北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是夫妻兩個(gè)都在朝陽門附近上班。孩子今年是兩歲半了，目前住常營的一個(gè)兩居。這個(gè)是21年入手的，當(dāng)時(shí)入手的是460個(gè)。現(xiàn)在家里的雙方的老人沒法過來幫忙帶孩子了，因?yàn)橛械耐诵萘耍巧眢w不好，有的還沒有退休，大家一起輪著帶到了現(xiàn)在，實(shí)在是困難。

所以我們準(zhǔn)備讓孩子在朝陽門附近，上托班和幼兒園，后續(xù)上學(xué)也大概率在這邊。目前呢，還是想在朝陽門、東直門、工體西邊這附近，入一個(gè)合適的房子。因?yàn)樯习嗑褪窃诔栭T嘛，就是希望通勤能在最遠(yuǎn)15~20分鐘以內(nèi)的這個(gè)距離。

因?yàn)槲覀儧]有學(xué)區(qū)房的這個(gè)硬性需求，所以不考慮學(xué)區(qū)溢價(jià)的房子，主要還是考慮一個(gè)通勤近，然后居住屬性相對較寬松這個(gè)情況。目前呢，就是想著就是說兩個(gè)方案。

第一個(gè)方案呢，就是把我們常營的那個(gè)房子出掉之后再來買來這邊，然后再看入手就是說500左右的這個(gè)兩居或者三居。第二個(gè)呢，就是說我們反正強(qiáng)行湊150，然后再貸200左右，然后來這邊入一個(gè)小兩居，然后不知道您這邊是怎么建議，然后還是想請您幫我們理清思路。

然后，如果是選擇第一個(gè)賣一買一的話，因?yàn)槲覀兪窍掳肽瓴拍軡M5唯一，然后常營那個(gè)房子，然后我們應(yīng)該是怎么樣一個(gè)流程啊，也是想請您給指導(dǎo)指導(dǎo)。

A：

1、常營的哪個(gè)小區(qū)？現(xiàn)在的價(jià)值多少？租售比能大概多少？這算算賬吧，如果已經(jīng)超跌了就先別賣，如果是租售比不劃算的那就賣掉置換唄，要不然租金收益也低。

2、通勤角度只能自己感受，外人不好建議。居住屬性相對寬松，這是指面積還是戶型啊？面積無所謂，但常規(guī)建議是能買小三居就別買大兩居，因?yàn)榇髢删拥膬?yōu)勢是住著寬松，但劣勢是性價(jià)比不算高，價(jià)格走勢也一般不如緊湊戶型。如果預(yù)算不是太高，那大戶型在普宅小區(qū)有“錯(cuò)配”的可能。

3、350萬買小兩居，那基本就是老小區(qū)了。朝外典型的就是團(tuán)結(jié)湖周邊，老房的優(yōu)勢是居住的性價(jià)比高，價(jià)格走勢肯定跟隨大盤（學(xué)區(qū)房除外）。團(tuán)結(jié)湖從2000年至今一直是北京二手房價(jià)的標(biāo)桿，各大中介基本都是從這里起家的。

但老房的劣勢是流動性弱，出手時(shí)不好賣。所以常規(guī)建議是長期持有，想賣時(shí)最好選擇橫盤期慢慢兒賣才不吃虧呢。所以考慮好這套小兩居是否長期持有？短期的話一般不建議，不如買房齡新的。

4、我要建議就是先算常營這套房的賬，算清楚再說賣不賣的，要不然都是感性判斷沒數(shù)字支撐。

另外一點(diǎn)就是想好了學(xué)區(qū)房。因?yàn)槌庥袃蓚€(gè)學(xué)區(qū)呢，白小80+芳草地陳本，現(xiàn)在雖然說買學(xué)區(qū)房有點(diǎn)早，但如果過兩年又想換的話那現(xiàn)在買的老房未必占優(yōu)。

5、總之先算賬+考慮清楚學(xué)區(qū)房吧。如果是確定不用學(xué)區(qū)房，常營的租售比也劃算，那就單獨(dú)買一套小兩居。如果常營的租售比不劃算，那索性賣了換個(gè)房齡新的，過幾年想換學(xué)區(qū)房也方便些。

僅供參考。

二

Q:

我男友是北京集體戶，我非京籍但有北京購房資格。得知政策是如果我們結(jié)婚后購房，那如果買兩套的話第二套就是二貸資格了，而如果分別婚前買房的話都是首房首貸資格。雖然我們也比較了現(xiàn)在的首付和貸款利息認(rèn)為差距不大，但考慮到如果北京再次限購那就等于浪費(fèi)的一個(gè)購房資格。不知道我的理解對不對？

Ps：我們初期的想法是先買婚房不考慮學(xué)區(qū)，等要了寶寶之后再過幾年再單獨(dú)買個(gè)小學(xué)區(qū)房占坑。但考慮到以后如果限購，那二套房的首付和利息有可能大幅增長，我們的計(jì)劃就有可能行不通了。

另外您覺得長陽的房子怎么樣？比如康澤佳苑，感覺戶型還可以，學(xué)區(qū)是聽說還不錯(cuò)，黃城根小學(xué)和北京四中分校。

A：

1、我覺得您考慮的有點(diǎn)兒多了，或者說理論上這么考慮是對的，但現(xiàn)實(shí)中沒什么意義。

2、我打個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋确桨桑热缥壹液⒆痈呷臅r(shí)候有兩個(gè)選擇，是參加高考呢，還是留學(xué)歐美？本來想的是先在國內(nèi)上大學(xué)，然后過幾年再留學(xué)讀碩博，否則感覺就會浪費(fèi)了一個(gè)資格。

但現(xiàn)實(shí)中我家孩子成績一般，參加高考也就400來分，勉強(qiáng)能上個(gè)二本。留學(xué)的話也肯定讀不了什么好的，那請問這種糾結(jié)還有多大意義嗎？

3、說句不太好聽的，您既然考慮康澤佳苑了，那預(yù)算估計(jì)是200萬左右。因?yàn)槟壳斑@里的三居室不過是200萬出頭，一居二居100多萬。那常規(guī)建議是這預(yù)算還是多考慮自住吧，沒必要考慮太多其他的。

以學(xué)區(qū)房來說，不是您現(xiàn)在是否考慮的問題，而是按目前行情根本買不到合適的。或者說200多萬只能是買到很小的占坑兒房，溢價(jià)還挺高，在用不上學(xué)位的情況下根本沒必要考慮。

4、長陽的學(xué)區(qū)在郊區(qū)中算是不錯(cuò)的，能對標(biāo)豐臺的中上學(xué)區(qū)。而且這里不算學(xué)區(qū)房，也就沒有溢價(jià)，相對來說算性價(jià)比不低的。

5、總之我沒什么建議，只是勸您別考慮太多吧，實(shí)在沒多大意義。另外如果認(rèn)為康澤佳苑的居住體驗(yàn)還不錯(cuò)，那就買這里吧。保障房小區(qū)，典型的自住為主，其他角度的期望值別太高就行。

僅供參考。

三

Q:

如果我買一套360萬的房，租金每個(gè)月一萬，請問收益是否算高？如果能買的話需要注意什么？會不會再次下跌？

A：

1、360萬的房租金1萬，一年就是12萬，收益率3.33了，如果對比銀行存款利息的話肯定算高的了，畢竟現(xiàn)在五大行最高才1.5%。

2、買的話注意什么？首先注意別買到有硬傷的房源吧。因?yàn)檫@個(gè)收益率明顯高于北京平均值，換句話說就是這套房的價(jià)格明顯偏低。那為什么低？是業(yè)主搞促銷，還是說背后有什么隱情？

最好是搞清楚吧，任何商品都不怕便宜，但一定要搞清便宜的道理，別貪小便宜吃大虧，更別買到一堆麻煩。

所謂麻煩就是有可能房子在表面上沒問題，但或許有隱情。比如鄰居有個(gè)神經(jīng)病，蠻不講理天天擾民，請問您怎么應(yīng)對？再比如原業(yè)主裝修時(shí)把承重墻或管道什么的弄壞了，他掩飾問題把房低價(jià)賣了，雖然您可以事后找原業(yè)主維權(quán)，但畢竟是挺麻煩的。

所以建議是問清楚吧，中介+物業(yè)+居委會甚至派出所都問問。然后多去看看房，看有沒有瑕疵或硬傷。如果沒有這些劣勢，那這套房就算撿漏兒了。

3、租金回報(bào)率都3%以上了，那您認(rèn)為還有下跌的空間嗎？

僅供參考。

四

Q:

我家是老崇文，90年代從磁器口拆遷到了南苑北里，當(dāng)時(shí)各種原因吧，反正才給了一居室，現(xiàn)在才價(jià)值100多萬，最高也不過到200萬。現(xiàn)在是面臨我兒子結(jié)婚得有房，我就幾十萬的存款，請問如果賣掉這套房，能在大興哪里買到兩套？面積不用大，能夠住了就行，但必須是有地鐵的。

A：

1、這難度有點(diǎn)兒大。假定您家這一居室價(jià)值150萬吧，也就是3萬左右一平，差不多吧？那加上幾十萬也就是200來萬，那除非是當(dāng)首付，然后再增加200萬左右的貸款，否則不太好買到地鐵沿線+適合當(dāng)婚房的。

2、或者這么說吧，您可以看看貝殼上的房源，大興地鐵沿線的哪怕是老房也都至少2.5萬左右，房齡新的基本都3萬以上。那一套一居室的價(jià)值就和您現(xiàn)在的差不多，是平行置換，另外一套的話就相當(dāng)于用這幾十萬當(dāng)首付，然后貸款100多萬了。

3、所以這問題我好像沒什么可回答的，因?yàn)槟@更主要的是資金問題，而不是地段兒問題。我估計(jì)您應(yīng)該也看了地圖上的房價(jià)了，實(shí)在找不著合適的才來問我的吧？

僅供參考。

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