又有人拿光明的數(shù)據(jù)說(shuō)話了。

2035年光明要建50萬(wàn)套房；

2026-2028年 儲(chǔ)備 居住用地面積全市第二；

即將上架的5宗地塊預(yù)計(jì)供應(yīng)上萬(wàn)套房源；

數(shù)據(jù)的層層疊加，讓“光明天量供應(yīng)”這個(gè)詞條在地產(chǎn)圈爆了。

從2018年正式掛牌成立至今，短短8年時(shí)間，光明樓市似乎總有一個(gè)被反復(fù)討論的“噱頭”，看好的也是它，不看好也是它。

那么今天，我們就來(lái)一起看看：光明這些年，到底經(jīng)歷了什么？到底是否是天量供應(yīng)。

01.

7年土拍“過(guò)山車(chē)”

光明經(jīng)歷了什么？

相比龍崗、寶安等由新房、老小區(qū)、城市更新等為主力供應(yīng)的區(qū)域，光明樓市的底層邏輯會(huì)簡(jiǎn)單很多，新房、次新房占據(jù)主導(dǎo)地位。

厘清這一結(jié)構(gòu)特征后，不妨再來(lái)回顧一下光明這些年的市場(chǎng)，光明7年宅地供應(yīng)，可謂是跌宕起伏。

2019年：共出讓3宗地；

2020年：成功出讓5宗地；

2021年：狂攬9宗地，達(dá)到近7年巔峰；

2022年：回落到5宗地；

2023年：再減至4宗；

2024年：全年掛零，無(wú)宅地出讓記錄；

2025年：僅2宗地塊底價(jià)成交；

翻開(kāi)深圳交易集團(tuán)的土拍VR，就能清晰看到，2021年至今，從“大躍進(jìn)”到“緩沖期”，光明發(fā)生了翻天覆地的變化。

光明城站VR圖；圖源深圳交易集團(tuán)官網(wǎng)

然而這些年，光明也像一個(gè)“黑紅”體質(zhì)的網(wǎng)紅。

看規(guī)劃前景，有人說(shuō)深圳的未來(lái)是光明的；看樓市，則有很多人都很迷惑，喝茶費(fèi)、光明頂...都是光明的“代言詞”。

從壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)歷年預(yù)售/成交數(shù)據(jù)來(lái)看，光明可分為兩個(gè)時(shí)期：

• 2019-2021年的上升期：2019年成交5367套遠(yuǎn)超預(yù)售2942套，呈現(xiàn)典型的“供不應(yīng)求”。2020年預(yù)售放量至8186套，成交7599套依然堅(jiān)挺，2021年，新房預(yù)售量到達(dá)頂峰8860套，成交開(kāi)始略顯疲態(tài)。

• 2022-2025年的緩沖期：2021年的9宗“天量”土拍，為后續(xù)兩年埋下了巨量供應(yīng)的伏筆。2022年尚能維持供需平衡，但2023年市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力已被透支，疊加大環(huán)境轉(zhuǎn)冷，成交量驟降至4251套，供需比嚴(yán)重失衡。進(jìn)而土拍減少，市場(chǎng)進(jìn)入修復(fù)期，直到2024-2025年，市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量去庫(kù)存，2025年呈現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)。

截至2025年底，光明區(qū)的去化周期為8.72個(gè)月，在全市12個(gè)區(qū)中處于低位。光明官方公示也提到，其商品房去化周期已連續(xù)一年保持全市低位。

圖源365房評(píng)

從土地狂熱期，到新房的天量供應(yīng)，再到土地冰封，直至庫(kù)存逐漸去化、市場(chǎng)趨于理性，新的供應(yīng)循環(huán)也具備了重啟的條件。

而這，帶來(lái)了正是2026年開(kāi)年土地市場(chǎng)“破冰”與“放量”信號(hào)的關(guān)鍵前提。

02.

24天消化1042套預(yù)售

光明樓市趨近平穩(wěn)狀態(tài)

除開(kāi)土地市場(chǎng)“破冰”的強(qiáng)信號(hào)，當(dāng)前的新房與二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系也在深度調(diào)整中。

從新房市場(chǎng)來(lái)看，光明新房方面的供應(yīng)已進(jìn)入階段性低位。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，當(dāng)前整個(gè)深圳的24928套，而整個(gè)光明可預(yù)售的套數(shù)為1633套，占比全市約7%。

且值得一提注意的是，這個(gè)數(shù)據(jù)在3月15號(hào)時(shí)還在2675套，僅24天光明預(yù)售就消化了1042套房源，消化了近4成。

圖源深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)

當(dāng)然，好的成交也得益于價(jià)格“到位”。

光明供應(yīng)大戶(hù)潤(rùn)宏城，目前主推潤(rùn)臻園，84㎡三房折后總價(jià)約240萬(wàn)起，堪稱(chēng)光明當(dāng)前“地板價(jià)”。踩盤(pán)當(dāng)天雖是工作日，現(xiàn)場(chǎng)仍有不少看房人士。據(jù)了解，清明假期期間，潤(rùn)臻園兩天成交30套房源。

除了潤(rùn)宏城外，金地峰境譽(yù)府、龍湖御湖境、潤(rùn)曦府等新盤(pán)也都有不同的折扣。

潤(rùn)臻園；壹地產(chǎn)實(shí)拍

且這一輪“價(jià)格到位”的背后，還有一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的原因，接下來(lái)光明新推的樓盤(pán)都很有看點(diǎn)。

據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2026年光明待入市的樓盤(pán)預(yù)計(jì)有10個(gè)。

比如潤(rùn)臻園、潤(rùn)錦園都是潤(rùn)宏城的分期加推，預(yù)計(jì)不會(huì)一年內(nèi)全部推完。且潤(rùn)宏城從潤(rùn)臻園開(kāi)始就吃上了新規(guī)紅利，接下來(lái)的產(chǎn)品只會(huì)越做越好，深鐵瑞城、滿(mǎn)京華金碩瑞府的情況同樣如此。

而全新盤(pán)，像龍湖觀萃苑和天境云庭，兩者均為按新國(guó)標(biāo)設(shè)計(jì)的新盤(pán)，得房率、戶(hù)型等更有優(yōu)勢(shì)；深鐵閱洺境花園也是屬于新規(guī)之后建設(shè)的TOD項(xiàng)目，據(jù)了解得房率高達(dá)100%，實(shí)探來(lái)看，樓層即將出地面，預(yù)計(jì)三、四季度可入市。

接下來(lái)，購(gòu)房者的可選項(xiàng)更優(yōu)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，能搶跑也絕不戀戰(zhàn)。

深鐵閱洺境花園；壹地產(chǎn)實(shí)拍

二手房方面，則更加細(xì)化。

根據(jù)行舟深房數(shù)據(jù)，光明二手房在掛牌方面呈現(xiàn)“量少價(jià)高”的特點(diǎn)。

當(dāng)前掛牌量?jī)H1546套，在各區(qū)中僅高于大鵬區(qū)；但掛牌均價(jià)達(dá)到42203元/㎡，明顯高于龍崗、鹽田、坪山及大鵬區(qū)。

圖源行舟深房

成交方面，市場(chǎng)正經(jīng)歷一輪結(jié)構(gòu)性回暖。數(shù)據(jù)顯示，3月光明區(qū)二手房成交套數(shù)同比上漲111%。

成交價(jià)格方面，個(gè)盤(pán)表現(xiàn)依然分化。

例如位于鳳凰城核心地段的龍光玖瓏臺(tái)，近3個(gè)月成交均價(jià)維持在5.02萬(wàn)/m2，與2024年的成交價(jià)相差無(wú)幾。

圖源行舟深房

再例如光明大第，近期成交86m2戶(hù)型，均價(jià)為5.67萬(wàn)/m2，這個(gè)價(jià)格放在近兩年相同房源來(lái)看也算堅(jiān)挺。

圖源行舟深房

但如果位置稍偏一些，像益田假日府邸，最近一套建面約79m2的戶(hù)型以總價(jià)196萬(wàn)賣(mài)出，而這套房源的初始掛牌價(jià)為280萬(wàn)，議價(jià)率近30%。

圖源行舟深房

過(guò)去7年到現(xiàn)在，本質(zhì)上光明完成了一輪完整的市場(chǎng)出清與調(diào)節(jié)過(guò)程。

供應(yīng)端在主動(dòng)剎車(chē)，價(jià)格段也在尋求新的平衡，以?xún)r(jià)換量也是市場(chǎng)的理性回歸， 光明樓市不再是普漲普跌的粗放模式，而是進(jìn)入了精細(xì)化的穩(wěn)定期。

03.

2026年光明宅地首秀在即

實(shí)探5宗壓箱底宅地

正是在這一相對(duì)穩(wěn)定的階段，近日深圳市規(guī)劃和自然資源局光明管理局也公示土地調(diào)整，將01-15地塊轉(zhuǎn)為二類(lèi)住宅用地（R2）。

這意味著，光明2026年的第一宗宅地即將上架，年初說(shuō)的5宗“壓箱底”的地塊也或?qū)㈥懤m(xù)入市，壹地產(chǎn)也借此機(jī)會(huì)去看了看當(dāng)前土地的現(xiàn)狀。

壹地產(chǎn)制圖

01-15地塊&01-16地塊

01-15地塊是年初爆的北拓區(qū)01-22地塊范圍內(nèi)。實(shí)地探訪可見(jiàn)，地塊現(xiàn)狀仍為深圳市北科聯(lián)藥業(yè)科技有限公司的所在地。

據(jù)壹地產(chǎn)查詢(xún)，早在2022年，深圳交易所就已公示過(guò)該公司的債權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)盅簱?dān)保物正是眼下這塊地。目前，園區(qū)內(nèi)建筑基本處于空置狀態(tài)，僅有一名保安值守。

01-16地塊位于正北方，目前由空地和公交總站組成。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

兩塊地緊挨著，所享的配套相同。交通方面比較有優(yōu)勢(shì)，緊挨13號(hào)線德雅路站（在建），現(xiàn)階段，最近的地鐵是6號(hào)線支線光明城站，步行距離大概為700米。

項(xiàng)目正南方，正是近年光明樓市的熱門(mén)項(xiàng)目，中建觀玥、中海時(shí)光境、華潤(rùn)潤(rùn)暉府和潤(rùn)曜府等新盤(pán)已經(jīng)連成一片，居住氛圍濃厚。

東面是華強(qiáng)科技生態(tài)園和光明虹橋公園，以后高層視野應(yīng)該不錯(cuò)。周邊還有南方科技大學(xué)附屬光明鳳凰學(xué)校、深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校等教育資源，未來(lái)搭乘13號(hào)線僅需一站抵達(dá)鳳凰城，還可享藍(lán)鯨世界、萬(wàn)達(dá)商業(yè)的便利。

壹地產(chǎn)制圖

02-13地塊&D3-1-9地塊

這兩塊地隔著一條光明大道，幾乎占盡了光明當(dāng)前最好的配套資源。

從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，D3-1-9地塊目前是中建四局軌道交通部搭建的臨時(shí)駐地；02-13地塊則是光明區(qū)市民廣場(chǎng)及區(qū)政府辦公大樓的所在地。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

兩塊地位于鳳凰城核 心， 緊鄰地鐵口，6號(hào)線與13號(hào)線在此交匯，交通便利性極高。 對(duì)面是藍(lán)鯨世界和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，坐擁 光明 2大熱門(mén)IP， 周邊還有深圳實(shí)驗(yàn)光明校區(qū)，以及光明開(kāi)明公園、光明新城公園等公共配套。

附近的住宅也是光明的老網(wǎng)紅，如電建洺悅府、龍光玖瓏臺(tái)、金融街華發(fā)融御花園等，據(jù)行舟深房顯示，近3個(gè)月的成交均價(jià)在3-5萬(wàn)/m2左右。

相比之下，D3-1-9地塊現(xiàn)狀為臨時(shí)駐地，沒(méi)有永久性建筑占用，開(kāi)發(fā)門(mén)檻更低、騰挪空間更大。一旦啟動(dòng)招拍掛，推進(jìn)速度有望明顯快于02-13地塊，后續(xù)可塑性也值得關(guān)注。

壹地產(chǎn)制圖

1-10地塊

該地塊相較于前面幾塊地，位置稍偏一些，但從6號(hào)線支線虹橋公園站，步行百米即達(dá)。

從實(shí)探來(lái)看，地塊目前已是凈地狀態(tài)，無(wú)任何臨時(shí)建筑或遺留附著物，開(kāi)發(fā)條件相當(dāng)成熟，一旦掛牌出讓?zhuān)玫丶纯蛇M(jìn)場(chǎng)施工。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

項(xiàng)目周邊配套雖然不如鳳凰城核心密集，但緊鄰虹橋公園地鐵站，東面毗鄰紅橋公園和光明高爾夫球場(chǎng)，對(duì)于追求“地鐵+公園”組合的購(gòu)房者而言，這塊地反而多了一份鬧中取靜的宜居感。

周邊的住宅項(xiàng)目也不多，新盤(pán)只有電建洺悅鵬著，行舟深房數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)近3個(gè)月的成交均價(jià)為3.66萬(wàn)/m2。

壹地產(chǎn)制圖

從現(xiàn)狀來(lái)看，這5宗地塊或?yàn)榕R時(shí)駐地、或?yàn)槠秸麅舻兀紦?jù)光明核心區(qū)的地鐵、商業(yè)、公園等TOP級(jí)配套。這批“壓箱底”地塊一旦正式掛牌，無(wú)疑將為光明樓市注入新的活力。

隨著這批“壓箱底”宅地的掛牌出讓?zhuān)饷饔型瓉?lái)新一輪品質(zhì)迭代，但這一次不再是盲目的擴(kuò)張，而是在供需平衡的軌道上，開(kāi)啟光明樓市的“下半場(chǎng)”。

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