從摸清底數到落地實施——低效用地盤活需要哪幾步？

導 讀

2025年，自資部印發《關于擴大深化低效用地再開發試點工作的通知》，將試點城市范圍從首批試點的43個城市（區、縣）擴大至120個城市（區、縣）。兩年時間內先后發布三批典型案例，從試點啟動到擴大深化，低效用地盤活已成為各地推動產業升級與高質量發展的重要抓手。然而，低效用地布局分散、類型多元、權屬復雜，導致盤活過程中信息壁壘大、處置周期長、效益評估難等共性難題。

清華同衡技術創新中心依托跨學科專業整合能力與數據技術優勢，面向低效用地再利用落地實施，通過多地實踐形成低效用地盤活“三步走”數字化技術體系。以多源數據為基礎、以智能模型為支撐、以價值提升為導向，全過程支持低效用地盤活決策，系統性破解土地處置困境，助力各地喚醒沉睡資產。

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低效用地盤活需要“看得透、算得清、落得實”

目前各地低效用地盤活的難點一是土地出讓、管理、使用等環節多方信息壁壘突出，底數不清、情況不明；二是缺乏科學可行的價值提升路徑，效益難以量化；三是處置流程繁瑣，推進缺乏保障導致周期過長。上述問題相互交織，致使管理端與市場端積極性均難以有效激發，盤活工作整體推進乏力。因此，“摸家底、預推演、活機制”是低效用地盤活的三大必要步驟。

摸清家底，全維度畫像。在地塊摸排統計的基礎上，通過多源數據融合畫像技術，為每宗地塊建立包括企業、人口、建筑等清晰的“土地檔案”，利用AI大語言模型構建用地基因圖譜，結構化表達土地及其上建筑的權屬關系、歷史沿革、抵押查封與法律糾紛，讓用地決策有據可依、風險可控。

模擬推演，預判盤活價值。低效用地盤活的最終目標是通過功能置換或產業升級釋放空間資產價值，但存量土地要素復雜，往往牽一發而動全身，過往增量發展的經驗不足以支撐更為精細化的決策，多情景模擬算法支持不同盤活方案的預期效益測算，讓土地處置和招商決策更具科學性和前瞻性。

決策轉化，輔助流程打通。結合對政策與業務的深度理解，將項目實施中的流程與現有政策掛接，識別成果轉化落地堵點，自動匹配轉化路徑建議，為低效用地盤活提供全生命周期的管理支持。

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落地場景案例：數字化技術破解法拍工業用地盤活難題

法拍工業用地是低效用地中最為棘手的一類，權屬不清、周期過長、移交困難等難題交織。通過數字化低效盤活技術的三個步驟破解困局：

Step1：數據圖譜，讓權屬“可視化”

法拍地的核心風險源于信息黑洞。傳統模式下，一塊地的歷史沿革、債權債務、抵押查封等信息分散在法院、自然資源、稅務等多個部門，如同碎片難以拼合。通過跨部門的數據協同治理平臺，將分散的信息匯聚、關聯，形成一張可視的“土地關系圖譜”。誰有權、誰有債、誰有糾紛，一目了然，從根本上解決了信息不對稱問題。

Step2：智慧賦能，讓交易有保障

解決了“能不能買”的問題后，還要確保“買得值、能落地”。企業不敢碰法拍地，核心顧慮是拍下來才發現有坑。通過模擬推演算法評估多場景效益后，推動規劃條件前置審查，在拍賣前就明確容積率、產業類型等關鍵限制。同時通過數據共享平臺，法院和自然資源部門實時同步核查進度，確保信息披露充分、準確，從源頭上降低交易風險。

Step3：流程再造，讓周期“可壓縮”

法拍地處置周期動輒一年半載，時間成本是制約資產盤活的關鍵因素。通過搭建前端預警、中端分類處置、后端流程優化的全周期框架，從源頭分流、過程提效兩個維度，全鏈路破解周期冗長的痛點。

通過建立工業用地預警機制，在土地被查封凍結時及時介入，根據不同類型采取差異化的處置方式，徹底改變了過去拍賣是唯一解法的困局；對確需拍賣的地塊，提前納入處置清單、啟動前置核查工作，從源頭把控了整體處置節奏。過程中打通信息調查、協商處置、凈地拍賣三個核心環節，有效解決了傳統模式下部門權責不清、材料反復補正、核查周期冗長的問題。

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實施成效：技術體系的落地與認可

以上技術路徑成功支撐了南安市法拍工業用地盤活機制建設。機制運行以來，南安市有效破解工業用地處置中權屬不清、規劃不明、周期過長以及移交困難四大難題，實現法拍土地權屬凈、瑕疵清、交付快，工業用地處置速度明顯提升。首批試點推送12宗土地，已成交2宗，成交金額1.1億元，盤活低效土地102畝，預計每年可增加產值8000萬元以上。其中一塊地經推介后被本地龍頭企業以7042萬元競得，增值2900萬元——土地盤活了，政府、企業、法院三方都受益。

助力出臺政策文件

研究成果先后獲自然資源部、福建省自然資源廳、泉州市平安辦推廣，被《中國日報網》《福建自然資源》《泉州晚報》等媒體報道。泉州市盤活存量優化配置推動國土空間資源高效利用的做法中，南安市出臺《推進法拍工業用地流程優化的通知》入選福建省發改委2024年第三批優化營商環境工作典型經驗做法，“凈地法拍”機制入選泉州市發改委2025年第二批優化營商環境典型經驗做法，“凈地法拍”執行工作機制被寫入2026年福建省高級人民法院人大工作報告。

南安市“凈地法拍”部分報道節選

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結語：以專業技術能力賦能存量盤活

面向低效用地盤活中的各類復雜場景，數字化盤活模擬技術以跨學科的集成能力和深度數據治理技術，提供從診斷評估、方案設計到實施支撐的全流程解決方案，可廣泛應用于城鎮低效用地再開發、產業園區升級、城中村改造等各類存量資源優化場景。

清華同衡技術創新中心 數字治理研究所

清華同衡數字治理研究所專注城市數據分析與城市數字化運行服務平臺建設，擁有一支擅長大數據分析建模、規劃設計、咨詢、評估的專業團隊，圍繞“數字+”的發展戰略，利用數據分析與信息化技術優勢，完成了大量城市體檢、低效用地盤活、城市更新片區策劃等創新性實踐。

業務聯系人：孫小明 13811684231

編輯/排版｜李剛

封面圖/圖片｜圖蟲網/供稿部門

供稿｜清華同衡技術創新中心 數字治理研究所