景提升，打破這種均質感，一面營造可逛性的街區感，而高區內容會通過主力業態來承接。”

水云間項目效果圖

其次，是空間感受。

“在現有建筑精致及確定感之上，需要打破現在建筑呈現的確定感，做出更多模糊空間，簡單說，就是讓它更像街區。這樣的好處讓品牌有發揮的余地。”

本質上，這些調整指向同一個目標，讓空間從被設計好的結構，變成可以被自如使用的場景。

在這樣的邏輯下，水云間不再只是一個可以逛的地方，而是一個需要被持續編織的空間，讓建筑更具靈動，讓品牌更知道如何使用，讓內容可以持續變化。

04

在既有經驗下的遞進優化

在對談中，我們也聊到了就CyPARK在成都項目中的試錯與經驗積累。從招商、設計到運營，他們幾乎踩過所有非標商業會遇到的坑，但這些問題放在一起看，其實指向同一個核心：如何在一個非標空間里，讓商業真正成立。

而這樣的經驗累積，都會運用到水云間接下來的籌備及未來的運營工作中。

例如，在正在進行的場景提升工作里，團隊不再依賴單一設計方，而是將設計拆分為多個模塊，由不同團隊完成，自己作為整體的“中樞”進行統籌。

在招商上，也從過去對頭部品牌的依賴，轉向以內容邏輯為先，再匹配合適品牌。比起“引入誰”，更重要的是“ta為什么在這里”。據透露，已經有一些質感不錯的生活方式品牌，已經初步確認了合作意向。

水云間項目效果圖

在未來的內容運營時，早前CyPARK嘗試過的“社群”方式會被更清晰的內容主線替代，這樣的考慮是相比表面的熱鬧，更希望構建系統性的內容結構，讓項目看起來更有主體性。

如果把這些調整放在一起看，會發現賽元正在完成一次轉變，他們開始在既有項目里總結同類項目的經驗，建立一套可以被重復的方法。這種方法不依賴某一種風格，也不依賴某一類品牌，而是體現在：

• 如何判斷一個項目是否成立
• 如何拆解空間與內容的關系
• 如何讓一個項目持續運轉

當然，水云間目前還是籌備初期，這篇文章更像是此階段的記錄，但至少，在這次對話中，我們能夠感受到一件事情正在發生變化，它沒有再試圖用一個現成答案去解決問題。

而對于一個本身并不“標準”的項目來說，

這或許，才是它真正的起點。